深圳市拆迁房能不能买卖,安置房不收物业费的但买卖后物业要收物业费合法吗

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一、安置房不收物业费的但买卖后物业要收物业费合法吗

关于安置房不收物业费但买卖后物业要求收物业费是否合法的问题，以下是对该问题的详细解答：

1. 安置房的定义与性质

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。这类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束。

2. 物业费的缴纳依据

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。因此，如果安置房小区物业能够拿出政府部门下发的收费许可和收费依据，业主就需要缴纳物业费。

1. 安置房买卖后的性质变化

如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别。买卖后的安置房，其性质基本上与商品房无异，因此，物业费的处理方式也应与商品房相同。

2. 物业费缴纳义务的转移

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。在安置房买卖后，新的业主继承了原业主在物业服务合同中的权利和义务，因此，新的业主有义务按照约定向物业服务人支付物业费。

1. 合法收费的依据

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这是《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的明确规定。因此，如果物业服务人已经提供了服务，并且有足够的收费依据，那么物业费的收取是合法的。

2. 违法收费的处理

如果物业服务人没有提供足够的收费依据或者服务不符合约定，业主有权拒绝支付物业费。同时，物业服务人也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是《中华人民共和国民法典》对物业服务人行为的约束。

安置房在买卖后，如果物业服务人提供了服务并且有足够的收费依据，那么物业费的收取是合法的。新的业主有义务按照约定向物业服务人支付物业费。如果物业服务人的收费行为存在违法或不当之处，业主可以依法维护自己的权益。

二、政府采购续签合同法规依据

政府采购续签合同的相关法规依据主要明确在《中华人民共和国政府采购法》中。以下是关于政府采购续签合同的详细法规解读与分析：

一、政府采购续签合同的法律依据

1. 《中华人民共和国政府采购法》第四十九条：明确规定了政府采购合同履行中，若采购人需追加与合同标的相同的货物、工程或者服务，且在不改变合同其他条款的前提下，可以与供应商协商签订补充合同。但重要的是，所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。这一条款为政府采购续签合同提供了直接的法律依据，确保了续签行为的合法性与规范性。

二、续签合同的相关要点解读

1. 续签条件：根据法条，续签的前提是“采购人需追加与合同标的相同的货物、工程或者服务”，且“不改变合同其他条款”。这意味着，续签合同的内容应严格限制在原合同范围内，不得引入新的采购项目或改变原有条款。

2. 金额限制：法条明确规定，所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。这是为了防止通过续签合同的方式规避招标等公开竞争程序，确保政府采购的公平与效率。

3. 协商与签订：续签合同需通过“与供应商协商”的方式进行，这体现了合同双方的平等与自愿原则。同时，协商过程应遵守相关法律法规，确保协商结果的合法性与有效性。

三、其他相关法规的考量

虽然《中华人民共和国政府采购法实施条例》第十八条与《中华人民共和国民法典》第五百一十条并未直接涉及政府采购续签合同的问题，但它们在政府采购活动的整体框架内提供了重要的补充与指导。例如，《实施条例》强调了供应商之间的独立性，防止关联供应商参与同一采购项目，而《民法典》则为合同内容的补充提供了更广泛的原则性规定。

政府采购续签合同的法规依据主要来源于《中华人民共和国政府采购法》第四十九条，该条款明确规定了续签的条件、金额限制及协商签订的程序。在实际操作中，应严格遵守这一法规，确保政府采购活动的合法、公平与高效。

三、先票后款约定的效力认定涉及的法条

“先票后款”约定的效力认定主要依据合同双方的约定以及相关法律法规，在合同条款明确且不违反法律法规的前提下，该约定是合法有效的。以下是对“先票后款”约定效力认定的详细分析：

1. 合同形式的多样性：根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。这意味着，只要合同双方达成一致，“先票后款”的约定可以通过任何形式确立，包括书面合同、口头协议或其他可以证明双方意思表示的方式。

2. 意思自治的体现：“先票后款”作为合同条款，体现了合同双方的意思自治。只要该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就应当被认定为有效。合同双方可以自由约定付款和开票的顺序，这是商业交易中常见的做法。

1. 发票的定义与功能：根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。发票具有财务和税务双重功能，是交易双方进行财务结算和税务申报的重要依据。

2. 发票的开具与取得：同样根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票。这一规定并未明确要求发票必须在付款前或后开具，而是强调了取得发票的必要性。因此，“先票后款”的约定并不违反此规定。

1. 一般原则下的效力：在不违反《民法典》关于合同无效情形的规定下，“先票后款”条款通常应认定为有效。这体现了双方当事人的真实意思表示和商业逻辑，即一方提供发票作为付款的前提，另一方在收到发票后支付款项。

2. 附随义务与同等义务的区分：

- 附随义务观点：有观点认为开具发票是合同的附随义务，而支付款项是主要义务。因此，付款方不能仅以未收到发票为由拒付款项。这种观点并非绝对，它取决于合同双方的具体约定和交易习惯。

- 同等义务观点：在特定条件下，若合同明确且双方真实意愿表示将开票作为付款的前提，法院也会认可该条款的效力，视开票与付款为同等义务。这意味着，如果合同中明确约定了“先票后款”，且双方均同意这一安排，那么该条款就具有法律约束力。

3. 司法实践中的考量：法院在审理涉及“先票后款”约定的案件时，会综合考虑合同约定的明确性、交易习惯、双方过错程度以及实际履行情况等因素。如果合同条款清晰明确，且双方均按照约定履行了各自义务，那么法院通常会支持“先票后款”的约定。如果存在争议或一方未履行义务，法院可能会根据具体情况进行裁量。

4. 风险规避与建议：

- 明确合同约定：为了避免争议和风险，合同双方应在合同中详细约定“先票后款”的具体条款，包括发票的种类、开票时间、送达方式以及未履行义务的法律后果等。

- 加强沟通与协作：在合同履行过程中，双方应保持密切沟通，确保发票的及时开具和款项的按时支付。如果出现问题或争议，应及时协商解决。

- 遵守税收法规：双方应严格遵守税收法规和相关规定，确保发票的合法性和有效性。避免因发票问题而引发的税务风险和法律纠纷。

四、签字章和签字一样效力吗

签字章和签字在法律效力上并非完全等同，但特定条件下可以具有同等效力。

1. 一般原则

- 签字是个人亲自书写自己名字的行为，具有直接证明签名者身份和表示其同意或认可某事项的作用。

- 签字章则是一个刻有签名人姓名或名称的印章，用于代替亲笔签字。

- 在一般情况下，亲笔签字因其具有直接性和个人性，通常被认为具有更高的法律效力。

2. 电子签名的特殊情况

- 根据《中华人民共和国电子签名法》第十三条，电子签名在符合一定条件时被视为可靠的电子签名，这些条件包括电子签名制作数据的专有性、控制性、改动可发现性等。

- 《中华人民共和国电子签名法》第十四条明确规定，可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。

- 因此，在电子签名的背景下，如果签字章以电子形式存在，并且满足电子签名法的相关要求，那么它可以与手写签字具有同等法律效力。

3. 民法典的相关规定

- 《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

- 这一条款表明，在合同订立过程中，签名、盖章或按指印都是有效的意思表示方式，具有使合同成立的法律效力。

- 因此，在合同签署的语境下，签字章可以作为一种有效的签字替代方式，与亲笔签字具有同等的法律效力。

签字章和签字在法律效力上并非完全等同，但在特定条件下，如电子签名满足相关要求或用于合同签署时，它们可以具有同等的法律效力。

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内容来源参考：头条-政府采购续签合同法规依据,先票后款约定的效力认定涉及的法条

内容审核：董俊俊律师

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