城市更新项目 土地违约，深圳法院：城市更新项目停滞，权利人有权解除《搬迁补偿协议》

城市更新项目 土地违约，深圳法院：城市更新项目停滞，权利人有权解除《搬迁补偿协议》

一、深圳法院：城市更新项目停滞，权利人有权解除《搬迁补偿协议》

文｜张茂荣律师，主攻“非标”类疑难复杂房地产争议解决

公众号“合一城市更新”消息，截至2024年11月24日，深圳已列入城市更新计划项目1047个，通过专规批复项目731个（占比69.8%），实施主体公示项目539个（占比51.5%）。

笔者提供专项法律服务的深圳某片区城市更新项目，2015年3月签署《合作开发意向书》，历时九年，直至今年10月才获得市法定图则委员会单元规划审批。

开发商资金链断裂，近期经常接到咨询：“已签《搬迁补偿安置协议》，开发商已中断支付过渡费，我该怎么办？”

——用“哀鸿遍野”形容近年来的深圳城市更新项目丝毫不过！

鉴于更新停滞，拖欠业主过渡费的情况普遍存在，故以案说法，从签约业主角度，探讨有效解决方案。

真实案例：

案涉城市更新项目于2012年12月14日通过专项规划审批，至今未确认实施主体。

2014年8月29日，原告（业主）与被告（市场主体）签订《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告拆除房屋补偿回迁房，自原告交付房屋后，每半年支付一次过渡期租金补偿金。

同日，原告将房屋交付被告。2020年下半年开始，被告开始停止支付租金补偿金。案涉房屋至诉前仅拆除了门窗，主体尚未拆除。

2024年1月，原告起诉要求：解除《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》，被告支付拖欠的租金补偿金并现状返还案涉房屋。

法院观点：

原告主要目的是取得拆迁补偿的回迁房屋，被告合同目的是通过拆建的城市更新项目取得商业利益。

双方目的的达成需建立在涉案城市更新项目顺利完工的基础上，但该项目通过专项规划审批后，至今未确认城市更新实施主体，且被告长期未按照合同约定支付租金补偿金，原告有理由怀疑被告的履约能力。

因此，本院认为被告已构成根本违约，原告的合同目的已不能实现，故有权要求解除涉案合同。

判决结果：

1、《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》解除；

2、被告向原告交还案涉房屋；

3、被告向原告支付拖欠的租金补偿金并支付滞纳金。

指标房纠纷：深圳中院判决卖家办理更名手续！

张茂荣律师：项目停滞，物业权利人有权解约。

1、《搬迁补偿安置协议》也是合同，也受《民法典》约束，项目停滞，签约开发商未能如约履行义务，导致合同目的不能实现的，物权权利人有权解除协议，要求开发商退房并支付过渡期补偿金及滞纳金，如本案。

2、《搬迁补偿安置协议》签订后，“房屋已经拆除”，不影响物权权利人解除权的行使，但因已无法返还房屋，涉及开发商如何赔偿及判决赔偿后是否能够顺利执行的问题。

3、“指标房”买家与卖家还签有回迁房指标《买卖合同》，《搬迁补偿安置协议》解除后，买家是否有权同步解除《买卖合同》要求卖家退房退款，与双方合同约定及个案案情有关。

4、以城市更新为背景的小产权房买家购房后，所在片区城市更新项目未能立项，尚未签订《搬迁补偿安置协议》，买家是否有权解除《买卖合同》要求卖家退房退款，亦与双方合同约定及个案案情有关。

上述第2、3、4种情况非常复杂，有效解决方案的确定需要非常强有专业技能支持，无法一文简单说清，建议有服务需求的当事人携带资料来访当面咨询。

@张茂荣律师团队 垂直于房地产领域，主攻房地产疑难杂案、城市更新过程中的“小产权房”、指标房、回迁房争议解决。

二、深圳城市更新拆迁补偿政策

律师解答：

规定了多种搬迁补偿方式。

明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式，充分尊重物业权利人的自主意愿，发挥居民的积极性。

规定了搬迁安置最低补偿标准。

明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

规定了面积误差处置方式。

明确要求产权置换的实际面积不得少于约定面积，产权置换面积因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价，切实增强人民群众的获得感。

规定了不动产权属注销节点。

明确市场主体与区城市更新部门签订项目实施监管协议，并向区住房建设部门备案后，方可按规定拆除建筑物。

建筑物拆除后，由物业权利人或其委托的市场主体依法办理不动产权属注销登记手续，最大限度保护物业权利人的合法权益。

【法律依据】：

《深圳经济特区城市更新条例》

第三十四条 城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。

政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；

产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

第三十五条 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。

三、深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定 -法律知识

法律分析:

对于符合城市更新未签约部分房屋征收条件的，区人民政府可以依照法律、行政法规及相关规定对未签约部分房屋实施征收，并由区人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定、征收补偿决定。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、深圳城市更新补偿规定

法律分析：

规定了多种搬迁补偿方式。

明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式，充分尊重物业权利人的自主意愿，发挥居民的积极性。

规定了搬迁安置最低补偿标准。

明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

规定了面积误差处置方式。

明确要求产权置换的实际面积不得少于约定面积，产权置换面积因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价，切实增强人民群众的获得感。

规定了不动产权属注销节点。

明确市场主体与区城市更新部门签订项目实施监管协议，并向区住房建设部门备案后，方可按规定拆除建筑物。

建筑物拆除后，由物业权利人或其委托的市场主体依法办理不动产权属注销登记手续，最大限度保护物业权利人的合法权益。

法律依据：

《深圳经济特区城市更新条例》

第三十四条 城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。

政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；

产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

第三十五条 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。

五、深圳城市更新补偿规定？

律师解答：

规定了多种搬迁补偿方式。

明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式，充分尊重物业权利人的自主意愿，发挥居民的积极性。

规定了搬迁安置最低补偿标准。

明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

规定了面积误差处置方式。

明确要求产权置换的实际面积不得少于约定面积，产权置换面积因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价，切实增强人民群众的获得感。

规定了不动产权属注销节点。

明确市场主体与区城市更新部门签订项目实施监管协议，并向区住房建设部门备案后，方可按规定拆除建筑物。

建筑物拆除后，由物业权利人或其委托的市场主体依法办理不动产权属注销登记手续，最大限度保护物业权利人的合法权益。

【法律依据】：

《深圳经济特区城市更新条例》

第三十四条 城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。

政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；

产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

第三十五条 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。

六、深圳旧改2021拆迁补偿标准

城中村改造拆迁补偿计算方式包括按市场价格、土地产值和安置补助费等进行补偿。

根据《土地管理法》，耕地补偿费按年产值的六至十倍，安置补助费按农业人口数计算，最高不超过年产值的十五倍。

其他土地的补偿费和安置补助费按耕地标准规定。

若补偿不能保持农民原有生活水平，可增加安置补助费，但总额不得超过年产值的三十倍。

特殊情况下，国务院可提高耕地补偿费和安置补助费标准。

法律分析

城中村改造拆迁补偿计算方式如下：

1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；

2、可以按土地被征用前3年平均年产值的确定；

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费等。

法律客观：

《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

结语

根据现行法律规定，城中村改造拆迁补偿计算方式如下：

被征收房屋的补偿应不低于房屋市场价格；

可以按被征用土地前3年平均年产值确定；

若支付的土地补偿费、安置补助费无法维持农民原有生活水平，可增加安置补助费等。

根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和附着物、青苗的补偿费。

具体标准由地方规定，土地补偿费最高为耕地被征收前三年平均年产值的十五倍。

根据国家发展情况，特殊情况下可以提高补偿标准。

法律依据

中华人民共和国国家赔偿法（2012修正）：

第二章 行政赔偿 第三节 赔偿程序 第十一条 赔偿请求人根据受到的不同损害，可以同时提出数项赔偿要求。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第五章 附 则 第三十五条 本条例自公布之日起施行。

2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

中华人民共和国国家赔偿法（2012修正）：

第二章 行政赔偿 第三节 赔偿程序 第十四条 赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。

赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿或者不予赔偿决定之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。

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文章来源参考：头条-城市更新项目 土地违约，深圳城市更新补偿规定？

内容审核：陈莹律师

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