拆迁补偿评估的规定，房屋拆迁怎么评估

一、拆迁补偿评估的规定，房屋拆迁怎么评估

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。 还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

二、农村房屋拆迁评估标准

农村房屋拆迁评估标准如下：1、按房屋所有权补偿，其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估；2、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿，至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准；3、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿，农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面；4、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿，在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格-应补市场地价；5、按房地产市场价格补偿，居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿；6、按照目前市场土地取得费标准，建议采用拍卖土地市场价格水平，减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿。【法律依据】：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、国家房屋拆迁评估规定

《国有土地上房屋征收评估办法》对国家房屋拆迁评估做出了如下详细的规定：

1、第四条：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2、第九条：房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

3、第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

一、房屋拆迁评估依据有哪些

1、因拆迁造成停业损失：补偿拆迁款的5％

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5％进行补偿，如果被征收人认为损失超过5％的，可由选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。而以前关于停产停业的损失补偿，是按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员，补偿6个月费用。

承租人补偿标准提高10％

征收直管公房、自管公房的补助款，支付给承租人，承租人选择货币补偿的，给予承租人90％补偿，给予被征收人10％补偿。原拆迁政策是补偿承租人80％，补偿产权人10％。

2、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置：

（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

3、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

4、房屋拆迁补偿及安置费计算标准：

房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）；

房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格；

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

二、拆迁评估复议要怎么申请

1、申请。如果被拆迁人或房屋承租人提出申请，需提供申请书、身份证明、产权证或公房租赁凭证等资料。其中，申请书要写明申请人基本情况、具体请求、事实理由等内容。裁决申请资料齐全的，裁决机关在收到申请之日起5日内决定是否受理。如果材料不齐，则申请人需在7日内补齐。

2、审理。在裁决过程中，裁决机关首先会听取各方陈述，认定补偿安置的事实是否清楚，并征询拆迁双方是否愿意进行调解。期间，如果拆迁双方就补偿安置达成一致的，应签订房屋拆迁补偿安置协议并交给裁决机关，拆迁裁决程序终止。若申请人经两次通知没有参加裁决审理的，视作撤回裁决申请。若被申请人经两次通知不出席裁决审理的，裁决机关可缺席裁决。

3、文书送达。送达裁决文书如申请书副本、裁决书等，必须有送达回证。送达方式可以是直接送达、邮寄送达、留置送达或公告送达。采用公告送达的，可将裁决文书张贴于被拆除房屋的拆迁基地内，公告天数不得少于5天。

4、执行。拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当按照裁决方案认真执行。不执行的，裁决机关可依法申请有关部门强制执行。

四、拆迁房屋评估标准参考

房屋拆迁补偿评估的方法有：

1.根据实际评估时间点计算重置价值；

2.预估预期收益进行计算；

3.参照类似的房地产市场价值；

4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算；

5.评估土地在进行实际区位确定的价值。

一、股权转让评估的方法有哪些

股权转让评估的方法有：

1、收益法。通过资本化或折现被评估企业的预期收益来确定被评估对象价值的评估思路；

2、市场法。将评估对象与市场上已有可比交易案例的可比上市公司、企业、股东权益、证券等资产进行比较，以确定评估价值。市场法中常用的方法是上市公司比较法和交易案例比较法；

3、成本法。又称资产基础法，是在合理评估企业资产价值和负债价值的基础上，确定评估对象价值的评估思路。

二、危险房屋拆除建筑物有赔偿吗？

危房拆除有补偿，危房拆除补贴计算标准如下：

1.房屋价值补偿按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

2.搬迁费和临时安置费具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式。

3.停产停业损失的补偿由征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

三、土地使用权评估方法有哪些

土地使用权价值评估方法主要有以下几种

1、成本法。针对土地使用权价值评估，通常叫做成本积算法，即对取得士地或已实现的土地开发的各项成本费用进

行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反，适合在乡镇等市场不活跃的地方，但是同样也要求周边区域有相关案例，有明确征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件，因为地取得费主要依据这些文件的规定，土地开发费需要经过调查才能确定。

2、市场比较法。根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具有替代性的，且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，并以此估算土地客观合理价格，这是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较发达的区域，周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷，就是对案例的收集要求较高，因为有文字记录的市场案例的收集比较困难，大多数时候只能通过市场调查。

3、剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价等于土地使用权价值加上房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益还原法。又称收益法、收益资本化法等主要是运用适当的原资本化率，将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用范围较小，只适用于有收益或者有潜在收益的土地。

5、假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值，扣除项目的建造成本，管理、销售、融资、税收等各项费用，以及利润等，以此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为：地价等于项目开发价值减去建造成本减去管理费减去销售费用减去利息减去税费减去利润。此方法主要用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对待估地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，开发费用的确定，也要求评估人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。

6、基准地价法。对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基雅地价评定工作，并且已得出城市不同级别的上地的基准跑价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别，同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

7、路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表，比较苛刻，因此实践中很少采用。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

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内容审核：崔庆日律师

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