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鲁某1和鲁某4都是鲁某6的孩子,鲁某1出生后随父母居住在上海市黄浦区的一所房屋中,不久后鲁某6夫妇和鲁某1户口迁入蓬莱路的房屋中,1956年鲁某4出生后一直和鲁某1,鲁某6夫妇同住在这,户口也在这。
后来鲁某1与张某结婚得一子鲁某2,1984年鲁2户口随母亲报入他处。1985年,陈某与鲁某4结婚,生育鲁某5,二人户口迁入该房中。
2019年11月21日,该房屋纳入征收范围,截至征收时户籍时有六人,但征收时由鲁某4,陈某,鲁某5居住。鲁某4代表已故父母签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,共获得征收补偿款400多万元。后来两兄弟之间就补偿款的分割产生纠纷。
李洪朴律师接受鲁某4、陈某某、鲁某5三人二审委托,认为一审法院判决公正合理,应当得到支持,李洪朴律师主张,首先公有住房的征收补偿利益由承租人及同住人享有。同住人指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
而鲁某1、鲁2虽然在系争房屋有本市常住户口,但二人于1989年在案外人王某某承租的光复西路公房动迁时,作为同住家庭成员与王某某、张某某共同分得大渡河路房屋,在住房分配报批单中已明确记载分配房屋的面积计算中考虑的人口包括鲁某1、鲁2二人。
可见,该次公房动迁时,鲁某1的居住已得到大渡河路房屋的充分保障,后鲁某1也确实搬至大渡河路房屋居住,自此其在系争房屋内的居住权益即告终止。
鲁2未成年人时期居住随父母,鲁某1夫妻分得大渡河路房屋,鲁2本身亦已核算居住面积,1995年鲁2户籍迁入系争房屋本身并没有向系争房屋主张居住之意思,更何况其后鲁2并未实际居住系争房屋。
故一审判决关于鲁2亦不属于同住人的认定,亦无不妥。鲁某3系未成年人,其法定代理人鲁2在系争房屋无居住权益,故鲁某3亦不属于系争房屋同住人。
最终法院支持了李洪朴律师的主张,鲁某1、鲁2、鲁某3的上诉请求被驳回,维持一审判决,成功维护鲁某4、陈某某、鲁某5三人合法权益。
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补偿协议还没签,评估报告还没送达,搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈,过渡费照给。这话听着通情理,恰恰把顺序颠倒了。
材料往桌上一摊,事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案,有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执,后一种人往往二十分钟就能把情况说明白,前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率,不在口才,在手上有没有东西。下面这六样,能带几样带几样,带不齐的就说清楚缺在哪。
免费的东西,人容易不当回事,要么用完就忘,要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话,能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路;换不来的是具体金额和胜诉承诺,谁说能给,谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚,这通电话才值。
挑所这件事,看的是它把力气压在哪一块,招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关,输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方,做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议,办过的案子超过两万件,覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核,也顺手写清什么情况不必找在明。
第一次打这类电话,多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍,讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值,不看您讲得多细,看四件事有没有说清:公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪,给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺,谁就不必再谈。
违法强拆最麻烦的地方,不在认定难,在时间短。房子倒了以后,确认违法之诉只有六个月,赔偿请求的时效是两年,两条线各走各的,谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上,等想起来起诉,期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项,按顺序摆清楚。
房子倒下去只要十来分钟,把原来的样子说清楚,可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少,常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西,当天能拍就拍,拍不到第二天补。补不回来的那部分,往后每一步都会吃亏。
一次强拆合不合法,不用听谁嗓门大,看三件事就够:谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路,法院裁定之后由政府组织;违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法,也都可能违法,区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题,它直接决定您后面走哪条路:拆得合法,争的是补偿数额;拆得违法,先确认违法,再谈赔偿。
房子的事走到强制这一步,很多人第一反应是拦。拦得住一时,拦不住程序。国有土地上的房屋征收,法律只留了一条强拆路径:先有补偿决定,您既不复议也不起诉、到期又不搬,政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门,先别争嗓门,先要那两张纸。没有补偿决定就动手,或者有了决定却绕过法院,性质就变了。
官方电话只有一个,这件事得反复说。别人用别的号码找上门,多半不是所里的人。