海淀新中关村拆迁，590文件拆迁保底政策

海淀新中关村拆迁，590文件拆迁保底政策

一、590文件拆迁保底政策

一、首先大家需要先了解什么是“征收”

国务院第590号令是针对国有土地上房屋征收与补偿制定的条例。那么什么叫征收?征收是为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,征收单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。其实施主体为市、县级人民政府或由市、县级人民政府授权的征收部门。

此条告诉我们征收的主体为市、县级人民政府,而此次危改的实施主体是企业单位。

二、什么情形政府可以实施征收

590号令“第二章 第八条”规定,有以下情形之一可以向政府申请征收:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

大家可以看到以上情形必须是由政府组织实施的,而我们:

由于我们的土地权属为国有划拨,隶属于国家机关事务管理局(以下简称“国管局”),政府无权限对小区实施征收。这也是为什么中国科学院(以下简称“中科院”)由院领导出面与海淀区政府商讨中关村东区改造一直没有结果的主要原因。

在北京市编制的《北京城市副中心控制性详细规划(2016年-2035年》中并未对我们小区所属地块进行新的规划。政府,特别是升格为首都副中心的通州区政府更不会参与小区的改造中来。

所有以上六种情形均不适合本项目,这也就意味着国务院590号令不适用于我们。

三、我们来做个假设

如果按照小区内一些业主的臆想,将项目交给区政府来完成,我们看如何做这件事:

(一)由中科院协调国管局,由国管局与中科院协调北京市及通州区政府,让政府依据国务院590号令征收小区。

(二)由于土地权属国管局,土地属性为国有划拨,需下大力度将国有划拨土地变更为国有出让土地,只有在这种情况下地方政府才有可能实施,但将央产划拨土地划成地方的出让土地,政策的难度决定不可能实现。

(三)因为政府并未对小区所在地进行新规划,区政府没有任何依据来对小区进行改造,小区的危旧房改造就会来回在区政府与中科院、国管局间进行“踢皮球”,实施的可能性全无,与中关村东区改造的结果相同。

(四)假设政府接盘了我们小区的项目,必须向北京市政府申请规划的调整,只有将小区的调整重新编入通州区2016-2035年的规划中,才可能完成。但大家要知道此次通州区作为首都副中心,规划的编制是相当严格的,规划的制定均上报至中央,想调整规划的难度,大家可想而知吧。

(五)就是假设上述问题都能够解决,区政府真的来按照590号令征收,必定会将小区土地进行他用,小区业主必定会迁出,因为只有这样才能保证政府征收的利益,政府会根据我们地块的含金量,开发其他商业项目或公益项目,业主回迁的可能性为“零”。

(六)按照现在通州区政府的征收项目我们设想,在完成以上工作之后,不知已过去多少年,在这些年当中,我们的业主将会多大年龄?这个年龄还在搬上搬下煤气罐?还在一步一步往上爬楼?小区内破旧程度到什么样子(水压不够,下水堵塞,楼顶漏雨,冬季室温不够)?还有就是等到那时将我们的业主迁出,会安置到什么地方去?六环以外?

(七)北京市政府也对现在的征收工作进行了收口控制,今后的政府征收项目也不会像从前。“拆迁,拆迁,一步登天”的时代已经结束,理智的时代已经来临,“房子是用来住的”,越往后政策会越严格。你想通过拆迁一口吃成胖子,那是不可能的了。

通过以上分析,国务院590号令根本不适用于我们。

四、不能误读政府文件

我们以前曾经公布过北京市住房保障办公室“京住危字〔2013〕115号”《关于北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目纳入危改范围的意见》,其中有一段是这样描述的:“四、请你公司结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)......等文件要求,加强政策宣传,做好居民安置补偿工作,确保社会稳定。”

此文是北京市住房保障办公室下发给中科印刷的红头文件,一些业主根据此段表述,理解项目必须要按照国务院590号令来实施。请大家看清,此段的描述政府部门用的是“结合”两字,这个词其实是告诉了我们,我们的项目并不能够完全按照国务院590号令来实施,只能根据我们项目的实际情况,结合此令中适用条款进行实施。

如果按照一些业主的理解,我们必须按照国务院590号令来实施本项目,政府部门就会这样描述了“请你公司严格遵照国务院590号令执行。”

请大家不要误读政府文件,590号令是不适合我们的项目的。

五、看看我们的“结合”

(一)国务院590号令指出“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。”

我们进行了大约30天的入户调查阶段,对小区内大部分住户的基本情况进行了摸底。

(二)国务院590号令“第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

国务院590号令“第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”

1. 先说说我们。我们是按照1:1.4比例进行无偿置换,您现有房屋乘以1.4系数后的面积是不需交钱的,在无偿置换后再扩大面积的,还有5平方米的调剂面积价格为15000元,调剂面积5平方米后扩大的面积按国管局批复的价格30000元(不超过)计算。如果您扩大面积较大需要交钱,是在选房后交付应缴款的50%,待交钥匙收房时再交剩余50%。

然后还有各种补偿款:装修(800元平方米)、移机(按政府规定)、搬家(按40元平方米)、停产停业(按政府规定)、提前搬家(10万元)、安家奖励(10万元)、楼门奖(5万元)、整楼奖(5万元)、周转费(按您选择新房的居室情况进行补偿,您新选房屋为一居室3500元月,您新选房屋为二居室5000元月,您新选房屋为三居室6000元月)。以上这些奖励、补助以及周转金等都是在您选房结束后就给到您手中的。

2. 我们的政策也可以进行货币补偿,按5万元平方米进行补偿,并给您应得的其他补偿及补助款(不含周转费)。您选择了货币补偿,也是在您签约后,正式启动项目时将以上钱款给您付清的。

3. 再说说政府的征收项目是如何执行的。政府部门根据据实评估,参考房屋周边二手房市场价格,为你的房屋制定出评估价格,再根据业主的选择,计算出你选择新的房屋价格,然后按两个价格的差价进行结算,你能拿多少钱您拿走,你差多少钱你给政府补上。这笔差价款都是实时发生的,双方不拖欠,即时完成。您想把政府给你的房屋作价的钱全部拿到手,那是根本不可能的事情。政府是给你折完价后让你拿这个钱再回来买政府给您的安置房。

最后关键一点,我们是回迁,我们是在您老旧房屋的基础上给您扩大居室面积,新建您的住房,改善整个小区的环境,提升您的房屋品质,提高您资产的升值空间。重要的事情说三遍:“我们是回迁!我们是回迁!我们是回迁!”,这是政府做不到的!

以上说明我们也是先补偿,后安置。

(三)国务院590号令规定:就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和 过渡期限等事项,订立补偿协议。

我们根据项目的实际情况制定了以下协议:

1.《腾退补偿协议》,即签约业主已签约的这份协议,该协议仅是对您应得的补偿及补助进行约定。

2.《安置与临时周转协议》,因选房、周转工作在后期,所以该协议需在您选房完毕后,对您的新房进行选择后,知道您选择的新房为几居、在几楼、多大面积等才能确定您的周转费,方可签署。在此协议中也规定了如果不按期回迁,逾期如何处罚等相关政策。

3.《补充协议》,该协议主要是针对楼门奖与整楼奖的,当签约期结束后,您所在的楼门或整栋楼是否全部签约方可知道,所以此协议也是需要后期签署的。

以上事实证明,我们也是结合国务院590号令来执行的。

六、严格遵照执行与结合执行国务院590号令带来的是什么

(一)国务院590号令根本不适合小区的危旧房改造。如果真的执行,给大家带来的就是迁出原址,另觅他处。

(二)结合590号令由企业内部改造,大家还是回迁到原址。

现在总是有人在说,我们现有的房屋处在一个多么好的地理位置,多么值钱,你们的想法还处在怪圈中。

1.现小区房屋由于有拆迁这个事实,二手房交易市场的价格还是不错的,一旦没有了拆迁这个利好条件,大家还是蜗居在这个小区,那么你的地理位置是非常不错,但你的房屋价值呢,会有多少?

2.为什么我们小区附近天时名苑的房价可以很高?为什么临近我们小区的广通小区可以出租到6000至8000元?我们均在一个地理位置上,不同的是我们的房屋破旧,你就是现在住的是较新的房子,但终因我们的小区整体状况不好,把我们的房价拉低了,把我们租房的租金拉低了。

3.当黄金地段遇上崭新的小区、崭新的生活环境时,我们的房屋价值才能充分显露出来。只有我们的小区在改造后,大家住在这么好的地理位置上,房屋是崭新时,我们的房屋价值才会成倍增长,我们的房屋租金才会成倍增长。黄金地段配备着老式小区,我们的价值永远不会提高,只有慢慢的萎缩、降低,永远无法与周边相媲美。

好的地段加上好的房屋加上好的生活环境,我们的价值才会提升,我们的生活才能绽放光彩。

所以,我们真应该庆幸我们没有让政府来执行国务院590号令。政府的介入只能带来的是外迁,我们再也回不到北苑南路63号了。

综上所述,我们在此次项目的政策制定中,充分结合了国务院590号令,我们的政策在国管局系统相关项目中置换比例最高,补偿金额最高、周转金额最高。我们的项目是合法符规的。请您正确理解国务院590号令。

二、拆迁政策是怎么规定的

法律分析：

1、 征收耕地补偿标准

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、 征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

三、商品房拆迁标准

法律分析：

商品房拆迁赔偿标准是根据房屋价值和拆迁安置费用等多方面来确定的。

这里的房屋补偿指的是对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按照不低于商品房征收决定公告当日被征收房屋类似的市场价格，并且请有评估资质的评估机构进行评估确定。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

四、拆迁新政策

法律分析：

国家规定的拆迁补偿政策如下：

1、房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。

4、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、新增8条拆迁政策

法律分析：

1、 征收耕地补偿标准

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、 征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

六、拆迁百分之90同意能拆吗

法律分析：

1、先补后拆。

拆迁涉及到被拆迁人的直接利益，补偿又是拆迁的关键，二者都是容易引起矛盾和摩擦的激发点。

在保护被拆迁者利益上，必须遵循“维护公共利益”的原则。

过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议，今后，被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁，能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。

补偿方式多样选择，尊重被拆迁人的选择，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

2、拆一还一。

如果被拆迁人选择产权置换，那么以1：

1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。

3、被拆迁人的生活水平不下降。

补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降，即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。

4、不得进行非法拆迁、不得停水停电逼迁。

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

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文章来源参考：头条-海淀新中关村拆迁，新增8条拆迁政策

内容审核：白玲律师

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