卖出去房子拆迁还能要回来吗？

　　一切问题都是利益问题，只有用利益论的眼光看问题，才能看清事物的本质。

　　——西部作家 王大豪

　　近日，一则关于“北京大叔3万卖掉农村房屋，多年后房价暴涨又遇拆迁，反悔欲争回房产利益”的新闻进入人们的视野，引发广大网友的热议，事情是怎么回事呢?咱们来看看。

　　2000年初，那个时候北京的房价还远不及现在这么高昂，但事物的发展总是出人意料，谁也想不到在七八年后，北京房价开始一路狂飙。

　　房价暴涨给人们心理带来的冲击，可以说几家欢喜几家愁，对于有北京房产的居民而言，忽然间“坐拥百万”，这是一种非常良好的体验;而对那些此前刚把房子卖出去的人来说，这种心理落差就非常大了。

　　新闻中的这位北京大叔，正是后者。

　　当初以3万元低价将自己农村的房屋卖给他人，眼见房价暴涨又适逢拆迁，在这笔天降横财面前，大叔心里变得不平衡了，表示一定要争回这笔本应属于自己的财产。

　　房子这个东西，说到底不过就是一堆钢筋水泥、混凝土堆积起来供人们日常生活居住的物体，北京、上海、深圳的一套房和全国其他地区的房有什么本质上的区别吗?不见得。但是，有全方位的区位优势加持，且全国人民都向往到此居住发展，才让这里的房屋土地变得“寸土寸金”。

　　言归正传，这位北京大叔当初通过签订协议的方式，把自家房屋和宅基地“卖”给他人后，想要再回来争夺房屋拆迁利益，说得过去吗?

　　按照通俗的逻辑，既然都签订了买卖合同，房子已经卖出去了，怎么还能如此“厚颜无耻”地去要回呢?您别说，还真有法律依据给这位北京大叔提供支撑，当然我们也不否认双方的买卖合同是完全自愿签订的。

　　问题就出在，农村宅基地是不能够进行私人买卖的!

　　对于农村的房屋，需要将之一分为二拆开来看，主要包括房屋本身以及宅基地两部分。房屋的一砖一瓦，皆是农民自己盖起来的，这部分属于农民的私人财产，可以享有“所有权”;但就房屋下的宅基地而言，农民只有“使用权”，其权属归集体所有，因而不能私人买卖。

　　那农村的房屋到底还能不能卖?其实也是可以的，只要购买者符合相关法律规定的条件，也可以在购买农村房屋的同时，将宅基地一并“转让”(但不能单独转让)出去。但要注意，宅基地是随着房屋转让给购买者，而不是被卖出去，这就是“地随房走”、“房地一体”的原则。

　　一般来说，农村房屋及宅基地只能在本村村民之间买卖、流转，公民私自通过协议卖给非本村集体组织成员的，该买卖合同无效。

　　根据《民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”，同时，依照我国《土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中的具体规定，国家对农村宅基地分配实行申请报批制度，从而落实“一户一宅”的政策。

　　此外，即使宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意，可见我国对农村土地的管理有着非常严格的限制。

　　但在该案中，这位北京大叔拿着有自己名字的房产证再次与20年前的购房者闹上法庭，要求争回全部拆迁安置补偿利益。

　　一方面，尽管当初的房屋买卖合同属于无效，但毕竟双方属完全自愿签订协议，这位北京大叔的诉求并未完全占理;另一方面，该房已经被当年的购房者实际居住了20年，期间也一直是购房者在打理、修缮。

　　参照《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中提出的三点原则：

　　1、要尊重历史，照顾现实

　　2、要注重判决的法律效果和社会效果

　　3、要综合权衡买卖双方的利益

　　根据该纪要及我国以往判例来看，应当按照“在确认双方房屋买卖合同无效的前提下，将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分(通常是70%)支付给买房人”，也就是以7：3的比例将拆迁安置补偿利益分配给购房人和出卖人双方。

　　最终，法院裁定购房者享有拆迁款的70%，这位北京大叔作为房屋所有权人享有拆迁款的30%，判决结果出来后，双方对此不再有异议，事了人和。

　　通过这件事不难看出，在像“分拆迁款”这样的巨大利益面前(尤其是某些根本性的利益)，会充分暴露出人的本性，也是对所有感情、关系的终极考验。

　　但遗憾的是，巨额利益当前，绝大多数关系都经不起冲击。所以，在遇到相关的法律纠纷时，最好先咨询专业律师，再决定下一步该如何行动，避免造成不必要的麻烦和损失。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。