天台小学拆迁计划，单位购商品房分配给职工居住，能否认定为商品房消费者排除执行？

天台小学拆迁计划，单位购商品房分配给职工居住，能否认定为商品房消费者排除执行？

一、单位购商品房分配给职工居住，能否认定为商品房消费者排除执行？

单位购买商品房的执行异议之诉

最高院胜诉判决单位购买商品房分配给职工居住，能否被认定为商品房消费者排除强制执行？

【裁判要旨】一般而言，商品房消费者系自然人，但单位购买房屋后供单位职工居住，购置商品房目的系居住，而非为生产经营或增值盈利，亦符合保护生存居住权的立法本意，购房者亦应享有排除强制执行的民事权利。

【基本案情】

2012年8月13日，第二师医院与鑫盛签订《购房合同》，购买春天3号楼两个单元的全部住宅，共计208套（商业部分除外）。2012年10月22日至2019年12月3日第二师医院陆续向鑫盛公司支付28400000元。2014年9月，长城分公司与鑫盛公司签订《还款协议》，协议约定：“将西环路华苑3号楼作为抵押担保”，2014年9月23日长城分公司取得案涉98套房屋他项权证。2019年3月第二师医院占有案涉98套房屋，并已将98套房屋分配给职工居住。

2019年7月，长城分公司向法院申请执行，2021年10月9日一审法院作出（2021）新28执恢41号之二执行裁定，裁定拍卖鑫盛公司名下春天3号楼99套房屋。2021年11月4日第二师医院对（2021）新28执恢41号之二执行裁定不服，向一审法院提出执行异议。

【执行异议】

法院经审理认为第二师医院符合《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形，可以排除强制执行，遂裁定中止对涉案98套房屋的执行。长城资产公司不服该裁定，向法院提起执行异议之诉。

【一审判决】

一审法院认为本案的焦点问题为第二师医院对案涉98套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

一审法院经审理认为：第二师医院不能参照《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定享有优先于长城分公司抵押权的权利。《执行异议复议规定》第二十九条规定系为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。根据查明的事实，第二师医院购买案涉房屋作为职工宿舍，其中部分房屋用于周转，部分房屋已出租给职工居住，并不属于商品房消费者。

第二师医院并不符合《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形，可以排除强制执行。《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的是一般商品房买受人的权利，不是《执行异议和复议的规定》第二十七条规定的例外情形。

同时，一审法院还认为，长城分公司已尽注意义务、其抵押权成立。根据查明的事实，鑫盛公司与第二师医院于2012年8月13日签订《购房合同》时，案涉98套房屋尚未动工，2014年9月鑫盛公司与长城分公司签订的抵押合同及长城分公司取得的案涉98套房屋他项权证书上也未载明案涉房屋存在其他权利。且，长城分公司对华苑3号楼销售情况的监管并未具体到房号，第二师医院的购房款未转至华苑项目资金归集账户，鑫盛公司也未提交其向长城分公司告知案涉98套房屋已向第二师医院出售的相关证据。

案涉房屋尚未办理产权变更登记手续，第二师医院依据案涉购房合同对鑫盛公司享有债权。

综上，第二师医院对案涉98套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决长城分公司享有申请执行98套房屋的权利。

第二师医院不服该判决，以符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房消费者为由向新疆高院提起上诉。

【二审判决】

二审法院认为，本案案件争议焦点为：第二师医院对案涉98套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

长城分公司对案涉98套房屋依法享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及一百八十七条的规定，本案中，案涉98套房屋已于2014年9月23日办理了抵押登记，长城分公司取得了案涉98套房屋的抵押权。

长城分公司、第二师医院均认可案涉98套房屋系鑫盛公司名下房产，第二师医院并未办理预告登记或合同网签备案，故案涉98套房屋权属清晰，并不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项规定的所有权有争议不得抵押的财产。

第二师医院对案涉98套房屋享有的权益并优先于抵押权人长城分公司，其依法不能排除人民法院的强制执行。长城分公司依法享有抵押权情况下，第二师医院主张排除人民法院对案涉98套房屋的强制执行，须符合《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定。该条规定系对抗申请执行人担保物权的特殊情形，仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，因此实践中需要严格把握适用条件，防止动摇担保物权具有优先性的基本原则。本案中，第二师医院购买案涉房产用于单位职工居住，系为帮助本单位职工暂时解决住房问题，从而使职工能够更好地为单位开展工作，属于单位为职工提供福利的一种形式，虽应予以鼓励和提倡，但与上述法律“保障消费者生存权”的立法本意存在明显不同，因此第二师医院不能被认定为《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房消费者，并不具备适用该条规定的基础。

另，关于第二师医院上诉称长城分公司未尽到注意义务的问题。二审法院认为，如前所述，在长城分公司办理抵押登记时，案涉房屋并未进行任何权利负担或办理预告登记、网签备案等，也未交付第二师医院占有，虽然长城分公司对鑫盛公司进行了尽职调查，但尽职调查并不属于法律规定的设立抵押权的前置程序或义务，且第二师医院、鑫盛公司也未能够提交相应证据证明长城分公司通过尽职调查掌握了案涉房屋销售情况，因此，并无证据证明长城分公司在设立抵押权时存在未尽到注意义务的情形。

综上，第二师医院的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

第二师医院以符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房消费者、适用法律错误为由向最高人民法院提起再审申请。

【最高人民法院判决】

最高人民法院经审理认为：《执行异议和复议的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付、预售不规范引发的相关纠纷案件中，为保护生存居住权，法律赋予商品房消费者优先于金钱债权人的特殊权利优先次序。一般而言，商品房消费者系自然人，但单位购买房屋后供单位无房职工使用，购置商品房目的系居住，而非为生产经营或增值盈利，亦符合保护生存居住权的立法本意，购房者亦应享有排除强制执行的民事权利。

本案中，第二师医院2012年8月13日与鑫盛公司签订购房合同，早于抵押权设立日期。在抵押权设立之前，第二师医院已支付 80%房款，后又支付全部房款。虽然案涉 98 套房屋现在作为周转房，并未登记到具体居住者名下，但考虑到第二师医院内部管理明确的无房户优先、将来登记到实际居住者名下之房屋分配方案，结合房屋分配明细表、管理费缴纳情况、职工已经装修案涉房屋并实际居住等事实，足以证实第二师医院购置房屋目的是供单位职工居住，符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定“以居住为目的”的要件事实。故对第二师医院依据《执行异议和复议的规定》第二十九条主张排除长城分公司强制执行，应予支持。

2023年11月22日，最高人民法院作出（2023）最高法民再235号民事判决书：一、撤销（2023）新民终20号民事判决和（2022）新28民初8号民事判决书；二、驳回长城分公司的诉讼请求。

一审案件受理费214865.35元，二审案件受理费184172.26元均由长城分公司负担。

【部分代理意见】

第二师医院与长城分公司申请执行人执行异议之诉一案，现第二师医院在坚持再审请求、理由及庭审陈述的基础上补充如下意见，请求法庭予以考虑：

一、第二师医院属于《执行异议和复议规定》第29

条规定的商品房消费者，足以排除长城分公司的执行。

1、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（P432-433）对第二十九消费者的解释是：“按照《消费者权益保护法》第二条的规定：消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。如何判断一个购房人是不是消费者？从自然属性上看，消费者必须是自然人，法人或者其他组织，由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列。但是，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工居住的，可以认定为消费者。”

2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第125条（P632-633）：如果公司购房系以公司名义购买，为满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给公司内部个人居住的，此时公司是否是消费者购房人，有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。这个观点也正是以上《最高院执行异议和复议规定》第29条关于商品房消费者认定的理解与适用的观点。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已经销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

3、2023年4月，在《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中，关于房企风险化解中的权利顺位问题，最高人民法院明确答复“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

4、本案中第二师医院系纳入政府财政预算管理的事业单位，系非营利性机构，于2012年8月就已经与鑫盛公司签订了商品房买卖合同，总价款2840余万，2013年10月就已经支付了2200余万房款，在2019年11月法院查封前，也就是2019年3月就已经将房屋分配了职工居住，购买的房屋性质也是商品房，用途也是居住使用，目的就是为了保障职工的生存居住权。

综上，第二师医院购买98套房屋并分配给职工居住，完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形且其权利能够排除执行，人民法院应予以支持。故，一、二审判决均系适用法律错误，依法应予撤销；第二师的再审请求依法应当获得再审支持。

二、假定法院认定第二师医院不是《执行异议和复

议规定》第29条规定的商品房消费者，那么，第二师医院恳请法院依法认定第二师医院同时也符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，足以排除长城分公司的执行。

1、根据长城分公司在再审中当庭提交的对华苑3号

楼项目的《尽职调查报告》可知，该调查报告系长城分公司自己制作，完全违反了和鑫盛公司签订的《协议书》约定的由中介机构即会计师事务所、律师事务所、评估师事务所出具尽职调查报告的约定，此种随意的行为，足以证明作为专业的资产管理公司在收购债权前未尽到审慎的审查义务，因此对案涉98套房屋的抵押是非善意的，第二师医院系无过错买受人，依法享有排除执行的权利；

2、根据第二师医院在再审中提供的新证据：鑫盛公司

法定代表人与长城分公司该项目的项目经理的录音可以证明，在办理涉案98套房屋时双方存在损害第二师医院利益的恶意串通；

3、在本案二审时，长城分公司极力否认该项目的刘某

系其项目经理，称“刘经理只是长城分公司员工之一，长城分公司在涉案项目中并未对其授权对外代表长城公司”（见2023新民终20号案卷），但长城分公司在本案中作为新证据的提交的《华苑项目尽职调查报告》最后一页却有刘某作为项目经理的签名，长城分公司隐瞒刘某身份的行为也足以证明长城分公司在这个项目上存在损害第二师医院利益的恶意。

4、最高人民法院司法案例研究院2023年9月17日发

布的《涉不动产异议之诉案件审理的26个重点问题梳理》，指出《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“但法律、司法解释另有规定的除外”中另有规定主要是指29条规定的消费者生存权、建设工程价款优先受偿权、被拆迁人安置权等，一般不包括28条规定的物权期待权。但在“先卖后抵”的情形下，被执行人先把不动产出售给案外人，又在案外人不知情的情况下抵押给申请执行人，案外人已经占有使用，而抵押权人尤其是银行等专业机构，未尽审慎审查所抵押的不动产是否已经出售存在明显过错，而案外系善意无过错的一方又符合第28条规定的条件，享有物权期待权，此种情况下，案外人要求排除执行的，一般应予以支持。

本案的情形就是“先卖后抵”的情形，即鑫盛公司在2012年8月与第二师医院签订商品房买卖合同，将案涉的98套房屋以2840万出售给第二师医院，在2014年7月31日取得预售许可证后，9月26日即将98套房屋全部抵押给长城分公司，这一行为第二师医院完全不知情。2019年3月，鑫盛公司在第二师医院付清全部款项后，向医院交付了98套房屋，医院又将涉案房屋分配给了职工居住，在整个过程中，第二师医院不存在任何过错。

5、本案中，因涉案房屋先取得预售许可，后设立抵押，

而长城分公司作为专业的资产管理公司应当预料到在设立抵押时可能存在部分房屋已经出售给第三人的情况，这应当也是在抵押权人的预料当中的，但实际上抵押权人不论是否预料到了，在法律上也应当推定为是预料到的，因为长城分公司是一个专业的资产管理公司，法律上应当具有更加审慎的注意义务，因此说，即使长城分公司办理了抵押登记，第二师医院仍然是具备可以排除执行条件的。

5、长城分公司对鑫盛公司的债权也是通过收购不良债

权得来，截止本案诉讼，鑫盛公司已经向长城支付的本息超过三千余万，且尚有八千余万的资产处于长城的查封之下，根据《26个重点问题梳理》的利益平衡原则，在商业利益与生存利益难以平衡的情况下，应在法律框架内适当向着普通民众的生存生活利益保护倾斜，以维护正常的社会秩序，防止群众性案件事件的发生。

综上，第二师医院认为：本案的证据足以证明长城分

公司与鑫盛公司在办理涉案98套房屋时存在过错的、非善意的，且涉案房屋取得预售许可的时间早于抵押设立的时间，在申请人无过错的情况下，法律应当优先保护在先取得的合法权利。第二师医院作为普通购房人，购房的主要目的除占有、使用外还期待获得房屋所有权。第二师医院已按照合同约定支付全部购房款，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待，其行为无任何过错，足以排除长城分公司对98套房屋的执行。

三、关于长城分公司当庭提出的鉴定申请及调查取证

申请问题，申请人认为本案系由第二师医院申请启动，长城分公司并未申请再审，证明其对一、二审认定的事实及法律适用均是没有异议的，因此其无权在本案再提出该申请，依法应当予以驳回。

综上，第二师医院认为，无论是适用《执行异议与复议规定》第29条还是适用第28条，第二师医院对于案涉98套房屋，都享有足以排除强制执行的民事权益，同时，第二师医院也请求最高人民法院在审理本案时能结合本案事实背景，进一步坚持全面审慎原则，充分考虑到社会生活的复杂性，全面、综合、审慎的审核案件事实，充分考虑申请人作为普通消费者与作为专业资产管理机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大差异的事实，正确适用法律，撤销原一、二审判决，支持第二师医院的再审请求，即依法判决不准长城分公司对98套房屋的执行，以彰显法律的公平公正。

此致

中华人民共和国最高人民法院

【办案心得】

在担保物权和商品房消费者物权期待权产生冲突时，单位作为购房人，能不能被认定系商品房的消费者？如何定义消费者、如何运用《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定？最高人民法院在这个案件中明确说明了单位购买房屋后供单位职工居住使用，购置商品房目的系居住，而非为生产经营或增值盈利，是符合保护生存居住权的立法本意的，符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定“以居住为目的”的要件事实。

2024年2月25日，农历龙年的正月十六日，人民法院报以“判对了案件，也判暖了人心”对该案件进行了深度的报道。报道称“执行异议复议规定第二十九条的“买受人”该做何认定？最高人民法院第六巡回法庭坚持能动司法，准确把握“以居住为目的”的“买受人”内涵，保障购房者排除强制执行的民事权利，使裁判“文本法”符合人民群众感受的“内心法”——判对了案件，也判暖了人心

人民法院报在对本案报道的结尾处写道：“房子终于能住安稳了！”对98户职工来说，噩梦结束了。

通过代理这个案子，让我又一次感受到了我们国家法治的温度，体会到了党和国家对当今民生、民情、民意的关注。

“法治之光 温暖人心 感谢法官 秉公办案”“彰显司法公正 维护人民利益”“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义的践行者”，三面锦旗上，金黄的大字在耀眼的阳光下熠熠生辉的场面再次浮现在了我的眼前。\n\n\n北京伟睿律师事务所

二、职工以标准价购买的公有住房

法律分析:

单位集中房，非本单位人员不可以购买，单位集中房购买人必须是本单位职工。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《住房公积金管理条例》 第三十七条 违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；

逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。

三、单位集中房购买人必须是本单位职工

法律分析：

单位集中房，非本单位人员不可以购买，单位集中房购买人必须是本单位职工。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《住房公积金管理条例》 第三十七条 违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；

逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。

四、单位集中房购买人必须是本单位职工？

法律分析：

单位集中房，非本单位人员不可以购买，单位集中房购买人必须是本单位职工。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《住房公积金管理条例》 第三十七条 违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；

逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。

五、单位集中房购买人必须是本单位职工 法律问题

法律分析:

单位集中房，非本单位人员不可以购买，单位集中房购买人必须是本单位职工。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《住房公积金管理条例》 第三十七条 违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；

逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。

六、被执行人住房超过生活所必需的认定是什么?

法律分析：

职工以标准价购买的公有住房3年内不得进入市场。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》

第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

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文章来源参考：头条-天台小学拆迁计划，单位集中房购买人必须是本单位职工 法律问题

内容审核：司秉雷律师

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