被征收人漫天要价值不值？在明律师帮你算清这笔账……

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在明小编 2017-06-22 11:13:11

导读：征地拆迁维权的起源，便是被征收人不满意征收方提供的补偿结果，意图通过法律途径寻求更高的拆迁补偿。通常情况下，很多地方在征收、拆迁中的

拆迁补偿

结果仍是偏低的，尤其是显著低于所征收房屋周边相类似房地产的市场价格。然而实践中，确实有少部分被征收人从一开始就意图索取过高的拆迁补偿，形成了事实上的“漫天要价”。那么，这种情况对于被征收人而言会带来何种后果呢？为什么专业维权律师不鼓励过高的拆迁补偿诉求呢？

对于这个实践中并不鲜见的问题，在明律师从以下3个方面来进行解读：

其一，“漫天要价”很可能欠缺事实及法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中明确指出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《条例》的精神执行。据此，土地、房屋遭遇征收时究竟能主张多少

拆迁补偿

，虽无具体的“定数”，但却是有上述条文做了原则性规定的。通常情况下，可将其理解为1:1+N，即如果征收走的土地、房屋的价值为1，那么获取的公平、合理的补偿下限就是1+N。可以说，这是对现行法律规定作的政策解读。拆你一头牛，补你一只鸡，那是违法的；拆你一头牛，补你一头牛加一只鸡，差不多是下限。能不能补到两头牛甚至更多呢？这就不确定了，要具体案情具体分析。综上，如果被征收人从协商一开始就要价过高，甚至10头牛都顶不住，把征收方当成了“宰一刀”的冤大头，那么其主张本身就是缺乏事实和法律依据的。一旦征收补偿决定或责令交出土地决定作出，被征收人即使诉至法院也很难会赢得胜诉，最终恐难逃签协议走人的结局。其原因就在于，你所主张的已经不是公平、合理的补偿安置了，要得过头了。

大家可以搜索最高人民法院2016年度十大行政审判典型案例看看，其中第8个是发生在上海市的一起不服征收补偿决定的案件。法院最终判决被征收人败诉，理由之一就是根据事实计算其所主张的拆迁补偿过高而没有任何依据。

其二，“漫天要价”容易导致协商、谈判破局，不利于问题的解决。从实践看，被征收人要价完全不同于小贩卖鞋。卖鞋之事，有时买主上来就照着一半杀，100元的鞋没准50元就能买走。然而到了征收领域，有的被征收人可谓是意志坚定、毫不动摇，一口价开出来就没有任何落价的余地了。须知，这是协商谈判的大忌。但凡协商，就得有商量的空间，互谅互让，各自在原有的立场之上后退一步。不打算让步的协商是极为困难的，很多时候穷尽法律手段了还是达不到目的，原因就在于被征收人开始时的心理预期定得过高了。到一些被征收人碍于面子、尊严会完全钻进牛角尖，放着堪称巨额的拆迁补偿权益不要，而为了整个拆迁补偿数额的一个零头较劲。此种情况，再厉害的律师也束手无策、无能为力。在明律师多次强调过，补偿是谈下来的，不是打下来的。因此，若过高的拆迁补偿诉求成为了协商、谈判的实质障碍，适当调低诉求则是必需的，除非被征收人能够接受案子长时间悬而未决，而征收方又能有那个耐心。

其三，“漫天要价”可能招致“失道寡助”。借着征收“发一笔”的想法本身就是不对的，这点无需多言。过高的拆迁补偿诉求的确可能致使被征收人陷入“失道寡助”的窘境——街坊邻居因回迁、奖励金等问题而反目成仇，甚至代理律师也不喜欢要求过高的委托人。事实上，专业征收维权律师在接案时，一定会对被征收人的要求是否合理、得当进行评估。对于一看就想“发一笔”的那类，负责任的律师通常是不会接受委托的。至于奖励金之事，在明律师已多次撰文论述过应对之策，兹不赘述。但无论如何，拿奖励也是法规赋予被征收人的权利。如果被征收人确实因为补偿数额过低而拒绝签订协议，尚属于“有理有节”，那这笔奖励金不要也就算了。但倘若因极个别人的过高诉求而致使其他人的奖励金泡汤，那么失道寡助便也是事实。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，凡事皆有度，过犹不及。何为公平、合理的补偿，何为“漫天要价”，虽无标准、数字，但其实老百姓是最明白不过的了。过高的补偿预期支配下的过高拆迁补偿诉求，可谓损人不利己，最终又难以实现，被征收人还是应当三思而后行。对于专业征收维权律师来说，其执业也是受到司法行政部门及律师协会的严格规制的，绝不会为了个案而肆意妄为。漫天要价这笔账算下来，究竟值还是不值，所有人心里都是有数的。

人的欲望，是需要控制的。曾有在明拆迁律师一脸无奈的表示，某个案子的当事人都能拿5套房了，可是还不满意，又能怎么办呢……

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