农村自建公寓拆迁，农村自建电梯公寓的法律规定

农村自建公寓拆迁，农村自建电梯公寓的法律规定

一、农村自建电梯公寓的法律规定

农村自建电梯公寓的法律规定主要涉及宅基地使用、建筑规划许可、建筑施工许可等方面。

一、宅基地使用规定

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。若村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地将不予批准。因此，在自建电梯公寓前，应确保符合宅基地使用规定。

二、建筑规划许可

村民在原有宅基地上翻建或新建房屋，包括电梯公寓，需向村委会提出建房申请，并通过村民会议。之后，向乡镇政府提交原有宅基地的使用证明、户籍证明、自建房的施工图及方案图、村民委员会的书面意见等材料进行审批。

审批通过后，下发乡村建设规划许可证，才能开始建房。这一过程中，应确保电梯公寓的设计符合当地建筑规划和标准。

三、建筑施工许可

在建筑施工前，应办理建设工程施工许可证。这需要提交相关申请材料，并经过现场踏勘。只有符合标准的申请，才会发放建设工程施工许可证。

施工过程中，应遵守相关法律法规，确保施工质量和安全。

四、其他注意事项

如果电梯公寓的建设涉及占用农用地，还需依法办理农用地转用报批手续。

建设完成后，应依法进行竣工验收，确保建筑质量和安全符合规定。

综上所述，农村自建电梯公寓需严格遵守相关法律法规，从宅基地使用、建筑规划许可到建筑施工许可等各个环节都需依法进行。

二、老旧住宅小区加装电梯的国家政策

法律分析：

合法，村民在集体土地上建设的，属于该农村的集体所有者的公寓式住房。

农民公寓是农村自行开发建设的住房，任何人都可以租，不过农村住房由于使用集体土地开发建设没有大产权，因此这类房产不能在房地产市场上市交易。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

三、私自安装电梯合法吗

法律分析：

个人未经审批，私自在建筑物内建设电梯设备是属于违法行为的。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》 第二十八条 任何在城乡规划区内的建筑物，都需要办理建设工程规划许可证才能建设。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，都是违法行为。

旧住宅楼加装电梯只要满足3个条件，规划局即可受理旧住宅加建电梯事宜，一是能提供有效的建设用地批准文件或房地产权属文件。

二是加建电梯间设计合理，加建电梯间后不影响原有房屋的通风、采光、结构安全，并满足建筑退缩、城市景观、消防等专业管理要求。

四、居民楼加装电梯的法律规定

法律分析：

必须设置电梯的状况：

1、七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时；

2、 底层作为商店或其他用房的六层及六层以下住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时；

3、底层做架空层或贮存空间的六层及六层以下住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时；

4、顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数，其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度超过16m时。

5、十二层及十二层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台。

6、塔式和走廊式住宅电梯宜成组集中布置。

单元式住宅每单元只设一台电梯时，应在适当层数用联系廊连能。

法律依据：

《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》 第六条 共用部分：

（一） 地上住宅楼、电梯间宜与地下车库连通，并宜采取安全防盗措施。

（二）直通住宅单元的地下楼、电梯间入口处应设置乙级防火门，严禁利用楼、电梯间为地下车库进行自然通风。

五、农民房改造公寓房合法吗

法律分析：

合法，村民在集体土地上建设的，属于该农村的集体所有者的公寓式住房。

农民公寓是农村自行开发建设的住房，任何人都可以租，不过农村住房由于使用集体土地开发建设没有大产权，因此这类房产不能在房地产市场上市交易。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

六、既有住宅加装电梯最新政策

法律分析：

1、新规出台，取消原有的“一票否决制”。

以前，只要有一户居民不同意，那么就不能加装电梯。

现在，一些地方政府出台的“新规”规定，只有小区三分之二以上的居民同意安装电梯，就可以提出申请并作出指示，然后进入施工阶段。

换言之，低层住户反对就无效了。

当然，新政策对一层居民也有额外的照顾，例如不需要一楼居民缴纳电梯维修费等，甚至有些地方会给一楼住户一定的现金补偿。

2、体现资金共担机制。

这一部分主要针对老旧小区加装电梯中的资金分配，《建议》明确规定“谁受益，谁出资”的原则。

其实也就是单元楼加装电梯中，1楼不受益可免费使用，其实不仅局限于1楼，整栋楼中所有住户只要保证不使用，不受益，都可不参与资金分摊。

3、提倡使用公积金等。

因为老旧小区改造涉及资金复杂，并非小数目，所以鼓励使用住宅专项维修基金，让渡小区公共收益。

《意见》中也明确提到，针对老旧小区加装电梯此工程，支持住户提取住房公积金。

4、鼓励连片加装电梯。

政府越来越建议老旧小区加装电梯由现在的“居民自治的独立单元楼加装”—“政府支持业主自愿的连片加装”电梯模式。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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文章来源参考：头条-农村自建公寓拆迁，农民房改造公寓房合法吗

内容审核：尹利兵律师

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