商铺拆迁有没有住房指标，住改非后，拆迁是按住房补，还是按商铺补？

一、商铺拆迁有没有住房指标，住改非后，拆迁是按住房补，还是按商铺补？

随着拆迁的时间越来越长、范围越来越广，拆迁中存在的各种情况和问题也都陆续凸显出来。

不管是什么样的情况或是问题，都会或多或少的影响到被拆迁人的补偿利益。

这里面最为明显的莫过于是“住改非”的情况。

当拆迁中遇到“住改非”，拆迁补偿是按住房的标准补偿，还是按商铺的标准补偿，二者最终的拆迁补偿差距是非常悬殊的，对被拆迁人的影响巨大。

而对于被拆迁人来说，所有的都希望按照商铺的价格来计算拆迁补偿。

而所有的拆迁方，都只想给住房标准的补偿。

那到底该按住房标准，还是按商铺标准呢?下面由北京在明律师事务所拆迁律师来为您讲讲“住改非”的补偿问题。

什么是住改非?

住改非，也称住改商。

是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。

被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。

通俗点说，就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录。

这在现实中表现出来的现象是：一些临街的房子，前面用来开超市、开茶楼等，或是作其他经营，后面用于居住。

或者是直接将住房改造成商铺，用于经营。

像这样的情况，在现实中是有很多的。

当面临拆迁的时候，拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷。

遇到拆迁，“住改非”有补偿吗?

根据相关法律规定，如2003年9月，国务院办公厅发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况，经营年限及纳税等实际情况给予补充。

在其他有关条例里也有规定：被拆迁房屋性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定……

从上述规定可以看出：“住改非”遇拆迁，是应该有补偿的。

具体如何补偿，目前尚没有一个全国性的统一规定，要根据各地方的具体政策而定。

“住改非”，该怎样补偿?

上文提到，“住改非”的具体补偿要根据各地方的具体政策而定。

但即使是要根据地方政策定，也必须遵循合法、合理的基本原则。

在明律师根据多年的代理经验总结出在拆迁实践中，补偿“住改非”所要依据的一些基本规则(仅供参考)：

(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

对此，有的地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

即：对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确

(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿。

在明律师提醒：总的来说，“住改非”的拆迁补偿即使不是太高，也不会很低。

至于到底能高到多少和低到多少，除了地方政策的影响，更重要的是看被拆迁人的谈判协商能力和其代理律师的专业能力了。

如果被拆迁人在面临拆迁补偿不满意的情况下，要及时通过法律手段维护自身的合法权益，而且平时一定要注意保留工商、税务等证明实际经营及营业业绩等方面的证据。

二、住改非拆迁可以按照商铺补偿吗

依据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

由此可知，住改非不但不违法，而且在拆迁时，其拆迁补偿应当比普通住宅还高，但具体的补偿标准没有统一的规定，原则是需要考虑实际经营等情况给予相应的收益补偿，具体的规定由地方进行制定。

一、住改非补偿方法是什么

（一）大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前的几年（具体几年，各地不同）以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策，也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

（三）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

参照商业用房估价的前提一般相同，就是取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据经营年限确定。

（四）某一时间节点后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

有些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间节点之前住改非，此时间节点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

（五）采用混合标准

临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿；其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的几倍进行补偿。

二、拆迁补偿方式有哪些

（一）货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

（二）产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

三、住改商拆迁补偿

法律分析：一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿

五、采用混合标准

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、住改非拆迁补偿标准是什么

一、住改非拆迁补偿标准是什么1、住改非拆迁补偿标准如下：（1）足额支付房屋补偿费和装修费；（2）房屋拆迁安置费和搬迁费；（3）困难补助和奖励费；（4）房屋内各项家电移机补偿费；（5）非住宅房屋营运损失补偿费。2、法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。二、住改非拆迁补偿归谁所有住改非拆迁补偿由房屋所有人获得，经营者可依照承租人获得相关补偿，没有所有权的承租人可获得装修、搬迁、停业补偿，补偿根据房屋用途和装修情况发放。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

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内容审核：孙熙越律师

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