拆迁协议可以更改方案吗，拆迁方案之前确定了还能改吗

拆迁协议可以更改方案吗，拆迁方案之前确定了还能改吗

一、拆迁方案之前确定了还能改吗

拆迁方案在确定之后，一般是可以进行修改的。拆迁方案的修改通常涉及拆迁协议的更改，而拆迁协议本质上是合同的一种，因此，只要合同双方达成一致，就可以对协议进行修改。

具体来说：

合同修改的原则：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的产物。因此，只要双方同意，就可以对拆迁协议进行修改。这种修改可以包括补偿方式、补偿金额、搬迁期限等各方面的内容。

修改的程序：一般来说，修改拆迁协议需要双方重新进行协商，并达成一致意见。协商过程中，双方可以就协议中的各项条款进行讨论和修改，并最终形成新的协议文本。

法律效力：修改后的拆迁协议具有法律效力，双方应当遵守新协议中的各项约定。如果一方不履行新协议中的义务，另一方可以依法追究其法律责任。

总的来说，拆迁方案在确定之后是可以进行修改的，但需要合同双方达成一致意见，并遵守相关法律法规的规定。如有需要，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议。

二、改造是拆迁吗

《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定》已经执行了一年多了。

货币拆迁具有补偿标准、政策透明、拆迁快速、缓和矛盾的特点，在具体的拆迁过程中展示了强大的生命力。

因此，货币拆迁这一总体思路今后将不会改变，但拆迁过程出现了的一些问题，使得政策需要在一些细节处进行调整：

一、资金问题

货币拆迁需要调动大量的资金。

这些资金趴在账上，对于企业来讲不是件好事，从机会成本的角度讲，就是损失。

所以在货币拆迁中，资金的调动与协调，对开发企业来说是个新课题。

二、房的问题

在新拆迁办法生效之前，一些开发企业曾投了巨资购买大量房源作为拆迁储备。

买储备房时，是完全按正常的商品房交易程序买入的，在房价上没有任何政策优惠。

开发商当初购买的时候，主要考虑了以下几点：

1.等城市发展后，地价上涨，房价升值;2.在目前的低价位买房作储备，拆迁时就可以降低一些成本;3.按照当时的政策，开发商必须先有一定的拆迁安置房，才有资格谈拆迁的问题。

但到了今天，降低房价成了全社会的呼声，不少居民购房时也抱着等等看的心理。

于是乎，开发商升值的小算盘变成了积压大量资金的负担。

另一方面，这类房屋在许多方面与经济适用房非常相似，除了不能享受全面的政策优惠外，就像是双胞胎。

目前政府为了促进这类房屋的销售，同意返还营业税，但要完全转为经济适用房在许多方面难度极大。

三、拆迁居民持币待购

以西外拆迁为例，有八成以上的居民并没有参加购房，即使是住房需求迫切的困难户买房用来改善居住条件的也寥寥无几。

所以，以拆迁带动房屋销售难度不小。

四、析产浪潮

析产，简单地说就是将房产化整为零，一个房本根据自然间的情况，变为多个房本。

析产的浪潮是25平方米补偿政策引出的问题。

根据《拆迁法》拆除非成套住宅住房，拆迁人应当将被拆除房屋原建筑面积换算为成套住宅房屋的建筑面积后，按照被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格对被拆除房屋使用人给予补偿。

具体的补偿方式：

拆除非成套住宅房屋，被拆除房屋原建筑面积与成套住宅房屋建筑面积的换算办法为，原建筑面积增加25平方米附属面积;拆迁人对被拆除非成套住宅房屋的使用人的补偿款计算公式为：

补偿款=拆迁补偿价格×(原建筑面积+25平方米)

在具体操作过程中，一个房本不管几间，都算是一套房产，就可以在补偿时增加25平方米的附属面积。

于是，不管是否有这个需要，大批居民都开始析产。

就是说，家里有3间房，一个房本，才补偿25平方米，以6000元一平方米计算才15万;如果分成3个房本，则可再补偿50平方米的附属面积，多进账30万元。

就算为了分房本多花几个钱，但大头还是进了自己腰包，拆迁成本因此大幅度上涨。

据悉，目前拆迁政策的调整主要是针对析产这种情况。

对于非成套住宅还会给予一定的附属面积补偿，但不是25平方米了，而是一个拆迁补偿系数，这个系数将是统一规定的一个常数。

简单地讲，有3间房建筑面积3M平方米，拆迁补偿系数为N，一个房本，补偿的建筑面积总额是3M×N，3个房本则是M×N+M×N+M×N，虽然具体计算方法不同，但结果一致。

这样就避免了析产导致的拆迁成本上涨。

至于这个系数的确定，是综合考虑了旧城区一般的居住条件，货币拆迁的实际经验等多方面的因素。

因此总体来讲，对于大多数居民的拆迁补偿影响并不大。

三、拆迁补偿方案能改变吗

如果满足变更条件的，拆迁协议是可以申请变更的。

具有下列情形的拆迁补偿协议可以撤销或者变更：

1、重大误解：

因为重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

2、显失公平：

如果拆迁当事人在签订拆迁补偿安置协议时显失公平，拆迁当事人的任何一方都有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下签订的合同、受损害方有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

一、什么是拆迁补偿

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

二、拆迁补偿协议可以反悔的情形

1、超越代理权限订立的合同无效

夫妻共有房屋，只有一方签订拆迁补偿协议无效。

共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，但是如果还损害了国家利益，则属于无效合同。

2、协议内容导致协议无效

拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁，如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的，可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序，该协议应当认定为无效。

3、签订主体是否有民事行为能力也是决定因素之一

无民事行为能力人必须由其法定代理人代理代理实施民事行为。

限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；

其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

四、改造和拆迁的区别

法律分析：

两者性质不同，补偿标准规定不同，改造为政府主导并实施操作，拆迁为政府引导或准予。

法律依据：

《国有土地房屋征收与补偿条例》

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、拆迁办法为什么要调整

《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定》已经执行了一年多了。

货币拆迁具有补偿标准、政策透明、拆迁快速、缓和矛盾的特点，在具体的拆迁过程中展示了强大的生命力。

因此，货币拆迁这一总体思路今后将不会改变，但拆迁过程出现了的一些问题，使得政策需要在一些细节处进行调整：

一、资金问题

货币拆迁需要调动大量的资金。

这些资金趴在账上，对于企业来讲不是件好事，从机会成本的角度讲，就是损失。

所以在货币拆迁中，资金的调动与协调，对开发企业来说是个新课题。

二、房的问题

在新拆迁办法生效之前，一些开发企业曾投了巨资购买大量房源作为拆迁储备。

买储备房时，是完全按正常的商品房交易程序买入的，在房价上没有任何政策优惠。

开发商当初购买的时候，主要考虑了以下几点：

1.等城市发展后，地价上涨，房价升值;2.在目前的低价位买房作储备，拆迁时就可以降低一些成本;3.按照当时的政策，开发商必须先有一定的拆迁安置房，才有资格谈拆迁的问题。

但到了今天，降低房价成了全社会的呼声，不少居民购房时也抱着等等看的心理。

于是乎，开发商升值的小算盘变成了积压大量资金的负担。

另一方面，这类房屋在许多方面与经济适用房非常相似，除了不能享受全面的政策优惠外，就像是双胞胎。

目前政府为了促进这类房屋的销售，同意返还营业税，但要完全转为经济适用房在许多方面难度极大。

三、拆迁居民持币待购

以西外拆迁为例，有八成以上的居民并没有参加购房，即使是住房需求迫切的困难户买房用来改善居住条件的也寥寥无几。

所以，以拆迁带动房屋销售难度不小。

四、析产浪潮

析产，简单地说就是将房产化整为零，一个房本根据自然间的情况，变为多个房本。

析产的浪潮是25平方米补偿政策引出的问题。

根据《拆迁法》拆除非成套住宅住房，拆迁人应当将被拆除房屋原建筑面积换算为成套住宅房屋的建筑面积后，按照被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格对被拆除房屋使用人给予补偿。

具体的补偿方式：

拆除非成套住宅房屋，被拆除房屋原建筑面积与成套住宅房屋建筑面积的换算办法为，原建筑面积增加25平方米附属面积;拆迁人对被拆除非成套住宅房屋的使用人的补偿款计算公式为：

补偿款=拆迁补偿价格×(原建筑面积+25平方米)

在具体操作过程中，一个房本不管几间，都算是一套房产，就可以在补偿时增加25平方米的附属面积。

于是，不管是否有这个需要，大批居民都开始析产。

就是说，家里有3间房，一个房本，才补偿25平方米，以6000元一平方米计算才15万;如果分成3个房本，则可再补偿50平方米的附属面积，多进账30万元。

就算为了分房本多花几个钱，但大头还是进了自己腰包，拆迁成本因此大幅度上涨。

据悉，目前拆迁政策的调整主要是针对析产这种情况。

对于非成套住宅还会给予一定的附属面积补偿，但不是25平方米了，而是一个拆迁补偿系数，这个系数将是统一规定的一个常数。

简单地讲，有3间房建筑面积3M平方米，拆迁补偿系数为N，一个房本，补偿的建筑面积总额是3M×N，3个房本则是M×N+M×N+M×N，虽然具体计算方法不同，但结果一致。

这样就避免了析产导致的拆迁成本上涨。

至于这个系数的确定，是综合考虑了旧城区一般的居住条件，货币拆迁的实际经验等多方面的因素。

因此总体来讲，对于大多数居民的拆迁补偿影响并不大。

六、拆迁方提出的方案是否可以进行修改？

法律分析：

旧城改造和普通拆迁是一样的，是针对危房、基础设施落后的一些建筑地段进行改造，需要对拆迁房屋进行重新建筑的行为，同时就成改造的目的也是从为公共利益着想来出发。

旧城改造是指对城市中危房集中、基础设施落后等地段进行改造，拆迁房屋重新建筑的行为，而旧城改造的拆迁和普通拆迁是一样的。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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文章来源参考：头条-拆迁协议可以更改方案吗，拆迁办法为什么要调整

内容审核：白云杰律师

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