证载面积之外的无手续房屋算违建不赔偿？法院不宜径行认定！

#违建

在明小编 2025-08-13 23:31:48

在房屋征收案件中，“违法建筑不予补偿”是普遍规则，每个被征收人都怕自己的房子被扣上“违建”的帽子。现实中征收方将被征收房屋认定为违法建筑的情形十分常见，一旦被认定为违法建筑，意味着补偿标准将会急剧降低甚至是零补偿。那么，当这类纠纷诉至法院时，法院又会秉持怎样的原则进行裁决呢？

【实践中常见的4种违法建筑情形】

综合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《城乡规划法等》法律法规的规定，征收中常见的所谓违法建筑，可以分为以下几类：

第一，在农用地上建房，未办理农用地转用审批的；

第二，非法占用土地建房；

第三，房屋建设未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可建设；

第四，国有土地上证载面积之外的建筑。

以上第一、第二、第三种情形，多出现在集体土地征收过程中，现实中的确存在农村村民在耕地上建房或者擅自将宅基地范围扩大后建房的情形。在2008年《城乡规划法》实施后，第三种情形也逐渐增多；

对第四种情形，证载面积之外的部分是否一律是违法建筑，一直存有很大争议，后经各级法院一系列裁判【如（2018）最高法行申5424号《行政裁定书》、（2017）鲁行赔终17号《行政赔偿判决书》】，该争议基本得以厘清，即证载面积外的建筑不一定一律是违法建筑。

“违法建筑”产生的原因可谓五花八门，有的是孩子已经成年，村里口头允许可以在原有宅基地紧邻的土地上建房分户，或者村里无宅基地可用，村民无奈在农用地上建房居住，还有一开始建设的是看护房，后来扩建成住宅的。

无论建设动机是什么，如果在征收时被查证确实存在违反《土地管理法》《城乡规划法》的情形，一系列的问题将会接踵而至。

当事人有可能会收到相关部门的“限期拆除决定书”或“行政处罚决定书”，更有甚者征收方会采取强制手段，直接对房屋进行强拆。

【起诉确认强拆行为违法，然后呢？】

针对实务中大量存在的建筑没有审批手续而遭到征收方直接强拆的情况，当事人当然可以直接向法院提起诉讼，要求确认强拆行为违法。

这种确认违法类诉讼一般在裁判结果上都会胜诉，毕竟行政机关并未将房屋认定为违法建筑，实施强拆本身即无法律依据，至少也是程序违法。

大多数法院在审理这类案件时，均会回避对建筑物的合法性审查（少数法院也会论及），但这种暂时的回避不能解决根本问题。

随后的行政赔偿诉讼中，房屋合法性自然是绕不开的话题。拿着确认行政机关违法的判决，委托人一般会非常自信而迫不及待地提起赔偿诉讼，但我们清楚，案件并不像表面上那么简单。

总结目前的赔偿案件，法院必然会对建筑物是否合法做出认定，有的法院认为既然没有审批手续，那么实质上就是违建，即使行政机关程序上违法，也改变不了违法建筑的本质，从而判决仅赔偿拆除后的建筑材料价值；

有的法院处理起来更严厉，直接判决一分钱不赔，也就是说，虽然行政机关行为违法，但不负任何责任。法院这样判看似是积极主动查明事实，发挥审判职能，但裁判的合理性确也有待商榷：

第一，建筑物是否“合法”，应当严格按照《土地管理法》《城乡规划法》的规定，由法定有职权的行政主体依照法定程序进行认定。

行政机关认定违法建筑有自身的行政程序，行政相对人可以对行政决定提起复议或者诉讼，如果涉嫌程序重大违法的，行政决定将会被撤销。对待房屋这种涉及公民重大财产权益的物，程序上更应谨慎。

第二，人民法院在赔偿诉讼或者强拆违法诉讼中主动认定当事人房屋属于违法建筑的行为并不恰当。

在行政机关没有通过法定程序认定房屋属于“违法建筑”的前提下，人民法院在判决中主动认定房屋属于“违法建筑”，涉嫌构成司法权对行政权的干涉。

司法权具有中立性，一般遵循“不告不理”原则，在诉讼请求中并不包含请求司法机关对建筑物是否合法进行实体审查的前提下，人民法院即不应当“越俎代庖”，“帮助”行政机关来认定建筑物的性质。

况且建筑物是否违法，应由行政机关通过法定程序认定，而且在行政机关作出处罚决定之前，行政相对人依法享有诸多程序性权利（陈述申辩、听证等），在作出处罚决定后，行政相对人亦有权对处罚决定提起复议和诉讼。

人民法院以司法权替代行政权直接认定建筑物违法的做法，剥夺了行政相对人原本在行政程序中享有的各项重要程序性权利，甚至剥夺了相对人对行政决定复议诉讼的救济权，不符合司法权中立原则以及司法、行政互不干涉原则。

第三，人民法院在赔偿诉讼中径行认定房屋为“违建”进而不予赔偿，不利于惩罚违法行为，且有可能变相鼓励行政机关违法强拆。

这类案件普遍存在这样的尴尬局面，即行政机关的行为被确认违法了，但实质上并不负任何责任。确认违法之判决对行政机关的震慑力主要体现在“违法必担责”上，即当事人可以拿着确认违法判决去进一步主张要求行政机关承担赔偿责任。

如果法院径行认定建筑为违法而判决不赔，意味着行政机关不会为自身的违法行为承担任何责任，这等于变相告诉行政机关“违法建筑不必走程序，直接强拆就行，法院不会让你们担责”。

此种情况一旦扩大化，意味着在《行政处罚法》《行政强制法》等行政法律中确定的“正当程序”原则将彻底失去意义，行政机关将不再理会行政程序，公民权益将在强势的行政权之下“裸奔”，随时可能被肆意侵害。

【法院应该如何确立适当的裁判规则】

那么在诉讼实务中应当确立怎样的裁判规则来平衡双方利益呢？面对行政机关的违法行为，必须做出相应的惩罚，即便是程序违法，行政机关也应当承担责任，因为就违法建筑的认定而言，无论从实体上还是程序上，行政机关均有充足的法律依据来调查、认定、拆除，非法强拆本身即构成了对法律制度的漠视。

人民法院可以对此类案件做如下处理：第一种处理方式是，既然行政机关违法，标的物已经灭失，其合法性调查也无从谈起，直接推定建筑物合法，判行政机关全面赔偿，此种处理方式有利于惩罚违法的行政行为，促进依法行政，使其不敢漠视法律，减少非法强拆，有利于法治政府建设；

第二种处理方式是，赔偿诉讼中，如果行政机关主张房屋为违法建筑，应当由其提交充足的证据。证据的形式及数量，不得少于行政机关正常认定违法建筑时所应收集的证据，包括程序上和实体上的。

如果实体证据不充分，那么意味着行政机关主张房屋为违法建筑的观点不成立，应判决全面赔偿；如果实体证据充分，程序证据存在重大缺失或有瑕疵，应当根据程序违法的程度，判决其承担相应的赔偿责任；

如果实体证据和程序证据均充分证明案涉房屋确实为违法建筑，那么也应酌定进行赔偿，建议酌定比例不得少于假定房屋为合法建筑总价值的30%，以示对违法行政的惩罚。

总之，在行政赔偿诉讼中对违法建筑的认定问题，法院应当坚持审慎态度，不得随意、主动的认定。发生非法强拆，可以直接推定建筑物为合法，或者对行政机关施加较高的举证责任，保障行政相对人充足的救济权和救济机会。最后无论建筑物是否合法，违法必担责，行政机关都要为强拆负担一定的赔偿责任。（孔维松/文）

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