拆迁补偿协议书改售房合同，购房合同条款与国家规定不一致有效吗

拆迁补偿协议书改售房合同，购房合同条款与国家规定不一致有效吗

一、购房合同条款与国家规定不一致有效吗

法律主观：

购房合同不是要式合同，法律法规没有对购房 合同的内容 、条款、格式做统一的规定和要求。 所以，购房合同的条款，由合同双方当事人约定。实践中，合同条款一般是先由房产中介或购房合同的一方当事预先指定合同条款，然后双方协商。在签定购房合同时，如果是中介或对方提供合同文本，一定要仔细查看合同条款和内容，尤其是双方权利义务和违约责任部分，如果发现对自己不利的条款，要和对方协商修改。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

二、购房合同不平等条款是否有效

商品房买卖合同中除了应具备以下主要内容外，其他都不需要出现在合同中：

(一)当事人名称或者姓名和住所。

(二)商品房基本情况。

(三)商品房的销售方式。

(四)商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间。

(五)交付使用条件及日期。

(六)装饰设备标准承诺。

(七)供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

(八)公共配套建筑的产权归属。

(九)面积差异的处理方式。

(十)办理产权登记有关事宜。

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任。

(十三)双方约定的其他事项。

《民法典》

第五百零六条【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身损害的；

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第四百七十条【合同主要条款与示范文本】合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

一、哪些条款购房合同中不能出现

商品房买卖一般使用各省市建设厅制订的标准房屋预售或者买卖合同，该合同一般条款明确，双方权利义务清晰，但该合同范本只是指导作用，并不具有强制力，因此也有可能部分开发商会对其中的某些条款进行修改或者另行起草合同文本，在签订时要引起足够的注意，必要时可以自已打印标准合同出来对照。

下列条款要进行有针对性的检查：

(一)强迫性的合同条款：

如不让购房人新添补充条款、将统一文本中很多空白部分填完整；

(二)开发商违约赔偿过低的合同条款，该种条款不能制约开发商违约；

(三)显失公平的合同条款：

如“实际面积与暂测面积发生差别时，房价总额保持不变”；

(四)无限扩大不可抗力外延的合同条款：

如“因施工问题造成延期交房，属不可抗力”；

(五)公摊面积模糊的合同条款；

(六)没有违约责任的合同；

(七)交房条件约定不清楚的合同；

(八)产权办理的时间不能明确的合同；

(九)配套设施不明确的合同：

如承诺的配套设施没有明确承诺入住时是否能够使用；

(十)物业服务、车位收费约定不清的合同条款。

三、购房合同中不能有何条款

不一样。

购房协议并不等同于购房合同。

购房协议是购房合同的一种表现,是基于买卖双方在平等、自愿、协商达成一致的情况下,就买卖商品房这件事而签订的协议。

一份正式的购房协议书范本会包括有当事人信息、房屋情况、房款及支付约定等简单内容。

而购房合同就不同了，购房合同的内容更为详细，关于责任和权利也划分的非常细致，甚至也要包含一些交房后的相关条款、违约责任等等。

购房合同和购房协议的具体区别有哪些1、购房协议与购房合同定义不同，购房合同会更正式其实购房协议一般都是由中介公司出示的，一般作为你们双方私下约定的购房事项使用，但是这样的协议很容易引起纠纷。

而购房合同是在房管局交易的时侯出示的正式文本，所以会比较正式。

2、购房协议是房屋买卖之前的一种协议购买协议是开发商在无法和消费者签署《商品房买卖合同》之前的一种协议。

并且购房协议在没有违反行政法规、法律强制性规定的情况下，还必须符合购房协议能够生效的条件。

此外，购房协议也可以发生法律效力，不管是购房者还是开发商都必须按照里面的内容享受权利以及履行义务。

3、购房合同内容更加详细在购房协议中，假如开发商与业主对于房子的价格、面积、序号等方面做出了明确的约定，那么购房协议就可以提前当作房屋的买卖合同。

而正式的《商品房买卖合同》，只不过是针对购房协议中更为详细的约定，如果购房协议没有具备上面的那些内容，那么就只能作为一份购房意向书，不具备约力。

而购房合同就不同了，它里面的内容会更加详细和正式，不过两者都具有法律效力。

购房协议注意事项最值得的注意事项是退房条件要有明确约定:购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金。

但有时候由于房屋质量问题、突然更换工作、贷款办不下来等种种原因,购房者出现了放弃购房的意愿,这时候开发商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同。

建议购房者:提前与开发商在合同中约定,因何种原因允许买家退房、退定金等事项。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一百三十五条，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；

法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。

四、购房协议和合同一样吗

购房合同中的协议不合理可以不签。

购房合同的条款，由合同双方当事人约定。

实践中，合同条款一般是先由房产中介或购房合同的一方当事预先指定合同条款，然后双方协商。

在签定购房合同时，如果是中介或对方提供合同文本，一定要仔细查看合同条款和内容。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第一百四十七条

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条

一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

五、购房合同购房协议是否一致不合理？

购房合同中的协议不合理可以不签。

购房合同的条款，由合同双方当事人约定。

实践中，合同条款一般是先由房产中介或购房合同的一方当事预先指定合同条款，然后双方协商。

在签定购房合同时，如果是中介或对方提供合同文本，一定要仔细查看合同条款和内容。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第一百四十七条

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条

一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

六、购房合同中哪些条款是无效的？

商品房买卖合同中除了应具备以下主要内容外，其他都不需要出现在合同中：

(一)当事人名称或者姓名和住所。

(二)商品房基本情况。

(三)商品房的销售方式。

(四)商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间。

(五)交付使用条件及日期。

(六)装饰设备标准承诺。

(七)供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

(八)公共配套建筑的产权归属。

(九)面积差异的处理方式。

(十)办理产权登记有关事宜。

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任。

(十三)双方约定的其他事项。

《民法典》

第五百零六条【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身损害的；

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第四百七十条【合同主要条款与示范文本】合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

一、哪些条款购房合同中不能出现

商品房买卖一般使用各省市建设厅制订的标准房屋预售或者买卖合同，该合同一般条款明确，双方权利义务清晰，但该合同范本只是指导作用，并不具有强制力，因此也有可能部分开发商会对其中的某些条款进行修改或者另行起草合同文本，在签订时要引起足够的注意，必要时可以自已打印标准合同出来对照。

下列条款要进行有针对性的检查：

(一)强迫性的合同条款：

如不让购房人新添补充条款、将统一文本中很多空白部分填完整；

(二)开发商违约赔偿过低的合同条款，该种条款不能制约开发商违约；

(三)显失公平的合同条款：

如“实际面积与暂测面积发生差别时，房价总额保持不变”；

(四)无限扩大不可抗力外延的合同条款：

如“因施工问题造成延期交房，属不可抗力”；

(五)公摊面积模糊的合同条款；

(六)没有违约责任的合同；

(七)交房条件约定不清楚的合同；

(八)产权办理的时间不能明确的合同；

(九)配套设施不明确的合同：

如承诺的配套设施没有明确承诺入住时是否能够使用；

(十)物业服务、车位收费约定不清的合同条款。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿协议书改售房合同，购房合同购房协议是否一致不合理？

内容审核：贾华律师

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