土地批复最终是什么意思，预征地是什么意思

土地批复最终是什么意思，预征地是什么意思

一、预征地是什么意思

随着《土地管理法实施条例》在2021年的修订,各地也开启了密集出台征地补偿新规的进程。日前,天津市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强征地管理工作的通知》,就天津市的农村集体土地征收及补偿工作作出了细化规定。在明律师注意到,天津市的这份《通知》着重关注了对被征地农民各项权益的保障,给征收方的具体征地实施行为施加了许多具体的义务和责任。本文,在明律师就结合新规的几项主要内容为大家做浅析。

【要点一:严格征地主体只能是区政府】

新修订《土地管理法》及其实施条例的最大变化之一,就在于其将原本属于县级政府自然资源主管部门的征地补偿安置职责明确交由县级政府自己负责。

这样一来,农村集体土地征收和宅基地上房屋的拆迁,从征地预公告到责令交出土地,全部只有一个负总责的主体,那就是县级政府。

以往的征地实践中,乡镇街道、村委会甚至是某某公司以其名义介入征地项目的情况并不鲜见,似乎给人一种谁都可以搞征地的错觉。而事实上,无论谁顶在前面冲锋陷阵,最终的法律责任都要由县级政府予以承担。

天津市最新出台的《通知》中指出,各区必须实行政府统一征地,区政府对本行政区域内征地涉及的公共利益认定、土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案确定和征地补偿安置协议签订、征地补偿安置、征地补偿费用及时足额支付到位、落实征地项目养老保险资金、确定被征地农民具体参保人员并纳入基本养老保险制度等负总责。

征地经依法批准后,被征地所在区政府可组织规划资源、人社、农业农村、民政等部门和有关乡镇人民政府(街道办事处)参与到具体实施工作中。

总而言之一句话,

征地是政府行为,而且是县级政府的行为。

被征地农民若对征地补偿安置决定、方案等不服寻求救济,直接指向的是县级政府而不是其召集来那一群帮手。这一认知对保障被征地农民的正当权益无疑十分重要。\n\n\n【要点二:严禁违法违规“预征地”】

“预征地”是一种地方上在实践中“创新”出来的操作模式,法律法规中并没有这一说。

通俗地理解,“预征地”就是在依据《土地管理法》第47条规定程序启动正式征地之前,先由包括开发商、村委会在内的各种主体以各种名义“预演”征地拆迁行为。

一户一户入户谈,一户一户签协议,签完一户拆一户。“预征地”无所谓法定程序,也不存在法定权限,名义上告诉农民你有自愿选择签与不签的权利,而实际上则是以奖励金等各种政策来软硬兼施,迫使农民违背真实意愿签下并不公平、合理的补偿安置协议。

究其实质,

预征地就是要刻意规避法定的征收程序,架空被征地农民的知情、参与和监督权,将法律清清楚楚规定的东西抛在一边,使项目进入到征收方预先设定好的非法治轨道上去。

而在双方信息不对等、法律知识储备不对等的情况下,所谓“你情我愿”协商谈判签协议,纯粹是聊以自慰的说辞。

对此,天津市的《通知》中规定,为了公共利益确需征地的,必须严格依法履行征地程序,依法办理土地征收、转用和供地审批手续。

未经依法审批,

区政府不得以“预征”等名义违法违规征收或实际控制农村集体土地,

不得直接占用用于非农业建设,严禁以“开发区园区”、“新城”、“示范镇”、“新农村建设”、“特色小镇”、“特色小城镇”等名义违法违规预征地。

这里面一个非常有价值的点在于,“不得违法违规实际控制农村集体土地”。一般认为,在征地依法获得省级政府批复前,征收方是不能急于占地、拆房和施工的。

前面的一系列步骤直至签订征地补偿安置协议,都是在未实际改变涉案土地权属的状态下开展的。而只有征地批复依法作出,涉案土地才会被真正收归国有,征收方才有资格依据所签订的补偿安置协议拆除房屋、平整土地,进行所谓的“征地实施工作”。

“未批先占”,过去不合法,今后也不会合法。法定的十来步程序摆在这儿,你非要一步都不走就直接和我谈签协议,直接拒绝就是最正确的选择。\n\n\n【要点三:征地补偿和养老保险资金都要预存】

征地中农民最关心的当然是补偿利益的按时足额落袋,以及社会保障的落实。在以往的征地程序中,征地补偿款被截留、挪用、拖欠等现象十分严重,身处基层的村民也往往对此缺乏救济之道。

显然,防患于未然才是良方。天津市的《通知》中对此是这样规定的:在征地报批前,区政府应当落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等征地补偿费用,保证足额到位、专款专用。

其中,土地补偿费和安置补助费预存到专户,跨区的单独选址重点建设项目的土地补偿费和安置补助费预存专户设立在市自然资源生态修复整治中心,其余建设项目的土地补偿费和安置补助费预存专户设立在相关区生态修复整治利用中心。

区政府在土地征收申请材料中需对相关费用落实情况作说明,并附相关凭证,未足额到位的,不予批准征地。\n\n\n 上面只涉及了4个征地补偿费用项目,还有一个在后面单独规定,那就是农民朋友十分关注的被征地农民的社会保障费用:

在征地报批前,区政府应当在征地区片综合地价外落实征地项目养老保险资金,并在征地报批前存入预存专户。征地项目养老保险资金不落实的,不予批准征地。

征地补偿款的预存制度能够确保征地补偿费用自始在阳光下运行,并全程受到省级政府和被征地农民的监管。

《通知》中明确,

区政府自收到征地批准文件之日起30日内,就应当组织乡镇街道、规划和自然资源部门依据方案和协议足额支付上述费用了。

在明律师最后要提示广大被征地农民的是,2022年很可能将是基础设施、重大工程建设的大年,集体土地征收项目仍会保持相当的数量和范围规模。对于大家而言,仅仅了解《土地管理法》及其实施条例的那几条规定还是不够的,还有必要进一步掌握所在省、市对此的规定,并对照自己所面临项目的征地补偿安置方案。一旦发现其中有不能理解、接纳的地方,要及时咨询专业律师,争取在整个征地流程的前端提起有效的程序,为赢取公平、合理的补偿安置提早创造条件。

二、预征收和征收的区别

不合法。

土地征收应报机关批准，预征收是突破土地利用总体规划和农用地转用年度计划由县（市）政府或者经济开发区作为征地主体与农村集体经济组织签订土地预征协议的行为，未经批准其行为无效。

一、土地的自然特性有：

1、土地的不可替代性。

地表上绝对找不出两块完全相同的土地。

任何一块土地都是独一无二的，故又称土地性能的独特性或差异性。

其原因在于土地位置的固定性及自然、人文环境条件的差异性。

即使是位于同一位置相互毗邻的两块土地，由于地形、植被及风景等因素的影响，也不可能完全相互替代。

2、土地面积的有限性。

土地不能像其它物品一样可以从工厂里不断制造出来。

由于受到地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积是有限的。

正像马克思所说的那样，它不能像工业生产中那样随意增加效率相同的生产工具的数量，即肥沃程度相同的土地数量。

列宁曾指出：

“土地有限是一个普遍现象。

”人类可以围湖或填海造地，但这只是对地球表层土地形态的改变。

从总体看，人类只能改变土地的形态，改善或改良土地的生产性能，但不能增加土地的总量。

所以，人类必须充分、合理地利用全部土地，不断提高集约化经营程度，在不合理利用的情况下，土地将出现退化，甚至无法利用，从而使可利用的土地面积减少。

3、土地位置的固定性。

土地位置的固定性，亦称不可移动性，是土地区别于其它各种资源或商品的重要标志。

我们可以把可移动的商品如汽车、食品、服装以及可移动的资源如人力、矿产等，由产地或过剩地区运送到供给相对稀缺或需求相对旺盛因而售价较高的地区。

但我们还无法把土地如此移动。

4、土地质量的差异性。

土地的特性和质量特征，是土地各构成要素(地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等)相互联系、相互作用、相互制约的总体效应和综合反映。

地理位置不同，地表的气候、水热对比条件不一样，地质、地貌对其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被类型也随之发生变化，因而造成土地的巨大自然差异性。

这种差异性不仅存在于一个国家或一个地区的范围之内，即使在一个基层生产单位内也同样存在着。

随着生产力水平的提高和人类对土地利用范围的扩大，这种差异性会逐步扩大，而不是趋于缩小。

土地的空间差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。

5、土地永续利用的相对性。

土地利用永续性有两层含义：

作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性;作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。

但土地的这种永续利用是相对的，只有在利用中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

二、土地的经济特性1、土地经济供给的稀缺性。

两层含义：

其一，给人们从事各种活动的土地面积是有限的；

其二，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地需求。

2、土地用途的多样性。

对一种土地的利用，常常产生两个以上用途的竞争，并可能从一种用途转换到另一种用途。

这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。

这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模等均为最佳。

3、土地用途变更的困难性。

土地用途的变更一般要经过国土资源管理部门和城市规划部门的同意，经过一定的审查程序才能完成。

4、土地增值性。

一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废，而土地则不同，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显着的增值性。

5、土地报酬递减的可能性。

在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果，这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件投入下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象。

土地报酬递减规律是房地产开发商确定商品房开发层数的重要因素。

6、土地的产权特性。

不同的权力附加意味着土地价值巨大的差异，土地的价值更多地取决于土地上附加的权益。

7、土地的不动产特性。

与土地位置的固定性关联，且需求一般为刚性需求，价值量也较大。

三、土地资源的特点1、土地面积绝对数量大，相对数量小2、后备土地资源有限3、土地类型多样，山地多于平地4、农地分布不均匀5、森林覆盖率低6、土地质量较差7、水土资源不平衡法律依据：

《土地管理法》第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、征收土地预公告什么意思

法律分析：

征收土地预公告，是指在征地行为依法报批前，当地的国土资源部门，将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

该公告起到一个预告知作用。

法律依据：

《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 第九条 告知征地情况。

在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

四、征地和土地预审的区别

法律分析：

土地预审是土地审批手续的一部分，是土地审批的开端。

土地预审是向国土部门提交建设用地预审申请表和申请报告，由国土部门对建设项目是否符合法律法规和土地利用总体规划的初步审查。

土地预审通过后，建设项目才可以进行立项等后续报批手续。

土地审批是从建设项目用地审申请到颁发土地使用权证的一整套手续。

包括土地预审和规划选址、征地报批等手续。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、预征土地是否违法

不合法。

土地征收应报机关批准，预征收是突破土地利用总体规划和农用地转用年度计划由县（市）政府或者经济开发区作为征地主体与农村集体经济组织签订土地预征协议的行为，未经批准其行为无效。

一、土地的自然特性有：

1、土地的不可替代性。

地表上绝对找不出两块完全相同的土地。

任何一块土地都是独一无二的，故又称土地性能的独特性或差异性。

其原因在于土地位置的固定性及自然、人文环境条件的差异性。

即使是位于同一位置相互毗邻的两块土地，由于地形、植被及风景等因素的影响，也不可能完全相互替代。

2、土地面积的有限性。

土地不能像其它物品一样可以从工厂里不断制造出来。

由于受到地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积是有限的。

正像马克思所说的那样，它不能像工业生产中那样随意增加效率相同的生产工具的数量，即肥沃程度相同的土地数量。

列宁曾指出：

“土地有限是一个普遍现象。

”人类可以围湖或填海造地，但这只是对地球表层土地形态的改变。

从总体看，人类只能改变土地的形态，改善或改良土地的生产性能，但不能增加土地的总量。

所以，人类必须充分、合理地利用全部土地，不断提高集约化经营程度，在不合理利用的情况下，土地将出现退化，甚至无法利用，从而使可利用的土地面积减少。

3、土地位置的固定性。

土地位置的固定性，亦称不可移动性，是土地区别于其它各种资源或商品的重要标志。

我们可以把可移动的商品如汽车、食品、服装以及可移动的资源如人力、矿产等，由产地或过剩地区运送到供给相对稀缺或需求相对旺盛因而售价较高的地区。

但我们还无法把土地如此移动。

4、土地质量的差异性。

土地的特性和质量特征，是土地各构成要素(地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等)相互联系、相互作用、相互制约的总体效应和综合反映。

地理位置不同，地表的气候、水热对比条件不一样，地质、地貌对其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被类型也随之发生变化，因而造成土地的巨大自然差异性。

这种差异性不仅存在于一个国家或一个地区的范围之内，即使在一个基层生产单位内也同样存在着。

随着生产力水平的提高和人类对土地利用范围的扩大，这种差异性会逐步扩大，而不是趋于缩小。

土地的空间差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。

5、土地永续利用的相对性。

土地利用永续性有两层含义：

作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性;作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。

但土地的这种永续利用是相对的，只有在利用中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

二、土地的经济特性1、土地经济供给的稀缺性。

两层含义：

其一，给人们从事各种活动的土地面积是有限的；

其二，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地需求。

2、土地用途的多样性。

对一种土地的利用，常常产生两个以上用途的竞争，并可能从一种用途转换到另一种用途。

这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。

这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模等均为最佳。

3、土地用途变更的困难性。

土地用途的变更一般要经过国土资源管理部门和城市规划部门的同意，经过一定的审查程序才能完成。

4、土地增值性。

一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废，而土地则不同，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显着的增值性。

5、土地报酬递减的可能性。

在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果，这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件投入下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象。

土地报酬递减规律是房地产开发商确定商品房开发层数的重要因素。

6、土地的产权特性。

不同的权力附加意味着土地价值巨大的差异，土地的价值更多地取决于土地上附加的权益。

7、土地的不动产特性。

与土地位置的固定性关联，且需求一般为刚性需求，价值量也较大。

三、土地资源的特点1、土地面积绝对数量大，相对数量小2、后备土地资源有限3、土地类型多样，山地多于平地4、农地分布不均匀5、森林覆盖率低6、土地质量较差7、水土资源不平衡法律依据：

《土地管理法》第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

六、征地预公告与征地公告区别

法律主观：

征收和征用的区别是：

征收是征收主体基于公共利益需要以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为，征用是国家依照法律规定的条件将集体或个人的土地等财产收归公用的措施。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

《中华人民共和国民法典》第二百四十五条 因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。

被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。

组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

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文章来源参考：头条-土地批复最终是什么意思，预征土地是否违法

内容审核：冯超律师

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