宅基地拆迁补偿评估重新评估吗，宅基地房第83讲：不服宅基地房价值评估能申请重新评估吗？

宅基地拆迁补偿评估重新评估吗，宅基地房第83讲：不服宅基地房价值评估能申请重新评估吗？

一、宅基地房第83讲：不服宅基地房价值评估能申请重新评估吗？

宅基地房第83讲：不服宅基地房价值评估能申请重新评估吗？

二、宅基地基础建设可以做评估吗？

法律分析：

可以，我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多限制，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

三、宅基地基础建设可以做评估吗

现行对于宅基地评估方法主要有：

1、成本逼近法

由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。

建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。

参考计算公式：

集体建设用地使用权价值＝土地取得费（耕地开垦费＋耕地占用税＋水利建设基金＋新菜田开发建设基金）＋土地开发费（集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费）＋利息（集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费）＋利润（集体农地开发为宅基地投资产生的利润）＋增值收益（集体农地开发为宅基地之后产生的增值）。

2、收益法

土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。

在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。

此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。

3、基准地价系数修正法

对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。

一、农村宅基地的特点

农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。

因此，宅基地使用权具有以下几个特点：

1、宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。

农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。

2、宅基地使用权的用途具有限制性。

农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。

3、宅基地使用权具有福利性和无期限性。

宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。

因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。

因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。

法律咨询：

网友提问：

农村宅基地能否继承？

律师回答：

宅基地是属于农民集体所有的，而宅基地的房屋，则可以继承，城市市区的土地属于国家所有。

但是农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

四、农村宅基地价值如何评估

法律分析：

土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租,目前和地城郊宅基地出租案例较多,可采用收益还原法评估。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》 第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

五、宅基地评估应该用什么法评估

法律分析：

土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租,目前和地城郊宅基地出租案例较多,可采用收益还原法评估。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》 第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

六、宅基地基础建设可以做评估吗 -宅基地

法律分析：

可以，我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多限制，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

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文章来源参考：头条-宅基地拆迁补偿评估重新评估吗，宅基地评估应该用什么法评估

内容审核：卢恩光律师

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