确定了！2019年城中村、旧村改造房屋遭违法拆迁必须这样赔！

#旧村改造

在明小编 2025-08-14 13:42:24

导读：2018年1月25日最高法裁判的“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”可谓是旧城改造类征收项目中房屋遭违法拆迁后获取被征收人获取行政赔偿的最权威裁判标杆。然而它毕竟只能解决城市房屋征收中的问题。2018年11月8日，最高法针对“周小平诉浙江省湖州经济技术开发区管委会行政赔偿案”作出的再审判决则堪称许案裁判原则的延续和发展，直接为农村集体土地上的房屋遇违法拆迁后的行政赔偿问题确立了标准和参照依据。那么，这究竟是一起怎样的具有典型性的“农房改造”案件呢？农民又能获得怎样的全面赔偿呢？

【案情概述：极具普遍性的违法拆迁农房】

周小平在浙江省湖州市吴兴区凤凰街道陈板桥村章家湾自然村（以下简称章家湾村）拥有合法房屋两处（建筑面积分别为262.44平方米、238.88平方米）。章家湾村于2010年起开始实施农房拆迁改造，因未能与周小平达成安置补偿协议，湖州经开区管委会之内设机构拆迁办公室（以下简称经开区拆迁办）于2012年3月13日向湖州环太湖集团有限公司发出书面函件，载明“陈板桥村章家湾区块列入开发区旧村改造范围，该区块涉及周小平楼房2幢（含拖间）总建筑面积501.32平方米（面积分别为262.44平方米和238.88平方米）。涉及周小平父亲周阿连平房及简易房2处总建筑面积38.95平方米（其中平房26.95平方米，简易房12平方米）。现因旧村改造工作建设需要，将这些房屋先以拆除，其拆迁安置补偿事宜由开发区拆迁办和拆迁户协商处理。”同月，经开区拆迁办组织人员在未履行法定程序的情况下将涉案建筑强制拆除。另查明，章家湾村的土地性质为集体所有土地。

显然，这是一起在农村地区非常典型的“先拆了再谈补偿”的案件，其拆迁行为被确认违法是无任何争议的。那么接下来要涉及的就是老百姓最关心的问题——究竟该如何对被征收人的损害予以赔偿了。

【最高法确立裁判原则：4大方面必须遵照】

原则之一：“直接损失”不应理解为只赔房屋的重置成新价

《国家赔偿法》所确立的针对财产权遭受行政行为侵害的赔偿原则似乎一直都是“直接损失赔，间接损失不赔”，而这也成为了被征收人的农村房屋遭违法拆迁后只能获得可怜兮兮的一点点赔偿的根本原因之一。究竟何为“直接损失”？直接损失就仅仅是指涉案房屋的重置成新损失吗？最高法对该案的裁判中对此进行了明确否定。

判决中指出，将《国家赔偿法》规定的直接损失仅仅解释为房屋被拆除后的重置损失，而将被征收人应当享有的农房拆迁安置补偿权益排除在外，有失偏颇。

据此可知，农村房屋遭违法拆迁后的“直接损失”，应理解为包括被拆建筑物重置成本、农房拆迁补偿安置权益和对室内物品造成的损失。这类案件今后的司法裁判，应综合考虑这几个方面的问题，而不可只判遭拆除房屋的“砖头瓦块儿”钱，其他的任由被征收人去与征收方继续协商谈判解决。协商谈判是必要的，但要先由法院通过司法裁判给出一个相对明确的赔偿范围、方式和标准原则。

原则之二：被拆除房屋重置价的确定不应简单参照原有项目的补偿安置标准

被拆迁农村房屋的价值如何确定无疑是赔偿环节的一个大问题。以往的许多案件中，回头参照涉案

旧村改造项目

的补偿安置方案被一些裁判所适用，但这无疑是不利于被征收人的损失填补的。因为自违法拆迁发生后至行政赔偿判决作出时已经经过了相当长的一段时间（就该案而言已过去了6年），涉案房屋周边土地的价值已发生根本性变化。仍按老的方案、标准去计算，可能会导致被征收人拿到赔偿后仍然生活水平降低的后果发生，这显然是不公平不合理的。故此，在该案中，一审法院从“有利于被征收人利益”的原则出发，参照当地市区国有土地上房屋征收评估标准对涉案建筑的材质等级及成新率进行了确定，这一做法被最高法评价为“体现了以人为本，值得肯定”。

原则之三：历史遗留原因导致的农房权属“瑕疵”不影响涉案房屋的合法性

该案中管委会提出涉案房屋缺证且存在用地面积超标、违反“一户一宅”原则的嫌疑，不应受到法律保护。而被征收人则强调在当地类似的涉案房屋大多没有办理房产证，不能简单地以缺证来否定其对涉案房屋的合法产权。最高法在裁判中明确指出，涉案房屋建造于1984年，结合我国以往农村房屋交易总体状况以及相关规定，管委会的主张不足以否定被征收人对涉案房屋享有的合法补偿权益。

据此可知，因历史遗留原因导致的农村房屋“缺证”“面积超标”“一户多宅”等现象不应简单粗暴地认定为违法建筑进而不予补偿。对于上世纪80年代及以前建造的农村房屋，适用今天的法律法规来苛责无疑是不恰当的。

原则之四：要对房屋遭违法拆迁的被征收人在补偿安置中予以照顾和合理安排

在最高法的裁判中出现这样的表述无疑体现了司法的温度和对弱势群体的人性关怀，尤为值得点赞。我们将这段表述完整复制下来供大家品读：

出于对违法行政行为侵权受害者合法权益充分保护的考虑，行政机关在确定行政赔偿标准与额度的过程中，应当充分考虑相关法律、法规和政策规定，在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合再审申请人分户及亲属安置情况、原房屋面积状况等特定事项，同时考虑房屋附属物、动产以及本次拆迁涉及的搬家费、过渡费、奖励金等具体给付事项，尽可能给予再审申请人必要、合理的照顾和安排，以体现对违法行政行为的惩戒和对被侵权人的关爱与体恤。应当看到，当前以“城中村改造”“旧村改建”等名义推进乡村环境治理乃至城市功能区建设的现象，在一些地方有不同程度的表现。行政机关在土地尚未征收的情形下，要特别注意依法依规保障农户的合法权益。如果有关项目今后实质上不再适宜作为农用地继续开发，行政机关应当尽快推动完善后续的土地征收等程序，切实保障集体经济组织及其成员的合法权益。

这段判决书中的表述特别点了“城中村改造”“旧村改建”这类项目的“名”，反映了最高法对于实践中此类项目暴露出的问题较多的警觉和必要提示，实际上是在通过这份裁决给地方政府敲响警钟。

那么究竟该如何依法“照顾和安排”呢？最高法的这份判决中确立了以下几个原则：

其一，被征收人享有赔偿方式选择权，不能只付赔偿金，而要允许其选择产权安置房。

其二，赔偿标准不应低于被征收人所应得到的拆迁安置补偿权益，并就具体赔偿数额进行充分的协商沟通，沟通不成的要及时作出赔偿决定，被征收人仍不满意可以再针对赔偿决定起诉进行救济。

其三，对涉案房屋附属物以及室内物品损失的认定因存在争议而有进一步核实的必要，不应模糊处理。

在明律师最后想提示广大被征收人的是，周小平案所确立的裁判原则在很多方面都与许水云案存在相同或近似之处，这实际上反映了城市房屋征收和农村房屋拆迁在客观上的密切相关性。“全面赔偿原则”在城市和农村全面得到确立，无疑是对政府一方违法拆迁行为的有力震慑，更是对老百姓一方依法维权的强有力支持。这份判决所确立的裁判标准，无疑将对2019年同类型案件的审判实践产生重大的指导作用，也算是最高人民法院送给广大农民朋友的一份新年礼物了。

周小平案裁判文书及要旨整理：《【最高法裁判】房屋违法拆迁的赔偿范围、赔偿方式和赔偿标准（全面赔偿）》

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