陕西省商铺拆迁，因征收方没钱不拆了，后面又重新启动征收，该如何补偿？

一、陕西省商铺拆迁，因征收方没钱不拆了，后面又重新启动征收，该如何补偿？

李顺华主任律师公益直播、实例解答网友咨询提问系列之“第十二篇”

网友实例咨询提问案情介绍：

陕西省渭南市某网友咨询提问：面积房屋住房和商铺共XX平米，地下室XX平米，房屋土地性质是国有土地，房子2000年买的，没有房产证，只有购房的票据，2016年开始征收，贴出过征收决定公告，也做出过补偿决定，但不正规，没有征收方加盖的公章，也未告知复议和诉讼的权利，当时也不知道依法维权，当时的补偿标准是住房2600元一平米，商铺5000元一平米，地下室补偿1000元一平米，当时周边同类房屋价格住房4500元一平米，商铺10000元一平米，和周边的类似房屋的市场价格相差太多，觉得补偿不合理，征收程序也不合法，而且评估的面积与实际面积也不符合，评估的少了，一直未谈妥，所以没签补偿协议，房子也一直未拆。

2017年停水停电，邻居的房子门窗也遭到破坏，因为拆迁导致无法居住与经营，就搬出来了，之后征收方也因为没钱不拆了，也没人再理会拆迁的事情，后面一直上访也没能得到解决，最近一次是2022年底征收方找被征收人洽谈拆迁安置补偿事宜，说共补偿XX万元，让签字，被征收人未同意，因为该补偿标准还是2017年的补偿标准，完全没有提升，所以想咨询律师通过诉诸法律的途径解决征收拆迁补偿安置事宜。

那么该被征收人目前有如下几个问题需要咨询律师了解清楚，然后采取下一步的法律措施争取提升补偿空间：

一、是否还可以通过法律途径维权？二、是否可以按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定按照周边类似房屋市场价值补偿？三、争取的话还有多大的空间？四、是否可以主张从2016年到现在因为征收，房屋未能出租，因此造成的租金损失，另外，地下室补偿差不多也基本同意，主要是争取住房和商铺补偿，还有奖励、临时过渡费、搬迁费等方面的补偿。

李顺华主任律师解答网友提问：

一、这位网友咨询的问题有一个特殊的特点，就是在2016年的时候就发布了征收决定，到现在是2023年已经有七年的时间了，时间过去的还是比较久了，2016年到现在，房价涨的快的已经上涨了好几翻了，涨的慢的也得有百分之五十的差距，所以说在这种情况下仍然按照2016年的标准进行补偿，显然是会损害被征收人的利益的，像这种情况，根据最高法的相关司法判例，“征收决定开始之后，征收方应当在合理的期限内实施征收补偿工作，由于征收方的原因，没有及时作出征收补偿决定，那么导致征收一直拖延，一直不能得到解决，像这种情况下，如果说又要重新启动征收，那么就不能再按照征收决定作出的时候的补偿时点进行补偿，而是应当要考虑征收决定作出时的市场价格进行补偿。”所以像这位网友遇到的问题，我们认为，如果按照司法判例的规定的话，那么确实可以要求按照重新启动征收时候的市场价值进行补偿。

二、由于启动征收后，房屋不能够继续出租了，关于这部分损失，是不是可以主张赔偿？我们注意到一个细节，在征收过程中由于停水停电，导致房屋不具备一个正常的居住和出租条件了，那么这种情况也是违反法律规定的，根据征收补偿条例的规定，被征收人只要没有得到补偿安置并进行搬迁，那么征收方应当保障被征收人原有的居住条件，保障正常的用水用电的基本权利，更不能采取一些暴力的打砸、破坏这些行为逼迫被征收人搬迁，所以这位网友反映的问题明显存在征收方违法的情形，如果因为违法的逼签行为导致不能正常居住，我们认为这个是由于征收方的破坏行为给被征收人造成额外的经济损失，我们认为是可以通过起诉要求确认断水断电，包括破坏这些行为违法，并且要求赔偿由于额外在外面租房造成的损失，当然如果这个房子原来是正常出租的，后来因为征收不能出租了，那么这一部分减少的收益也是可以要求赔偿的。

律师建议：

房子毕竟还没有拆，而且到目前为止也没有作出补偿决定，我们认为像这种情况下，还是可以在法律程序上做一些“文章”，争取提高补偿的，因为像这种情况，不像有些案件，房子已经拆掉了，或者补偿决定已经作出了之后，没有复议、诉讼，已经到了法院的强制执行阶段，如果那样的话，可能提升补偿的空间就比较小了，像这位网友面临的问题，这种情况应该说通过法律程序，后续采取法律措施，一方面打击对方之前的一些违反点，另一方面，应对好征收方后面采取的一些行政征收行为，比如作出补偿决定后，提前诉讼、复议，把这些法律上的程序性权利用好，我们认为还是有很大的提高补偿的可能性的。

二、征收不同意拆会强拆吗

实际上来讲是会的。

国家征收房屋是基于公共利益的需求，是一种强制性的行为。在征收过程中，如果征收方没有任何违法行为，也在法定期限内发布了相关的征收文件，并且评估程序合法，最终给的补偿也合理合法，这种情况下被征收人因自身原因（大部分是不愿意搬离现在居住的地方）而一直拒绝搬迁，征收方也不能因为这种情况就放弃整个项目，所以在此时便可以向人民法院申请，经法院同意后就可以强制执行，也就是合法的强拆。

一、哪些部门可以实施强拆

（一）对于违法建筑物、构筑物和设施县级以上地方人民政府责成有关部门或者乡、镇人民政府可以依法组织强拆；

（二）对于作出国有土地上房屋征收补偿决定的市、县级人民政府，经人民法院裁定准予组织强拆；

（三）依据《行政强制法》第三十四条行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。

（四）对于违法建筑物、构筑物和设施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、已作出征收补偿决定国有土地上的房屋经过司法诉讼，已产生法律效力的裁判文书，有管辖权的人民法院可以依法组织强拆。

除以上机关外，其他任何单位和个人都无权实施房屋强拆。

二、强拆要满足哪些条件

强制拆迁必须具备以下四个法定条件：

1、法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼

被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，法律后果：

一是作出房屋征收决定的市、县人民政府不能向法院申请强制拆迁；

二是人民法院不能强制执行。实践中有些市、县人民政府不守法，违法向法院申请强制执行，但法院不能依法进入强制执行程序，进行强制拆迁。

2、强制拆迁以补偿决定为前提

如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：一是签订了补偿协议，不搬迁的；二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。

3、必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房

没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。

4、征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（1）明显缺乏事实根据；

（2）明显缺乏法律、法规依据；

（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的；

（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（5）严重违反法定程序或者正当程序；

（6）超越职权；

（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

三、房屋征收后三年未拆怎么处理

一、房屋征收后三年未拆怎么处理1、房屋征收后三年未拆的处理措施具体如下：（1）房屋征收时会测量当事人房屋的面积，签经济补偿合同，房屋征收后三年未拆会按签订和合同进行办理；（2）房屋征收是有时限的，暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年；（3）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。2、法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。二、房屋征收后再次购房可享受什么优惠1、被拆迁房屋的个人依照拆迁赔偿安置协议获到货币赔偿，再次购置一处房屋，购房成交价款中未超出拆迁赔偿款的部分免征契税超出拆迁赔偿款的部分，应按适用税率征税，其中，拆迁赔偿款包括有拆迁赔偿安置协议中商定的赔偿价款、乔迁补贴、乔迁奖励以及临时安置补贴等适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定；2、被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁赔偿安置协议再次承受还建房屋即房屋产权调换安置，不补缴产权调换差价款的，免征契税应补缴产权调换差价款的，对补缴款部分，按适用税率征收税，适用税率按照本次换入房屋的类型或房屋面积确定。

四、房屋征收后三年未拆怎么处理？

法律分析：暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。房屋征收是有时限的，暂停期限最长不得超过1年。在政府作出房屋征收决定后，会测量当事人房屋的面积，和被征收人签经济补偿合同，房屋征收后三年未拆的按签订和合同进行办理。

房屋征收部门应该按征收补偿协议的约定对被征收人进行安置，超过规定的期限未安置的，被征收人可以向法院提起诉讼。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

拆迁补偿安置的时间节点：

1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定。

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当拆迁补偿。

3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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内容审核：范文玲律师

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