买的房子是违建，遭遇以下强拆还能维护自己合法权益吗？

#违建

在明小编 2025-08-14 12:31:20

看了太多关于征地拆迁的案例，老百姓多少都对此类案件有些了解。但是还有一些比较特殊的情况，比如，如果自己实际居住的房屋没有产权证明，政府在未进行告知的情况下，以违建为由强制拆除，还能主张自己的合法权益吗？现在就来看一看下面的案例：

阜阳市的刘先生购买了罗某开发建设的房屋用于居住，只签订了房屋买卖合同，也实际居住在该房屋中，但并未取得房屋所有权证。2016年9月，刘先生的房子在未收到任何通知的情况下遭到强拆。原来，两个月前，区城管局曾向罗某下达过违建处罚决定书以及强制拆除决定书，但刘先生并不知情。

刘先生诉至法院，请求确认强拆房屋违法，但一审、二审均被法院以行政机关“已经按照行政强制法的相关规定对违法建筑的建设者罗某进行了告知、催告等，其实施的拆除行为符合法律规定”为由驳回起诉。

刘先生找到了北京在明律师事务所的律师代为维权。经律师了解案情后，发现了问题： “罗某对房屋已经不享有任何权益了，告知罗某限期自行拆除明显没有法律上的可能。”行政机关的强拆决定及告知对象是明显错误的。于是，在律师的指导下，刘先生申请了再审。

最高人民法院最终指令省高院再审，省高院撤销了原一、二审的判决，发回市中院重新审理。经过了一系列法律程序，行政机关不得不主动与刘先生坐下来协商。最终，双方达成了和解协议。

涉案的建筑虽然是违法建筑，但是行政机关在启动强拆的法定程序中，强拆决定和告知的对象错误，因此强拆程序不合法。

从本案中，我们也发现了几个违法建筑被强拆时应该注意的问题：

1、实际居住、使用人属于房屋利害关系人。

本案违法建筑已经建成多年并已出售，购买该房屋的刘先生虽然因为某种原因未取得房屋所有权证，但其已经是事实上的权利人。行政机关对于违法建筑采取的强制拆除行为，实际上影响的是购买该房屋并居住使用的利害关系人刘先生。

2、利害关系人对强拆行为享有知情、陈述、申辩的权利。

根据法律规定，公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。此规定是为了保证公民合法权益。

本案中，虽然罗某是建设者，但该房屋的实际权利人是刘先生，因此行政机关不仅应该对违法建设者罗先生履行处罚及强制执行程序义务，更应该对该强制行为涉及的利害关系人刘先生履行相应的程序义务。

3、行政机关执法应遵循比例原则。

比例原则指行政机关应在全面衡量公共利益与公民个人利益的基础上，选择对当事人侵害最小的适当方式进行,不能超过必要限度。

本案中，涉案房屋属于成排成栋的建筑，规划完善，建筑合理，完全可以通过采取补救措施的方式达到相关法定条件，不宜一拆了事。行政机关在能够采取更有利于公民的措施的情况下，却选择了另外一种更加损害公民合法权益的拆违程序，明显违反比例原则。

在明律师温馨提醒：如果遇到了类似的强拆案件，可咨询有经验的律师，帮助维护自身合法权益。

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