济南南部山区上千栋违建别墅“拆不动”，有证就不该拆除了吗？

　　据经济参考报日前报道，山东省济南市重要的生态和水源涵养区南部山区数千栋违建别墅在中央持续发力的环保风暴中多年“岿然不动”，别墅的主人又据传都是有头有脸的人物。而当地管委会等基层政府在对涉案别墅的查处中却多次表示人家都是有证的，不存在违法建设、破坏生态环境的问题。那么，这数量巨大的占山别墅真的有“合法”手续吗?“拆不动”的所谓理由究竟能成立吗?

　　在明律师首先要指出的是，在日前海南海花岛39栋高层住宅的拆除问题上，很多群众指责当地政府“吃饭掀桌子”，简单粗暴一拆了之。而换到济南市被曝出的这一别墅问题上，地方政府却又走向了另一个极端，不恰当地选择了“柔性执法”，倒是不简单粗暴“一刀切”了。

　　然而自然资源部说的明白——该拆除的必须拆除。这意思就是不该拆除的你不能乱拆，但该拆除的你一定要坚决拆。具体到济南市这一大片别墅的情况，恰恰就属于“该拆除的”一类。

　　为什么说它是依法必须拆除的呢?在明律师结合相关报道提示大家以下3点：

　　1. 涉案别墅涉嫌违法占地。报道指出，“城里人”以各种名义到南部山区买地和租地，这些地块中有少量农民宅基地，主要是山林地、果园地和耕地。

　　山林地、果园地和耕地都属于农用地，依法是严格禁止建房的。《土地管理法》第74条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上政府自然资源主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;

　　对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　由此可见，违法占地行为的社会危害性是极其严重的，法律后果更是极其严重的。非法占用永久基本农田5亩以上或者非法占用永久基本农田以外的耕地10亩以上的，将涉嫌非法占用农用地罪，可被判处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

　　2. 涉案别墅涉嫌违法买卖、租赁农村宅基地。报道中提到，确有少量别墅占用的是农民的宅基地。但即便如此，占地建房行为依旧是严重违法的。

　　根据《土地管理法》及相关政策文件的规定，农民的宅基地只能供本集体经济组织成员建房居住使用，非本集体经济组织成员尤其是城镇居民严禁购买宅基地。

　　按照新的宅基地制度改革政策，宅基地使用权倒是允许出租，但租赁绝不能用于建造私人别墅。

　　早在2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中就指出，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设……禁止城镇居民在农村购置宅基地。这一严格的政策一直延续至今。

　　3. 涉案别墅的所谓“证件”，大多来路不正，本身就是非法办理、颁发的。报道中有这样一段描述颇值得玩味：

　　两轮中央环保督察转办件和边督边改涉及济南市办理情况公示中，南部山区管委会对违建别墅的核查意见多为“有集体土地使用证”、“有镇建委核发的选址意见书”、“有土地使用证”、“有村镇规划选址意见书”和“有农村建房使用宅基地批准通知书”等。

　　乍一看，人家的别墅不都有证件么，有证的你还非要拆除人家?不过且慢了，仅仅是有上述证件，涉案别墅就是合法的吗?

　　你比如“集体土地使用证”，究竟是什么性质的集体土地的使用证呢?是集体建设用地使用证呢，还是林地、园地的使用证呢?这些使用证的核发程序是否完备呢?有没有乡村建设规划许可证、竣工验收手续等一系列需要先取得的材料呢?如果没有，就一个“集体土地使用证”，又是否能证明涉案别墅不存在违法事实呢?

　　再比如“选址意见书”和“宅基地批准通知书”，都是建房审批的过程性材料。有了它还不够，还需要继续取得用地、规划和最终的产权证明，建房行为才算是合法的。

　　《城乡规划法》第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

　　也就是说，选址意见书仅用于“划拨国有土地使用权”，这显然与涉案南部山区别墅八竿子打不着，那么这所谓的“选址意见书”又究竟是怎么发出来的呢?

　　此外，我们还不能忽视环保、水源保护等领域法律法规和地方性规定的存在，涉案别墅群很可能涉嫌违反这些规定。但一般而言，这部分规定中涉及违建查处的内容规定得相对概括、泛泛，执行中往往欠缺明确性，这也是这类违建别墅很容易泛滥成灾的原因之一。

　　最后，在明律师想强调的重要一点是，早在2004年前后，国家层面上就开始严格禁止别墅类用地项目审批。所谓“禁墅令”不仅仅指某一份文件，而是一堆政策性文件的连续规范。

　　譬如2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十八项中就指出，继续停止高档别墅类房地产用地的审批。

　　2006年《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》中规定，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

　　显然，无论从何种法律层面上看，济南市南部山区的违建别墅都不属于能够加以“改正”，或者“以罚代管”补办手续从而获取合法身份的情形。

　　鉴于其涉嫌侵占水源涵养地，及时拆除并恢复土地原状将有望切实改善当地的生态环境状况，化解可能造成的生态水源安全危机。这与那种拆完了也意义不大的情况是完全不同的。

　　笔者着实不知，涉案别墅长年“拆不动”的根本原因究竟是什么，不会真的就因为别墅的主人都“有头有脸”吧?

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。