毛利娟律师
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违法的拆迁补偿协议是否有效,拆迁协议违法法律法规的具体行为
违法的拆迁补偿协议是否有效
拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。有效的民事协议受法律保护，无效的民事协议，不受法律保护。
无效民事协议是指，民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定，经法律规定的机关确认后，其自订立时起就没有法律拘束力，拆迁协议的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定，经有关部门确认后，该协议自订立时起就没有法律拘束力。
根据我国相关法律的规定，结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定，造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类：
１、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效；拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。
２、被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。
３、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。
４、拆迁协议违反法律法规规定，应认定为无效。
拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时，应当严格遵守国家法律法规的规定，对于违反国家法律法规规定的，应当确认为无效的拆迁协议。
违反法律法规规定的拆迁协议，主要包括形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。依据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁协议应当采用书面形式，对于拆除依法代管的房屋，当代管人是房屋拆迁主管部门的，拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证。依据2001年6月13日国务院发布的现行《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。可见，两次拆迁法规都规定，拆迁协议应当采用书面形式。
判断拆迁补偿协议是否合法依据
拆迁补偿协议里明确指出被拆迁人和拆迁人补偿安置的权益关系而定制的协议，其中包含了补偿方法、补偿金额和支付时间，安置房的地点、面积、搬迁补助、安置补助、搬迁期限等相关约定，依据我国《合同法》、《民法通则》的有关规定，补偿协议是否有效主要分为以下情况：
１、拆迁方和不是房屋所有权拥有人或权利人所签订的拆迁补偿协议无效。
２、没有相关拆迁能力或主体资格的拆迁人和被拆迁人签订的拆迁补偿协议视为无效。
３、相关代理人没有代理权限或者超出代理权限未或得被拆迁人认可所签订的拆迁补偿协议无效。
４、拆迁补偿协议里的相关内容不符合相关法律法规的视为无效。
５、以威胁、强迫、欺骗等手段，损害人民公共利益和国家利益签订的拆迁补偿协议无效。
６、对没有相关民事行为能力的人签订的拆迁补偿协议无效，被拆迁人没有相关民事能力的与拆迁人签订的拆迁补偿协议应得到其代理人、监护人的认可，否可视为无效。
对于以上指出的不合理条款被视为无效情况外，其它根据法律制定的拆迁补偿协议是受法律保护。
拆迁补偿协议必须规定内容
１、明确安置房的地点、面积、使用标准。
２、明确拆迁补偿的方式、补偿金额、支付时间。
３、明确产权调换的，房屋差价的支付方式、金额、支付时间。
４、明确搬迁限期、过度方式、过度限期。
５、明确搬迁相关补助费用、临时安置补助费用、停业损失费的金额和支付方式。
６、明确违约后的相关责任和解决方式。
７、明确其它当事人补充条款。
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