重磅新闻房屋拆迁补偿，宅基地经营性用地

重磅新闻房屋拆迁补偿，热闻解读！宅基地使用权真的能“入市”了？

一、热闻解读！宅基地使用权真的能“入市”了？

继2020年中央深改委通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》之后，我国农村宅基地改革逐渐加深，宅基地及房屋使用权适度放活。

前不久，2022年6月21日，《关于授权国务院在北京市昌平区等农村宅基地制度改革试点地区行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》(简称《宅基地改革试点草案》)已提请十三届全国人大常委会进行审议。

该重磅新闻释放的信号是什么呢?该政策将在我国现行法律体系下会又怎样的影响?

【提案要点:宅基地使用权可用于抵押贷款】

在《宅基地改革试点草案》中规定，全国人大常委会将授权国务院，在我国北京昌平区等104个县(市、区)和浙江绍兴市等3个设区的市，允许以公民宅基地使用权进行抵押贷款。该调整在2024年4月30日前试点地区试行。

农业农村部副部长邓小刚指出，开展农民宅基地使用权抵押贷款试点的工作，必须坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，国务院多部门联动，加强对整体指导、统筹协调和监督管理，审慎稳妥有序推进。\n\n\n【法律视角剖析:政策调整有法律背景，但配套制度环境负杂】

第一，我国《民法典》虽明确规定宅基地使用权原则上不能抵押，但是以“但书”方式为政策开了口子。

在《民法典》第399条规定，“下列财产不得抵押:(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;”

这里面的“但是法律规定可以抵押的除外”即为例外性的规定。

早在2004年版本的《土地管理法》，对集体土地流入市场仅存在两条以上途径，即“破产”、“兼并”。这里面的“破产”隐含着集体土地使用权以抵押权实现抵押权的方式转移土地使用权。(即该版本《土地管理法》第63条规定，“......但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”)

目前，根据2019年最新修订的《土地管理法》第63条进一步改为，农村集体所有的经营性建设用地就可以进行转让、互换、出资、赠与或者抵押。

第二，在我国现行的法律环境下，宅基地抵押制度的配套制度环境复杂，尤其在抵押过程中遇到征地拆迁项目时抵押权人的利益保障还在探索中。

《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

最高人民法院第五巡回法庭2019年第92、96次法官会议纪要中，法官一致认为:被拆迁人对于补偿安置房屋主张的优先取得权利，应优于抵押权人。

通过这两部分的法律依据，我们可以解读到这样的信息:

第一，宅基地使用权人可以在村内流转该宅基地，法律仍保护抵押权人的优先受偿权;

第二，宅基地使用权遇到征收拆迁的，老百姓的利益优于抵押权人的利益而优先得到保护。

由此可见，在抵押权人系金融机构时，如果谨慎把握该项改革的成功并同时防范系统性金融风险，以做到兼顾两者之平衡，系需要慎重考虑的。期待该项改革的司法实践探索!

二、宅基地使用权指的是什么

法律分析：

1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

2、1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

3、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权

4、非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。

房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

5、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。

6、继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

7、按照确权规定，确定的宅基地面积超过当地政府规定标准的，可以在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

8、华侨原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。

房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

9、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。

对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

三、宅基地经营性用地

法律分析：

农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。

农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

四、什么是宅基地使用权

法律分析：

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

五、宅基地使用权

法律分析：

1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

2、1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

3、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权

4、非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。

房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

5、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。

6、继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

7、按照确权规定，确定的宅基地面积超过当地政府规定标准的，可以在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

8、华侨原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。

房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

9、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。

对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

六、出让土地算宅基地么

法律主观：

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。

《民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

,第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

,房子下的宅基地归集体所有，不属于个人，因此，宅基地的所有权不能发生继承。

但被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，但农村宅基地不能被单独继承。

另外，非本农村集体经济组织成员(含城镇居民)，因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记;,国有土地上的宅基地有年限，不超过七十年;集体土地上的宅基地无年限，是农村集体经济组织成员因身体而获得的。

首先我们先来搞明白“土地使用期限”的来源：

,1、城市土地所有权属于国家，别人只有使用权。

现在相当于你在用国家的土地，国家给你的使用有一个期限，由《土地法》规定。

,2、农村宅基地所有权属于集体，也就是这个地是一个村的，现在村里的房子都是盖在自己的土地上还需要有“使用期限”吗?所以《土地法》根本就不会规定“宅基地使用期限”。

,3、建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型使用年限也就不同于商用地的租用了。

,从上面的几点情况来看，宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

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文章来源参考：头条-重磅新闻房屋拆迁补偿，宅基地使用权

内容审核：李甜律师

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