和业主说拆迁方案技巧，城市更新拆迁谈判技巧

和业主说拆迁方案技巧，城市更新拆迁谈判技巧

一、城市更新拆迁谈判技巧

城市更新拆迁谈判技巧主要包括以下几点：

一、充分准备，知己知彼

在拆迁谈判前，要做好充分的准备工作。了解拆迁政策、法规以及自己的权益，明确自己的底线和期望。同时，也要了解对方的立场和可能的策略，以便更好地应对。

二、谨慎选择谈判地点

拆迁谈判时，地点的选择对谈判结果有重要影响。有利的地点能够增强谈判地位，因此，应谨慎选择谈判地点，尽量争取对自己有利的场所。如果可能，可以邀请专业人士或律师陪同参加谈判，以提供专业的建议和支持。

三、与有决定权的人谈判

确保与具有决策权的人员进行谈判，避免与无权作出决定的人员浪费时间。这样可以确保谈判的效率和结果的有效性。

四、合理报价，灵活应对

在谈判过程中，要根据自己的实际情况和市场行情，提出合理的补偿要求。同时，也要保持灵活性，根据对方的反应和谈判进展，适时调整自己的策略。

五、利用法律武器保护自身权益

在谈判过程中，如果发现对方存在违法行为或侵犯自身权益的情况，可以依法提起法律程序来维护自己的合法权益。这既可以为自己争取更多的谈判筹码，也能确保拆迁过程的合法性和公正性。

六、保持冷静，避免情绪化

拆迁谈判往往涉及较大的利益调整，容易引发情绪波动。然而，保持冷静和理智是谈判成功的关键。在谈判过程中，要尽量避免情绪化的言行，以客观、理性的态度面对问题，寻求双方都能接受的解决方案。

综上所述，城市更新拆迁谈判需要运用一定的技巧和策略。通过充分准备、谨慎选择谈判地点、与有决定权的人谈判、合理报价并灵活应对、利用法律武器保护自身权益以及保持冷静避免情绪化等方法，可以有效地提高谈判的效率和成功率，为自己争取到更好的拆迁补偿条件。

二、拆迁如何谈判

法律分析：

城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,没有统一标准。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》

第十四条 城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

第十五条 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

三、城市拆迁谈判策略

拆迁谈判技巧及拆迁补偿问题概述：

拆迁谈判技巧包括了解信息、少说多听、找有决定权的人谈判、合理报价、找出征收方的违法点、谨慎签订协议和适时提起法律程序。

拆迁补偿问题包括补偿价格与市场实际价格脱节、公益性和商业性拆迁界定不明确、被拆迁困难户安置不妥和拆迁补偿时间延迟等。

法律分析

一、拆迁谈判中有哪些技巧

其一，知己知彼，百战不殆

这是拆迁协商谈判前的准备工作。

一方面，大家要注意搜集信息，了解当前拆迁补偿的标准和水平，再结合自身情况确定自己的目标和底线。

其二，少说多听，不要轻易亮底

其三，跟有决定权的人谈判

与对方谈判有意义的前提是双方对谈判结果都有执行权，也就是要确定和你谈判的是能说了算的人。

其四，合理报价，不漫天要价

其五，找出征收方的违法点，以备灵活运用

征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的，如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等。

其六，房子不能轻易搬，签订协议要谨慎房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。

其七，适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程。

二、拆迁补偿中存在哪些问题

1、拆迁补偿价格和市场实际价格严重脱节

拆迁补偿标准没有和市场接轨是房屋拆迁矛盾的核心问题。

主要表现在：

一是拆迁补偿标准过低。

二是房价涨了拆迁补偿价格不变。

三是现行的法律法规对被拆迁人的土地使用权没有明确补偿规定，拆迁补偿只补偿被拆迁人的地上建筑物，而其土地使用权没有得到应有的补偿。

2、公益性拆迁和商业性拆迁没有具体明确的界定

假借公共利益之名，行商业拆迁之实，激化了房屋拆迁矛盾。

主要表现在：

一是《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁项目的公益性和商业性没有区分。

二是目前我国现行法律对公共利益内涵没有具体明确规定。

3、被拆迁困难户得不到妥善安置失去生存基础

安置房源紧缺、地段偏远、因拆致贫的问题，没有引起一些地方政府的足够重视。

三、拆迁补偿多长时间才会下来

拆迁的补偿应该在被拆迁人搬迁之前到位。

即先补偿后搬迁的原则。

这是拆迁工作中重要的一项原则，不能违背。

1、如果选择的以货币安置形式赔偿的，在签完货币安置协议后，房屋动迁以前就会发放补偿款；

2、如果选择的以房屋置换（赔偿安置房）形式赔偿的，在签完房屋安置协议后，房屋动迁以前会一次性补偿1－2年的过渡费用，如果1－2年到期后安置房仍未交付的，会按协议再次补偿过渡费用。

结语

在拆迁谈判中，我们需要掌握一些技巧，如了解情况、少说多听、找对谈判对象等。

同时，我们也要注意拆迁补偿中存在的问题，如补偿价格与市场实际价格脱节、公益性和商业性拆迁界定不清等。

对于被拆迁困难户的安置问题，需要引起地方政府的重视。

最重要的是，拆迁的补偿应该在搬迁之前到位，不能违背先补偿后搬迁的原则。

无论是货币安置还是房屋置换，都应按照协议及时补偿过渡费用。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第五章 附 则 第三十五条 本条例自公布之日起施行。

2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第二章 征收决定 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

四、城市更新是拆迁吗

一、城市更新是拆迁吗1、城市更新并不等于拆迁。

拆迁一般是取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

2、法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、房屋拆迁补偿一般包括哪些1、房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

五、城市更新与拆迁的区别

法律分析：

城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,没有统一标准。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》

第十四条 城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

第十五条 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

六、拆迁谈判技巧

法律分析：

谈判对象要有选择性：

在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上，一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解，通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价，通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息，了解对方的可承受价格与底线。

其次，从谈判技巧上讲，也不主张在谈判的一开始就与高层人员交谈，这样能保证较大的回旋余地，等到在项目调查和其他渠道中抓住对方的把柄和短处，足以撼动谈判的地位时候找到高层人员，一锤定音。

最后，多方的获取信息也极为重要，一般高层的信号都会逐级通过工作人员释放出来，及时的把握信息、判断形势，有利于最终获得最理想的谈判结果。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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文章来源参考：头条-和业主说拆迁方案技巧，城市更新与拆迁的区别

内容审核：石强律师

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