珠海房屋拆迁价格公示，《民法典》第716条释义「承租人对租赁物转租」

珠海房屋拆迁价格公示，《民法典》第716条释义「承租人对租赁物转租」

一、《民法典》第716条释义「承租人对租赁物转租」

第七百一十六条

【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

条文释义

一、本条主旨

本条是关于承租人对租赁物转租的规定。

二、条文演变

原《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在编纂《民法典》过程中，除个别文字修改外，基本沿用了原《合同法》第224条的规定，就承租人对租赁物的转租作了相同的制度设计。

三、条文解读

本条第1款就承租人经出租人同意对租赁物进行转租的情形进行了规定；第2款就承租人在未经出租人同意的情况下擅自对租赁物进行转租的情形进行规定。

（一）承租人转租必须征得出租人同意

转租，是指承租人将租赁物转让给第三人使用、收益，承租人与第三人形成新的租赁合同关系，而承租人与出租人的租赁关系继续合法有效的一种交易形式。承租人是否对租赁物享有转租权，不同国家和地区的立法规定不尽一致，大致有三种类型：第一种类型是未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人。如《日本民法典》第612条规定，承租人非经出租人承诺，不能将承租权让与或将租赁物转租。采取这种规定的理由是租赁物的所有权不属于承租人，而属于出租人，承租人无权处分租赁物，如果其要对租赁物进行处分，必须经有处分权的出租人同意。如果允许承租人随意转租，将既不利于保护出租人的利益，也不利于保护第三人的利益。第二种类型是将动产租赁的转租和不动产租赁的转租分别规定，动产租赁的转租须经出租人同意，不动产租赁的转租则另有规定。如《意大利民法典》第1594条规定，除有相反的约款，承租人有将承租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约。涉及动产物时，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。采用这种规定是因为动产有流动性，一旦转由他人占有、使用，即超出出租人控制范围。而不动产租赁中，不动产是不能移动的，能够始终处在出租人视线范围之内，出租人可以对次承租人使用租赁物的情况进行了解和监督，在这种情况下，承租人转租可以不经出租人同意。第三种类型是规定承租人有转租权，但如果租赁合同中作出了禁止转租的约定，则不得转租。采用这种规定的理由是，租赁合同并不以转移标的物所有权为内容，也并不以出租人对租赁物享有所有权为必要。所以承租人可以将租赁物转租他人，除非当事人事先约定不准转租。我国《民法典》采用的是第一种类型。

在转租行为中，原租赁合同关系中的承租人为转租人，第三人为次承租人，因转租的客体仍然是租赁物的使用收益权，并非物的所有权，承租人通过出让租赁物的使用收益权获取租金收益，转租具备出让使用收益权及有偿性两个特征，在本质上与租赁关系是一致的。转租是租赁交易市场中常见的交易方式，有利于交易流转，可以有效提高租赁物使用效率，因此，法律对此不宜绝对禁止。但是，因承租人在租赁期间实际占有租赁物，租赁物的转租可能损害出租人的利益，应对承租人的转租行为加以规范。

首先，在转租的情形下，虽然承租人并不脱离租赁关系，但出租人可能丧失对租赁物的控制，也难以了解第三人对租赁物的使用状况。因此，擅自转租可能导致对原出租人利益的损害。尤其是在租金持续上涨的情况下，承租人可能为了获得利益而进行转租，这就使得出租人无法实际控制租赁物。其次，按照租赁合同，承租人只是获得了对租赁物的使用权，但在转租的情形，承租人的获利并非源于对租赁物的使用，而是源于对租赁物的转租这种交易行为，这显然不符合当事人订立合同的目的，承租人擅自转租的行为应当视为未遵守租赁合同目的的行为。最后，租赁虽然属于债权关系，但出租人和承租人之间也存在人身信赖关系，出租人往往是经过选择而允许特定的人租赁其物，擅自转租就破坏了出租人与承租人之间信赖关系，进而破坏了原租赁关系存在的基础。在我国实践中，尤其是房屋租赁市场，有人为了牟取暴利，将租来的房子层层转租，致使住房的租金过高，侵害了房屋所有人的利益。因此，本条规定承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意具有必要性。

（二）出租人同意转租的具体形式

承租人将租赁物转租给第三人的，应当经过出租人的同意。出租人的同意，既可以发生于出租人与承租人订立租赁合同时，也可以发生于租赁合同关系形成之后、承租人将租赁物转租之前。出租人与承租人在订立租赁合同时，可以通过约定明确承租人享有转租的权利。如果租赁合同中对承租人转租已经作出明确约定，应当视为出租人同意转租。如果双方的租赁合同对转租没有作出明确约定，承租人将租赁物转租的，承租人可以在实施转租行为前取得出租人同意。此外，承租人在实施转租行为之后取得出租人追认的，也视为出租人同意。此时，承租人应当将转租的事项通知出租人，由出租人作出是否同意的意思表示。

出租人同意的意思表示既可以采取明示的方式，也可以采取默示的方式。明示的方式是指出租人以口头或书面的形式明确表示同意承租人转租。出租人如采取口头方式表示同意，则既可以直接向承租人以口头或电话方式表示同意，也可以由居间人或第三人代为转达。默示的表示行为是指行为人没有作出口头或书面的明确表示，但是可以根据法律规定进行推知。[1]默示意思表示与沉默具有不同内涵，单纯的沉默或不行动本身并不构成意思表示，只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示；而在默示的意思表示情形下，表意人仍然作出了一定的表意行为，只不过未以口头或者书面形式明确表达意思表示的内容。[2]例如，承租人在租赁期间告知出租人其意图实施转租行为，出租人虽未直接回复，但接受了第三人直接给付的租金且没有向承租人提出异议，表明出租人以默示的表示方式同意承租人转租。

（三）出租人同意转租的法律效果

1.原租赁合同继续有效

在转租行为发生前，出租人与承租人发生单一的租赁关系，而在承租人将租赁物转租给第三人后，出现了新的租赁关系，使得同一租赁物上出现了两份租赁合同，即租赁合同与转租合同；三方主体，即出租人、承租人、次承租人；三方法律关系，即出租人与承租人、承租人（转租人）与次承租人以及出租人与次承租人之间的法律关系。租赁合同与转租合同并存时，虽然存在多个主体和多重法律关系，但根据合同相对性原则，原租赁合同关系的效力不受影响。

合同相对性原则包括三个方面内容：一是主体的相对性，指合同关系只能发生在特定的主体之间，一方合同当事人只能向另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。二是内容的相对性，指除法律另有规定或合同另有约定以外，合同中所约定的权利只有该合同的当事人能够享有，该合同约定的义务也只有该合同的当事人负担，合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。三是违约责任的相对性，指违约责任只能在特定的具有合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不对合同当事人负违约责任，合同当事人也不对合同关系以外的人承担违约责任。因此，在租赁合同中，承租人将租赁物进行转租的，出租人和承租人为租赁合同的权利义务主体，双方的法律地位并不因转租行为而发生任何变化，双方租赁合同内容亦不因转租合同而发生任何变化，除非经出租人与承租人协商变更合同内容，转租行为并不增加或减少租赁合同中出租人与承租人的权利义务。例如，租赁合同约定租金一次性支付，转租合同约定按月支付，次承租人迟延履行不影响出租人要求承租人按租赁合同约定给付租金，承租人迟延履行承担的违约责任依据租赁合同确定，其违约责任不因次承租人的迟延而免除。

2.承租人应对第三人的过错承担损害赔偿责任

在转租情况下，出租人与第三人之间并未建立信赖关系，对第三人的选择是基于承租人的信赖，由第三人直接向出租人承担责任不利于对出租人合法权益的保护。因此，基于合同的相对性，当第三人的行为造成租赁物损失时，应由承租人向出租人承担违约责任。

租赁物的损失不仅包括租赁物的自身价值贬损，还应当包括出租人因此减少的租金损失。承租人基于租赁合同关系承担违约责任，应赔偿出租人因租赁物毁损而造成的全部损失，不仅包括租赁物的物质损害而导致的价值贬损，还包括出租人因租赁物受损后进行修缮期间发生的租金损失，这部分租金损失包含了出租人基于租赁合同产生的可期待利益。但是如果第三人行为导致租赁物灭失或丧失全部使用收益功能且无法修缮，则租赁合同在事实上无法履行，客观上只能解除租赁合同，承租人应当赔偿租赁物的财产损失以及出租人在合同项下的可期待利益。可期待利益指的是出租人出租行为带来的实际收益，需要扣除租赁物因出租所导致的价值贬损等。承租人向出租人履行赔偿责任后，可以依照转租合同向第三人追偿，由第三人承担相应的违约责任。

（四）承租人擅自转租的，出租人可以解除合同

1.出租人解除合同的正当性

擅自转租，是指承租人未取得出租人同意，将租赁物转租给第三人的情形。在承租人擅自转租的情况下，出租人可以行使合同解除权，解除其与承租人的租赁合同。

首先，通常情况下，只有在合同当事人根本违约导致合同目的不能实现的情况下，守约方才可以行使合同解除权。但在某些特定情形下，应当赋予合同一方解除合同的权利。承租人在未经出租人同意的情况下擅自转租的情形中，就应当赋予出租人合同解除权。从租赁合同权利义务看，承租人转租并不免除其支付租金的义务，表面上并未损害出租人收取租金的权利，但实际上擅自转租行为严重破坏了出租人的信赖利益。出租人基于对承租人的信赖将租赁物交由承租人占有、使用，而第三人的加入，使出租人丧失了对租赁物使用人的选择权，可能将租赁物置于更高的风险之中，因此承租人事实上违背了诚信原则以及实质上损害了出租人选任租赁物使用对象的基本权利，从权责适当的角度看，赋予出租人合同解除权是恰当的。其次，在一般违约情况下，违约责任承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金或适用定金罚则，如果出租人不享有解除权，一般违约下的违约责任并不适合保护出租人的信赖利益。故当承租人擅自转租时，出租人理应享有合同解除权。

2.出租人解除合同的法律后果

根据合同的相对性，出租人行使解除权时，通知承租人即可，而无需通知第三人。第三人并非合同相对方，只要出租人解除合同的意思表示到达承租人即可，何时到达或是否到达第三人均不影响出租人行使解除权的效力。出租人解除合同的意思表示到达承租人即发生法律效力，如果承租人不同意解除合同，可以由承租人向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁要求继续履行租赁合同，而第三人无权针对出租人解除合同向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。

但是出租人的解除权并非毫无限制，合同解除权的行使通常受除斥期间的限制。对于擅自转租，出租人在知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。此外，出租人的解除权具有法定性，是法律赋予出租人的权利，如果出租人与承租人在订立租赁合同时，通过协商一致排除出租人的解除权，应当视为出租人同意转租。

适用指引

出租人行使解除权后，对承租人擅自转租期间收取的租金差价应当如何处理。

实践中，承租人进行转租时，经常会与第三人约定高于原租赁合同的租金价格。在征得出租人同意的转租合同中，承租人收取租金具有合法性，该差价自然可以由承租人保留。但在承租人擅自转租的合同中，承租人转租不具有合法性，出租人可以解除合同。然而，承租人在擅自转租期间，已经向第三人收取的租金差价应如何处理，实务界存在两种意见：一种意见认为，由于承租人取得该差价没有合法理由，该租金差价构成不当得利，应当返还第三人。另一种意见认为，承租人与出租人之间的转租合同有效，承租人收取租金有合同依据，并非不当得利。

承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的权利，但转租行为实质上属于无权处分，应当适用无权处分的处理规则。因承租人的擅自转租导致出租人解除合同的，承租人仍应当依照转租合同向第三人承担交付租赁物的义务，否则应当承担违约责任。因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，其向第三人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人的损失补偿，归出租人所有。

二、民法典715条对租房规定 -法律知识

第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

三、《民法典》第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】

第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

四、民法典第718条出租人知道或者应当知道承租人转租但是在几个月内未提出异议的

法律主观：

一、民法典承租人是否可以转租房屋民法典承租人是可以转租房屋，但房屋转租必须符合下列条件：

1.承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的 租赁合同 继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失;2.应当订立转租合同，可以是三方当事人共同签订，也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订;3.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方有约定的除外;4.转租合同生效后，转租人享有并承担原租赁合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外;5.转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止。

二、承租人可以提前解除租房合同吗当事人协商一致,可以解除合同。

双方在签订 房屋租赁 合同时,提前在合同中约定了提前解除合同的情况,或者是双方在履行合同规定的过程中形成约定解除合同的新合同,那么在这两种情况下,当发生了双方约定解除合同的条件时,承租人就可以提前解除合同。

三、承租人的义务有哪些承租人的义务有：

1.支付租金。

2.按照约定的方法使用租赁物。

承租人应按照约定的方法使用租赁物；

无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；

不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定。

3.妥善保管租赁物。

承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担 损害赔偿 责任。

4.不得擅自改善和增设他物。

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。

五、《民法典》第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】

第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

六、民法典关于租赁的规定 法律问题

法律分析:

所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。

转租与租赁权的让与不同，其区别在于：

首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；

租赁权让与为租赁债权的转让。

其次，就当事人各方的法律关系看。

转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权；

租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。

第三，就取得方法而言，转租中，次承租人租赁权的取得属设定的取得；

租赁权的让与中，受让人租赁权的取得，属移转的取得。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

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文章来源参考：头条-珠海房屋拆迁价格公示，《民法典》第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】

内容审核：李垚垚律师

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