拆迁村委会要求腾退房屋，村委会真的有权“收回”村民的宅基地上房屋吗？开个会就行？

拆迁村委会要求腾退房屋，村委会真的有权“收回”村民的宅基地上房屋吗？开个会就行？

一、村委会真的有权“收回”村民的宅基地上房屋吗？开个会就行？

在近年来的农村拆迁实践中，由村委会、村集体这所谓的“村级组织”作出收回集体土地使用权的决定，进而收回农户的宅基地，拆除其住宅房屋的情形多有发生。那么，这种“收回”宅基地上房屋的行为真的合法吗?村委会召集村民代表开个会表个决，就能把某户村民赖以居住生活的房子拆个片瓦不留吗?

【“收回决定”的最主要依据】

事实上，宅基地使用权的收回有为数不少的法定情形，包括比较容易理解的宅基地上房屋坍塌、闲置达一定期限，非本村集体经济组织成员继承而来的房屋灭失等等。但实践中引发争议最大的，则非“为了乡村公益设施建设需要”这一条莫属。

2020年施行的《土地管理法》第66条基本延续了此前对该情形的规定:为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。

现实中，这一情形主要反映在各种旧村改造、农村棚户区改造、新农村建设、合村并居、宅基地腾退项目中，与政府主导的征收拆迁项目相区分。

对此，最高人民法院在(2017)最高法行申1167号《行政裁定书》中指出，农村集体经济组织可依照法定程序收回集体土地使用权，并对特定情形下的收回给予土地使用权人适当补偿。

但这种情形的土地使用权收回，明显有别于国家征收，属于集体经济组织内部对土地使用权的调整。

换言之，在这一情形下的收回决定，实质上就是用来拆迁的，但又不适用征收拆迁的法定程序、补偿标准等一系列规定。\n\n\n 【“收回决定”究竟该有哪些内容?】

由以上分析可知，“收回决定”是一种会对农户重大财产权利产生直接影响的行为。这就注定了其的作出不可能就是简简单单“一张纸”，而是必须确保农户的物权权利得到完整保障。

最高人民法院在(2020)最高法行申14361号《行政裁定书》中的指出，村委会通过召开村两委及村民代表会议等方式，制定通过了村庄改造方案......基本符合法律、规章规定的审批程序规定。

也就是说，一份合法的“收回宅基地使用权的决定”的作出应遵循以下程序:

一、确有“公共设施和公益事业建设”的实际需要存在。这种实际需要显然不能是拿嘴说的，而必须落实在纸面上，以“旧村改造项目实施公告”等形式予以公开发布。对于这部分事实，村委会应当有证据予以证明，原批准用地的人民政府也应当在报批环节中进行审查。

二、依法召开村民会议、村民代表会议并形成关于收回决定的决议。村委会或者村集体有它的议事规则，不能由少数几个人拍脑门决定农户的宅基地要不要收回。

鉴于收回决定系严重影响农户权益的行为，司法实践中一般会审查这一决定在作出前是否获得了《村民委员会组织法》第24条规定的村民会议的同意。

这里值得思考的始终是第24条的具体表述:涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理:(六)宅基地的使用方案;

“宅基地的使用方案”是否能够涵盖对已确权宅基地的收回行为?这是存在理论上的争议的。

但从另一个角度上看，第(九)项的兜底条款此时是可用的:村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

这里需要补充的是，若相关决议最终由村民代表会议作出，那么就必须有村民会议的授权。在程序上是不能只召开村民代表会议而不开村民会议的。

这也就意味着，对于自家的宅基地可能被收回，房屋可能被拆除一事，当事农户依法是会有在村民会议上表达意见的权利的。如果农户的知情权和参与权完全被剥夺，在收到收回决定的那一刻之前完全不知道自己的房子将被拆除这回事，那么几乎可以断言收回程序是有问题的。

三、有明确的“适当补偿”方案。收回宅基地使用权的决定不能“白收”，而是依法应当给予补偿。实践中，村级组织有责任通过村民自治程序制定补偿安置方案，保障农户的起码居住需求，不能因“收回”而让农户流离失所。

按照“先补偿，后搬迁”的原理，收回决定事实上应包含“补偿决定”的部分内容，才能确保农户的利益不因此而受损。

四、报经原批准用地的人民政府批准。“原批准用地的人民政府”一般是指县级政府。当然，对2020年《土地管理法》施行后批准用地的收回程序，就可能改为找乡镇、街道办批准了。

根据最高法的相关裁判，原批准用地的县级政府只是针对村集体的报批手续，通过批准收回的方式履行法定职权，对收回行为进行监督，防止村集体违法收回集体土地使用权侵害农户的合法权益。

这也就意味着，如果农户对收回决定不服，其起诉的被告应是村集体，而不能是履行批准职权的县级政府。

由以上不难看出，光是几个村民代表“偷偷摸摸”开个会，是无权决定将村民的房屋拆除，宅基地收回的。

其一，对“旧村改造”等协议搬迁项目的救济需趁早，不要坐等收回宅基地使用权的决定作出后才开始想到走法律途径;通常而言，收回决定不会是一上来作出的第一份文件，要为自己争取尽可能大的协调空间。

其二，一旦“收回决定”作出，要第一时间咨询专业律师，根据律师的建议申请信息公开或者村务公开，全面掌握涉案项目情况，选择权利救济途径。

针对“收回决定”的诉讼在实践中异常复杂艰难，即便如前所述确定了只告村委会，也存在提行政诉讼还是民事诉讼这一关键性问题。不同的路径选择对适用的法律，举证的责任等都会有直接的影响，农民切勿自行盲目起诉，要避免将路走死。

一般的思路是，农户可以先尝试提行政诉讼，即认为村委会的收回决定系其依据《土地管理法》规定履行行政管理职能的行为，目前仍有一些地方的法院认可此种观点。而如果提行政诉讼被驳回，可以转而再走民事诉讼。

无论如何，二者必有其一要受理农户的起诉，互相踢皮球是不对的，农户有权向上一级法院起诉直至要求检察机关介入监督。

其三，如果宅基地上房屋在收回决定作出后很快即遭强制拆除，那么村民要按照应对征收拆迁中违法强制拆除的经验，做好收集固定证据、撤离人员财物、避免正面冲突、及时报警等“标准化动作”，将对强制拆除行为的救济途径选择一事交给专业律师去做。

盲目起诉“确认强制拆除行为违法”是不妥的，因此时的情形要比明摆着是征收拆迁的项目复杂得多，大家切记不要轻举妄动。

总之，既然《土地管理法》第66条始终岿然不动，就标志着宅基地使用权是的确可以在农户无过错的情况下被收回的。新修订的《土地管理法实施条例》在第63条明确规定，违反本条例规定，侵犯农村村民依法取得的宅基地权益的，责令限期改正，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任。这可谓为大家依法捍卫自己宝贵的宅基地权益撑腰打气。遇到“收回”农民千万不要怕，得先看它依法没依法。

二、村委会有权收回村民的宅基地吗 -宅基地

有权收回，且没有补偿。

宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房，农民只有使用权，没有处分权，不能作为个人财产处置。

农民户口已迁出农村，就不是该村村民了，村集体有权收回其闲置的宅基地，且不用支付补偿。

一、对于没有确权的宅基地，村集体理当收回，对于有宅基地需求的农户可以重新给予分配宅基地，具体处置方式主要有以下几种：

1、村集体组织成员间有偿流转，虽然宅基地没有确权，但宅基地上的房屋仍属于原使用人私有财产，宅基地流转方可以给原使用人一定的经济补偿。

2、对于荒废的闲置宅基地，村集体可以收回并重新分配。

3、对于没有确权且原使用人不退出宅基地的，不准再翻建、修补房屋，待房屋消亡后由村集体收回。

4、鼓励超占、多占宅基地的农民家庭有偿退出宅基地。

二、宅基地不确权的影响：

1、无法抵押：

宅基地将作为农民的财产，而农民占有这个财产的证明，只能是土地确权证书。

随着土地抵押改革的推进，缺少证书，将无法办理宅基地使用权的抵押。

2、无法转让：

农村宅基地的交易范围必将逐步扩大，在转让交易的过程中，宅基地使用权证书是唯一合法占有的证明，也是交易需要提供的必备资料，没有这个资料，将无法交易。

3、经济损失：

由于无法在合法的交易场所正常交易，只能走地下市场。

私自签订合同转让，但这样转让的价格，将会被大大压低。

可以类比小产权房。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第八条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

三、村委会有权收回村民的宅基地吗

法律分析：

宅基地属于村集体所有，农户只有宅基地使用权。

有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或者用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：

1、为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地（这种情况对土地使用权人会给予适当补偿）；

2、不按照批准的用途使用的宅基地；

3、因撤销、迁移等原因而停止使用的宅基地；

4、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；

5、进城落户村民自愿有偿退出的宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条 和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 ，宅基地的使用权可以转让，必须具备以下条件：

1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

2、同一集体经济组织内部成员转让；

3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

4、转让行为征得集体组织同意；

5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

四、村委会能收回村民宅基地吗？

村委会可以收回村民的宅基地。

宅基地属于村集体所有，农户只有宅基地使用权。

存在法定情形报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或者用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权。

一、镇上的房子属于宅基地吗

视情况而定，是否属于村集体。

宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地。

在我国广大农村，宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。

宅基地使用权作为土地使用权的一部分，归当地的农村经济组织(村委会)所有，但公民可以依法取得对宅基地的使用权。

同时，我国农村宅基地还有一定的福利性质，农民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。

二、土地可不可以私人买卖

土地不可以私自买卖。

土地所有权归国家或村集体经济组织所有，个人对土地仅享有使用权和收益权，不具备所有权，不可以进行自由买卖，私下进行买卖交易会被收回。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。

违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。

可以并处罚款；

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

依照相关规定处以罚款的，罚款额为非法所得的50%以下。

农村宅基地除了个别试点地区明确放开宅基地流转对象外，城镇居民购买宅基地是明令禁止的。

家庭承包地农村大部分土地都已经通过以户为单位承包给了各个农户，农户获得其使用权（承包权+经营权），但由于其所有权权属于村集体，根据土地管理法和土地承包法，农村承包地是禁止私自进行买卖和交易的。

但是作为城镇居民，可以通过租赁、转包等土地流转方式获得其土地经营权，然后在农地农用的原则下进行耕种。

机动地、农村集体建设用地机动地、农村集体建设用地等，因为其所有权属于村集体，没有经过2/3以上的村民代表同意，城镇居民是“买”（转让）不到土地的使用权的。

三、在农村没房没地基怎么办

1.从同一村集体的成员手上转让，我国的现有法律规定，如果转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地），而受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

在取得村集体组织的同意后，就可以进行转让。

2.直接向集体经济组织提出申请如果因建房需要宅基地的村民，可以向所在集体提出申请，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；

批准通过的可以在集体内闲置的宅基地上建造房屋；

缺少宅基地的村庄可以考虑将农用地批为宅基地，但是一定要是在符合地方建设规划的前提下才可以。

【本文关联的相关法律依据】

《农村宅基地管理办法》第十五条

有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

（一）自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外）；

（二）报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的；

（三）经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居（村）居住的原宅基地的；

（四）骗取批准或非法转让宅基地的；

（五）其他应收回宅基地使用权情形的。

五、闲置的宅基地村委有权收回吗

有权收回，且没有补偿。

宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房，农民只有使用权，没有处分权，不能作为个人财产处置。

农民户口已迁出农村，就不是该村村民了，村集体有权收回其闲置的宅基地，且不用支付补偿。

一、对于没有确权的宅基地，村集体理当收回，对于有宅基地需求的农户可以重新给予分配宅基地，具体处置方式主要有以下几种：

1、村集体组织成员间有偿流转，虽然宅基地没有确权，但宅基地上的房屋仍属于原使用人私有财产，宅基地流转方可以给原使用人一定的经济补偿。

2、对于荒废的闲置宅基地，村集体可以收回并重新分配。

3、对于没有确权且原使用人不退出宅基地的，不准再翻建、修补房屋，待房屋消亡后由村集体收回。

4、鼓励超占、多占宅基地的农民家庭有偿退出宅基地。

二、宅基地不确权的影响：

1、无法抵押：

宅基地将作为农民的财产，而农民占有这个财产的证明，只能是土地确权证书。

随着土地抵押改革的推进，缺少证书，将无法办理宅基地使用权的抵押。

2、无法转让：

农村宅基地的交易范围必将逐步扩大，在转让交易的过程中，宅基地使用权证书是唯一合法占有的证明，也是交易需要提供的必备资料，没有这个资料，将无法交易。

3、经济损失：

由于无法在合法的交易场所正常交易，只能走地下市场。

私自签订合同转让，但这样转让的价格，将会被大大压低。

可以类比小产权房。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第八条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

六、村委会有权收回村民的宅基地吗？

法律分析：

宅基地属于村集体所有，农户只有宅基地使用权。

有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或者用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：

1、为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地（这种情况对土地使用权人会给予适当补偿）；

2、不按照批准的用途使用的宅基地；

3、因撤销、迁移等原因而停止使用的宅基地；

4、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；

5、进城落户村民自愿有偿退出的宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

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文章来源参考：头条-拆迁村委会要求腾退房屋，闲置的宅基地村委有权收回吗

内容审核：张勇律师

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