张洁律师——空地和院落也应当与房屋一起进行评估并给予补偿！,民法典空置房物业费减免政策,房地一体原则法律依据 法律问题

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一、张洁律师——空地和院落也应当与房屋一起进行评估并给予补偿！

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二、民法典空置房物业费减免政策

法律分析：

开发商原因逾期交房，在此期间所产生的物业费不用缴纳。有的物业公司会以已经到了房屋交付时间为理由，向业主收取物业费，此时，业主就有权利拒绝缴纳。此时责任在于开发商延误工期，是不需要业主缴纳物业费的。

配套设施未达标，前期物业费可减免。所以在与开发商的物业公司订合同时，要注意合同内对小区配套设施的描述。如果业主在入住时发现设施并不像合同里所说的那样，比如绿化面积不够、电梯质量堪忧等情况，可以要求减免物业费，甚至可以要求返还之前所交的相关物业费，直到配套设施齐全。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；

合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

三、房地一体原则法律依据 法律问题

法律分析:

房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；

当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。

法律依据:

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

四、还建房物业费收费规定

法律分析：

物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费。 前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。 经房管部门批准的物业收费标准，由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定。并公示在物业规约、房屋销售合同之中。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

五、房地一体征收补偿规定

法律分析：

各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理:

1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。

2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

3、安置补助费的归属、使用:

(1)由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。

(2)由其他单位安置的，支付给安置单位。

(3)不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

集体所有的补偿费用的使用收益分配办法:

1、在当地金融机构设立专户存放。

2、使用情况公开，接受村民监督。

3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

六、甘肃省定西市征地补偿区片综合地价依据是什么？

甘肃省定西市征地补偿区片综合地价依据是土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。上海农村征地补偿规定是：

1、征收耕地补偿标准

旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

一、征地补偿标准是怎么制定的？

征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。

拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。如今实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。

各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。

七、最高法判例：征收项目纳入棚户区改造计划的批复，是否影响房屋征收决定的合法性

☑裁判要点

房屋征收是否获得有关部门关于征收项目纳入棚户区改造计划的批复，不是市、县级人民政府作出房屋征收决定的前提要求。

☑裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2019）最高法行申143号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：

黄作明。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：

黄作辉。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：

侯礼香。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：

江西省兴国县人民政府。

法定代表人：

陈黎，该县人民政府县长。

再审申请人黄作明、黄作辉、侯礼香（以下简称黄作明等3人）诉江西省兴国县人民政府（以下简称兴国县政府）房屋征收决定一案，江西省赣州市中级人民法院于2018年2月5日作出（2017）赣07行初200号行政判决：

驳回黄作明等3人的诉讼请求。黄作明等3人不服提起上诉后，江西省高级人民法院于2018年6月20日作出（2018）赣行终467号行政判决：

驳回上诉，维持原判。黄作明等3人仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

黄作明等3人请求本院撤销一、二审行政判决并依法改判，确认兴国县政府《关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》（兴府字〔2017〕33号，以下简称33号房屋征收决定）违法。其申请再审的事实和理由为：

⒈被申请人在制作过程中未听取被征收人意见、召集当事人听证，直接颁布征收决定公告；

在未作书面征收决定的情况下，原审法院包庇被申请人，把征收决定公告视为征收决定缺乏事实根据。⒉根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《国有征收补偿条例》）第九条规定，人民法院应当对征收项目进行合规性审查。被申请人提交的证据不完整、不合法，然而原审法院错误认定和判决，包庇了被申请人的违法事实。⒊原审法院采纳的是被申请人所依据的法律法规，在认定事实时违背法律适用规则，与立法本意不符。

本院认为：

本案的争议焦点系兴国县政府作出的33号房屋征收决定是否符合《国有征收补偿条例》的相关规定。本案中，再审申请人黄作明等3人的原审诉讼请求为请求法院确认33号房屋征收决定违法。现根据黄作明等3人的申请再审理由和原审判决的证据材料，分述如下：

（一）关于规划与计划问题。《国有征收补偿条例》第九条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。本案中，《兴国县人民政府关于印发〈兴国县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要〉的通知》《兴国县国土资源局〈关于兴国县2017年东街、西街片区棚户区改造用地的意见〉》《兴国县城乡规划建设局〈关于兴国县2017年棚户区改造地块符合总体规划的复函〉》系列发展规划文件、兴国县发展和改革委员会文件的项目可行性研究报告的批复文件、兴国县人民代表大会《兴国县第十八届人民代表大会第二次会议关于兴国县2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划的决议》等证据材料表明，黄作明等3人主张33号房屋征收决定违反《国有征收补偿条例》第九条规定理由不能成立。

（二）关于公共利益的需要问题。根据《国有征收补偿条例》第八条第五项之规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需于公共利益的需要。33号房屋征收决定是为了推进潋江镇平固街、肖屋街和西街片区棚户区改造提升，且该项目已分批纳入江西省2016-2017年棚户区改造计划及2018年国家棚户区改造计划，符合公共利益的需要。黄作明等3人认为涉案项目系属于商业开发性质，缺乏相关事实证据支持。

（三）关于社会风险评估、征收补偿费足额、专户专用问题。《国有征收补偿条例》第十二条规定，房屋征收决定作出前，应当进行社会稳定风险评估，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。本案中，兴国县房地产管理局委托江西天正建设项目管理咨询有限公司对涉案项目进行了社会稳定风险评估，该社会稳定风险评估报告并经兴国县维稳办审核同意备案。中国农业发展银行兴国县支行2017年5月26日出具的《资金证明》表明，兴国县棚户区改造房屋

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八、我的房子我还不能做主了？征收方单方面定价到底合不合理？

你的房子在未协商好补偿的情况下，就被人家定了价?这种事发生的几率有多高?这事没有发生在刘先生身上之前，他也不相信。他告诉律师，他的房子去年被划入征收范围，和征收人员反反复复协商了四五次，一直未能就补偿达成协议。今年5月份，他收到了征收方下达的征收补偿决定书，房子的补偿金额是征收方直接敲定的，这和他主张的金额，有一定差距。

我的房子我还不能做主了?值多少钱，我心里还没数?刘先生面对这一纸补偿决定书，心情颇为激动和不满。

刘先生告诉我们，在征收过程中，他没有看到任何文件，就直接收到了补偿决定书。这样的征收当然让他疑虑重重。

未协商好补偿的情况下，征收方能不能直接下发补偿决定书呢?政府在作出征收补偿决定前又需要履行哪些程序呢?下面拆迁律师给大家做具体分析。

作出征收补偿决定前，征收方必须依次走完这三个法定程序

对于被征收人来说，在下达征收补偿决定之前，最重要的征收程序主要包括以下三个：

1、公布征收补偿方案并征求群众意见，允许提出异议

这个征收补偿方案准确来说是拟征收补偿方案，未最终确定。其内容主要包括征收的具体补偿方式和补偿标准，比如每平米房屋的补偿价、装修费、搬迁费、过渡费，还有安置房的地点、货币补偿的支付期限、搬迁期限等内容。该方案将面向被征收区域公开30日。

如果被征收人对补偿方案不服，可以申请听证，把大家对于补偿的争议事项在听证会上提出来，集体讨论，传达给征收方，要求其优化改进补偿方案。

2、征收决定并公告，对有补偿争议的当事人提供救济途径

征收决定的内容主要包括了征收主体、征收部门、房屋征收实施单位、征收范围、征收补偿方案以及行政复议，行政诉讼权利等事项。

这里需要做一个说明，征收决定和征收补偿决定其实是两个文件，大家不要混淆。前一个文件的相对人是全体被征收人，决定的事项是征收;后者的相对人则是具体的某个被征收人，决定的事项是对该特定的被征收人进行强制性补偿。如果被征收人对征收决定不服，则可以向法院起诉，请求撤销这个征收决定。如果征收决定被撤销了，那么征收补偿决定自然也就没有事实依据了。

3、房地产评估及送达分户评估报告，允许就补偿争议申请复评或鉴定

在征收决定下发后，征收方会安排评估机构进行被征收范围内的房地产评估报告，评估人员会进入被征收人家中进行入户评估，并最终形成整体的评估报告和分户评估报告。对咱们影响最直接的就是分户评估报告，会下发到我们手中。

如果对于自家房屋的评估价格有争议，那么可以提出异议，并通过申请复核评估和专家鉴定来争取解决纠纷或提高补偿。仍不能解决问题的，那么可以直接就征收决定申请行政复议或提起行政诉讼来维护自己的合法权益。

以上这三个程序是征收补偿决定作出前的必经程序，而上述案例中刘先生并未看到这些文件，那么是征收方在程序及文书上有所缺失，违反了法定的征收流程。

征收方作出征收补偿决定不应搞突然袭击，应满足这个必须条件

即便走完了上述三个程序，也不意味着征收方马上就可以作出征收补偿决定了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

如果被征收人在期限内不签协议，想要做钉子户，那么征收方就有权在征收决定载明的诉讼期满之后作出征收补偿决定。如果被征收人在法定期限内既不提起法律程序又不腾退，政府就可以直接向法院申请强制执行，而这时候的强制执行便是合法的了。

因此，刘先生的情况属于超过了签约期限，所以征收方下达了征收补偿决定。但是由于征收方此前也存在明显的征收流程及法律文书的缺失，直接下发征收补偿决定的行为并不妥当，其违法征收的行为也比较明显。

在收到征收补偿决定之后，根据这份文书通常的起诉期限来看，一般是六个月。拆迁律师建议刘先生可以选择在60日内申请行政复议，也可以在6个月内提起行政诉讼来维护自己的合法权益。一方面可以要求确认征收流程违法，另一方面可以主张自己的房屋得到公平合理的补偿。

一、房屋拆迁的法律规定有什么

房屋拆迁法律规定：

1、房屋征收部门应当向市、县人民政府制定征收补偿方案；

2、市、县级人民政府应当组织有关部门论证并公布征收补偿方案，征求公众意见。征求意见的期限不得少于30天；

3、市、县人民政府应当根据公众意见及时公布征求意见和修改情况。由于旧城改造需要征收房屋，大多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定；

4、市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；

5、市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；

6、房屋征收决定涉及被征收人数较多的，由政府常务会议讨论决定。在作出房屋征收决定之前，补偿费用应全额到位，专户存放，专款专用；

7、市、县人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明补偿方案、行政复议、行政诉讼权利等事项；

8、市、县人民政府和房屋征收部门应当做好房屋征收和补偿的宣传和解释工作。房屋依法征收的，国有土地使用权同时收回。

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内容来源参考：头条-张洁律师,甘肃城市棚户区拆迁补偿标准

内容审核：高华君律师

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