集体土地抓让,自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案,集体土地交易合法吗

集体土地抓让,自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案,集体土地交易合法吗

一、自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案

自然资源部关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的全面解读

结论前置：自然资源部印发的深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案，是推动农村土地制度改革、促进城乡融合发展的重要举措。该方案明确了入市范围、条件、程序及收益分配等关键环节，旨在通过市场化手段激活农村土地资源，增加农民收入，优化土地资源配置。以下是对该方案的详细解读。

一、方案背景与意义

1. 背景：长期以来，我国农村土地制度以集体所有、农户承包经营为基础，但集体经营性建设用地的流转受到严格限制。随着城乡一体化进程的加快和乡村振兴战略的推进，传统土地制度已难以满足农村经济多元化发展的需求。因此，深化农村集体经营性建设用地入市改革，成为破解乡村振兴土地瓶颈的关键抓手。

2. 意义：

- 激活土地资源价值：允许集体经营性建设用地直接进入市场，显化土地资产价值，增加农民财产性收入。

- 优化资源配置：通过市场机制配置土地资源，提高土地利用效率，促进产业向乡村集聚。

- 推动城乡融合发展：打破城乡二元土地市场壁垒，缩小城乡发展差距，实现要素自由流动。

- 保障农民权益：赋予农民更充分的土地权利，增强其在土地增值收益分配中的话语权。

二、入市范围与条件

1. 范围界定：

- 方案明确限定入市范围为存量集体经营性建设用地，主要包括原乡镇企业用地等，不包括宅基地、公益设施用地等。

2. 前提条件：

- 符合规划：土地必须符合国土空间规划、用途管制要求，确保土地使用的合法性和合理性。

- 权属清晰：完成土地确权登记，权属无争议，保障土地流转的顺利进行。

- 民主决策：入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意，体现农民的主体地位和民主权利。

三、入市方式与程序

1. 方式选择：

- 方案鼓励采取出让、租赁、入股等多种形式入市，以适应不同项目的需求。其中，长期租赁方式有助于保障投资者的权益，促进土地的长期稳定利用。

2. 操作流程：

- 民主决策：如前所述，入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意。

- 方案编制：拟定入市方案，明确地块位置、面积、用途、价格等关键信息，为后续交易提供基础。

- 政府审核：报县级自然资源部门审查，确保方案符合规划和环保要求，保障公共利益。

- 公开交易：通过公共资源交易平台招拍挂，确保交易过程透明公正，防止暗箱操作。

- 登记发证：交易完成后，依法办理不动产登记，保障土地使用者的合法权益。

四、收益分配机制

1. 比例划分：

- 方案参考试点经验，提出土地增值收益可按“集体占大头”（如60%-70%）、政府收取调节金（如20%-30%）、农民个人分红（如10%）的比例分配。这一比例既保障了集体的利益，又兼顾了政府和农民的权益。

2. 资金监管：

- 设立专户管理入市收益，优先用于农业基础设施、公共服务和社会保障等方面，确保资金使用的透明度和有效性。

五、配套制度保障

1. 规划衔接：

- 将集体经营性建设用地纳入国土空间规划“一张图”，统筹布局产业用地，促进土地的合理利用和产业的协调发展。

2. 金融支持：

- 探索土地经营权抵押贷款、发行专项债券等融资工具，为农村集体经营性建设用地入市提供资金支持，降低融资成本。

3. 税收政策：

- 减免相关税费，降低入市成本，吸引社会资本参与农村集体经营性建设用地入市，促进土地市场的活跃和发展。

二、加强整治村集体土地承包流转的三过问题

加强整治村集体土地承包流转的“三过”问题，主要涉及到农村土地流转过程中的不规范、不合理现象。针对这一问题，可以从以下几个方面进行整治：

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条，农民集体所有的土地，可以采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，也可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，但必须符合法律法规的规定。这要求村集体在土地承包流转过程中，必须严格遵守法律，确保流转的合法性与规范性。

2. 发包方和承包方应当依法订立承包合同，明确双方的权利和义务。这一规定强调了合同的重要性，通过合同来约束双方行为，减少流转过程中的纠纷。

1. 过度流转：部分村集体可能存在为了短期利益而过度流转土地的情况，导致土地资源的浪费和破坏。应加强对土地流转的监管，确保流转行为符合土地资源的可持续利用原则。

2. 过程不透明：土地流转过程中可能存在信息不对称、操作不透明等问题，损害了农民的利益。应建立公开透明的土地流转机制，确保农民的知情权和参与权。

3. 过度集中：土地流转可能导致土地资源的过度集中，影响土地的公平分配和农村的社会稳定。应通过政策引导，鼓励土地的适度规模经营，防止土地资源的过度集中。

1. 相关部门应加强对土地流转市场的监管，建立健全土地流转的登记、备案和审查制度，确保土地流转的合法性和规范性。

2. 对于违反法律法规的土地流转行为，应依法进行查处，维护土地市场的秩序和农民的合法权益。

加强整治村集体土地承包流转的“三过”问题，需要从明确土地流转的合法性与规范性、整治土地流转中的具体问题以及加强监管与执法力度等方面入手，确保土地流转的合法、规范、有序进行。

三、集体建设用地入市二三二新政策

集体建设用地入市二三二新政策主要指的是关于集体经营性建设用地入市的相关政策。以下是关于此政策的详细解读：

集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。这包括土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，由土地所有权人通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易。

1. 入市条件与程序

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条，土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，需由市、县人民政府自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。接着，根据第四十条，土地所有权人应编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并报市、县人民政府审批。方案需载明土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

2. 农用地转用与审批

涉及农用地转为建设用地的，需办理农用地转用审批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当按照土地利用总体规划确定的用途和审批权限进行审批。其中，永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准；其他情形则由国务院或国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

3. 土地用途管制与保护

国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。同时，草案还强调了耕地尤其是永久基本农田的保护，任何单位和个人不得擅自占用或改变其用途。

集体经营性建设用地入市是土地管理改革的重要举措，有助于完善土地制度、促进乡村振兴、保障农民权益。通过允许集体土地以有偿方式进入市场，可以激活农村土地资源，提高土地利用效率，为农村经济发展注入新的活力。同时，这也为城市提供了更多的建设用地选择，有助于缓解城市土地供需矛盾，推动城乡一体化发展。

集体建设用地入市二三二新政策是一项重要的土地管理改革措施，对于促进土地资源合理利用、推动城乡经济发展具有重要意义。

四、第三轮土地承包期的确权政策和户口迁出的处理办法

关于第三轮土地承包期的确权政策和户口迁出的处理办法，以下是对相关问题的详细解答：

1. 确权原则

- 农村土地确权要确地到户，对于资源性的资产，重点抓住土地承包经营权的确权登记工作；对于非资源性的资产，重点抓住产权归属。这一原则确保了土地承包经营权的明确和稳定。

2. 确权程序

- 土地确权主要通过权属调查和申请土地登记、核发证书实现。包括土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，最终确认每宗土地的权利归属。

3. 确权的意义

- 确权可以明晰现有土地使用人和所有人之间的权利关系，推动党在农村基本政策落实到位；同时，有利于保护耕地，促进农村土地流转和新型经营主体的发展；还有利于创新社会管理，促进农村社会稳定。

1. 土地承包权的保留

- 根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。即使户口迁出，如果仍属于该农村集体经济组织的成员，则有权继续承包土地。

2. 土地承包权的变更与流转

- 若户口迁出后不再属于原农村集体经济组织的成员，则原土地承包权可能需要进行变更或流转。此时，可以依据相关法律法规和政策，通过合法程序将土地承包权转让给其他符合条件的农村集体经济组织成员，或者进行土地流转。

3. 特殊情况的处理

- 对于因自然灾害等特殊原因导致的土地承包问题，可以按照“大稳定、小调整”的原则，在农民集体民主协商的基础上，经本集体经济组织成员的村民会议或村民代表同意，并报乡镇政府和县级政府农业等行政主管部门批准，进行适当调整。

第三轮土地承包期的确权政策旨在确保土地承包经营权的稳定和明确，而户口迁出的处理办法则需根据具体情况进行灵活调整，既要保障农民的合法权益，又要促进农村土地的合理利用和流转。

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内容来源参考：头条-加强整治村集体土地承包流转的三过问题,集体建设用地入市二三二新政策

内容审核：赵帅律师

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