拆迁房屋附属物补偿评估，法律规定拆迁附属物如何评估?

拆迁房屋附属物补偿评估，法律规定拆迁附属物如何评估?

一、法律规定拆迁附属物如何评估?

拆迁附属物的评估主要遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行。

一、评估机构

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这意味着拆迁附属物的评估必须由具备相应资质的专业机构进行，以确保评估结果的公正性和准确性。

二、评估方法

拆迁附属物的评估方法通常包括市场评估价、商品房交易均价和重置价等。市场评估价是指被拆迁附属物的房地产市场价格，由专业估价机构根据估价目的、原则、程序和方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上进行评估。商品房交易均价则是指同区域同类型普通住宅商品房的交易平均价格，可作为参考。而重置价则是指重新建造与被拆迁附属物具有同等功能效用的全新建筑物的正常价格。

三、评估流程

拆迁附属物的评估流程通常包括制定评估方案、进行公告公示并征求意见、对拆迁政策进行论证、作出评估评测和应急预案、以及形成专项评估报告等步骤。这一流程旨在确保评估工作的科学性、合理性和可行性，同时保障被拆迁人的合法权益。

四、异议处理

如果对评估确定的拆迁附属物价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这一机制为被拆迁人提供了维护自身权益的途径，确保了评估结果的公正性和准确性。

二、拆迁房附属物怎么算

法律分析：

房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：

房屋所有权、附属物所有权、收益权。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、拆迁中附属物赔偿包括哪些

新的《城市房屋拆迁管理条例》规定了房屋拆迁按照市场价值补偿的原则，这使得房地产估价在拆迁过程中起到十分重要的作用。

房屋拆迁是一项政策性很强的工作。

房屋拆迁估价不仅涉及估价理论和方法等具体技术问题，最重要的，是政府政策的影响在很大程度上决定了估价的思路和方向。

拆迁估价的市场标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被拆迁房屋的公开市场价值，指的是市场未知拆迁信息状态下的公开市场价值，即拆迁估价只考虑该房屋过去的状态，而不考虑将来的用途。

房屋（土地）的用途，对估价结果具有重大影响。

同一房屋若用途不同，其价格可能要相差几倍甚至十几倍。

可见，确定房屋用途是拆迁评估的关键内容和前提条件。

有的房屋用途在权属证书上标记的很明确，如商业经营性用房、办公用房、居住用房、工业厂房等。

但在估价实践中，经常遇到房屋的实际用途与产权证件记载的用途不符的情况。

许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。

拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。

事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房。

那么，如何确定该类房屋的用途呢？建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了四种方法：

1、一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

2、当地政府对拆迁房屋的性质认定有特别规定的，从其规定；

3、拆迁人与被拆迁人协商一致的，可以按照协商结果确定；

4、不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

即便如此，往往还是争议不断。

究其原因，主要是政府职能部门依据法律法规不能满足其改变房屋用途的要求。

被拆迁人的理由是：

我的房屋作为经营性用房已经几年、十几年了，月月缴税，合法经营。

现在拆迁了，为何不按商业用房补偿呢？

对此，笔者认为，对于改变用途的房屋，规划、房管部门应该及时发现、处理。

确实符合最高最佳使用原则（法律上许可、技术上可行能、经济上可行、价值最大化）的，应该给予改变；

不符合条件实在不宜改变用途的，应该及时予以纠正，并下发限期改正通知书，不能等到拆迁时再去处理。

这样可以避免许多拆迁补偿时的纠纷。

对于拆迁时房屋用途和权证记载的用途不符的房屋，有的地方采取了一些变通的做法。

例如，在被拆迁地点从事商业经营一定时间的，可以认定商业用途，但要提供相关证明（如工商执照），并且在这段时间内规划、房管等部门没有提出纠正意见。

拆迁是城市旧区改造和生态环境改善的重要手段，是城市发展到一定阶段的必然过程。

拆迁评估涉及千家万户的切身利益。

准确定位房屋的用途，是估价机构公正合理评估的基础和前提。

四、拆迁评估中房屋法定用途的确定

法律分析:

《土地管理法》规定,被征用土地,在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物,也应当酌情给予补偿。

但是,在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建的地上附着物,一律不予补偿。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、拆迁附属物补偿 法律问题

法律分析:

《土地管理法》规定,被征用土地,在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物,也应当酌情给予补偿。

但是,在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建的地上附着物,一律不予补偿。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、拆迁中附属物赔偿包括哪些？

法律分析：

房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：

房屋所有权、附属物所有权、收益权。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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文章来源参考：头条-拆迁房屋附属物补偿评估，拆迁附属物补偿 法律问题

内容审核：李银磊律师

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