拆迁房的阳台,拆迁安置房阳台面积怎么算

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一、拆迁安置房阳台面积怎么算

在房屋拆迁过程中，阳台面积的计算是一个关键问题，它直接关系到拆迁补偿的数额。以下是对阳台面积在拆迁时如何计算的详细解答：

一、阳台面积计算的一般原则

房屋拆迁补偿的面积计算需遵循相关法律法规和政策，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，以确保拆迁补偿的公平、合理和合法。阳台面积的计算主要依据其结构特性和用途来确定，包括是否封闭、与主体结构的连接情况等。

二、不同类型阳台的计算方法

1. 封闭阳台

- 计算方式：封闭阳台，即完全封闭起来的阳台，按照其外围水平投影面积的全部计入房屋建筑面积。

- 补偿标准：按房屋补偿标准全额补偿，包括建筑成本、装修费用等。

2. 未封闭阳台

- 计算方式：未封闭阳台，即只有栏杆等围护设施的阳台，按照其外围水平投影面积的一半计入房屋建筑面积。

- 补偿标准：通常按照一半面积计算补偿，以反映其使用功能与室内空间的差异。

三、特殊情况的考虑

- 多层阳台：房屋为多层时，阳台面积需计入各层建筑面积的总和中。

- 阳台内夹层、插层：当阳台内的夹层、插层等高度超过一定标准（如2.2米）时，这些部分也应计入房屋建筑面积。

- 通道、回廊：穿过房屋的通道、门厅内的回廊，若层高满足条件，同样会按照其水平投影面积进行计算。

- 阳台改造：合法改造的阳台，如将未封闭阳台改为封闭式阳台并办理相关审批手续，可按改造后的实际情况计算面积进行补偿。

- 违规搭建：未经许可擅自扩建、搭建的阳台部分，可能不被认定为合法建筑面积，因此无法获得相应补偿。

四、专业评估与测量

- 专业评估：在征收补偿过程中，专业评估机构会对阳台等附属设施进行评估，综合考虑位置、朝向等因素确定合理的补偿金额。

- 准确测量：房产测绘公司负责具体的测量工作，他们会依据行业规范和作业标准进行，以确保测量结果的准确性。

五、实际操作中的注意事项

- 了解当地政策：由于不同地区的拆迁政策和补偿标准可能存在差异，因此被拆迁人应提前了解当地的具体规定。

- 保留证据：被拆迁人应妥善保管与阳台面积、结构、用途等相关的证据材料，以便在拆迁补偿协商或可能的诉讼中提供有力支持。

房屋拆迁时阳台面积的计算需结合阳台的类型、结构特性以及当地的相关政策来确定。在进行拆迁补偿协商时，被拆迁人应充分了解自身权益，并寻求专业律师或法律顾问的帮助以确保获得合理的补偿。

二、老旧房屋阳台损坏谁负责

老旧房屋阳台损坏的责任归属需根据具体情况进行综合判断，可能涉及开发商、业主、相邻住户或物业等多方责任主体。以下是对各种可能情况及对应责任的详细分析：

一、开发商的责任

1. 质保期内质量问题：

- 若房屋在交付时阳台就存在结构或材料上的质量问题，如设计缺陷、施工不当等，且处于建筑工程质量保修期限内，根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。开发商应承担维修责任。

2. 超出质保期但存在隐蔽质量问题：

- 若阳台损坏是由于开发商在建设过程中遗留的隐蔽质量问题导致，且该问题在质保期内未被发现，业主可能需通过法律途径追究开发商的责任，但这通常较为复杂，需有充分证据证明问题源于开发商。

二、业主的责任

1. 自然老化：

- 超过质保期后，因长期使用、自然环境侵蚀或材料自然老化等原因导致的阳台损坏，一般由业主自行承担维修责任。

2. 使用不当：

- 业主或其使用人对阳台进行不合理改造、超载使用、破坏结构或防水层等导致阳台损坏，业主需负责维修并承担相应损失。

3. 疏忽管理：

- 业主有义务妥善维护和管理阳台，若因疏忽或管理不善（如长期不清理排水口导致堵塞）导致阳台损坏，也应由业主负责。

三、相邻关系导致的责任

- 若阳台损坏是由于相邻住户的原因造成的，如楼上住户的排水管道破裂导致水渗漏到楼下阳台，楼上住户需承担责任，负责修复管道并赔偿损失。

四、物业的责任

- 虽然物业通常不直接承担阳台损坏的维修责任，但如果阳台损坏问题涉及到公共区域或物业的管理职责（如公共排水系统的维护），根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。物业可能需要在其职责范围内协助解决问题或承担部分责任。

五、处理建议

1. 查明损坏原因：

- 首先请专业的房屋维修人员或鉴定机构对阳台损坏原因进行勘查和鉴定，明确问题根源。

2. 友好协商：

- 与相关方进行友好协商，尝试达成解决方案。

3. 保留证据：

- 在处理过程中，务必保留好相关证据（如照片、视频、维修记录等），以备后续可能的法律纠纷。

4. 寻求专业帮助：

- 如果协商无果或争议较大，可以考虑咨询专业律师或法律机构以获取更专业的法律意见和帮助。

三、住建厅关于阳台面积计算的规定

关于住建厅关于阳台面积计算的规定，主要依据的是《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)以及相关法律法规对房屋拆迁中阳台面积的计算方法。

1. 根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)，阳台的面积计算主要依据其是否在主体结构内。主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

2. 对于不同类型的阳台，有不同的计算规则。如内阳台、复合阳台进深不超过1.5米的，计算一半建筑面积；超过1.5米的，超过部分计算全部建筑面积。不封闭挑阳台进深不超过0.6米时，不计算建筑面积；超过0.6米时，计算一半的建筑面积。

3. 阳台视为封闭阳台，即阳台的开敞面宽度小于其房间开间宽度的三分之一，且在阳台开敞面下方设置高度超过1.5米的围护墙体时，计算全部建筑面积。

1. 在房屋拆迁时，阳台面积的计算主要依据产权面积。如果产权证上有阳台，那么阳台面积会被计入；如果产权证上没有包括阳台，那阳台就不算入拆迁面积。

2. 根据我国法律规定，被拆迁房屋如果领有建设主管部门发给的《建设工程规划许可证》，阳台面积会据实确定，即按照许可证核准的范围内计算。

3. 如果租赁合约仅记载使用面积的，阳台面积可以通过实地测量或者按照公式计算房屋的建筑面积来确定。对于执行政府规定租金标准的公有住宅，阳台等共用部分的面积，按照租赁合约或房产管理部门的租赁管理资料记载的面积计算；没有记载的，按照共同使用户数均分计算。

1. 对于各家阳台属于业主所有，一般不存在争议。业主对阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，但同时也负有不得妨碍其他业主的共同利益等义务。

2. 对于露台的所有权属性，因其设计和使用上的差异，需要区别对待。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，规划上专属于特定房屋的露台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的，专属于业主所有。

住建厅关于阳台面积计算的规定主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》以及相关法律法规，对于不同类型的阳台和房屋拆迁中的阳台面积，都有明确的计算方法。同时，对于特殊情况下的阳台或露台所有权，也有相应的法律规定。

四、阳台算建筑面积还是赠送面积

阳台是否算建筑面积还是赠送面积，这主要取决于阳台的具体类型以及是否计入产权证。

1. 阳台类型与建筑面积的关系：

- 全封闭阳台：根据相关规定，全封闭的阳台是全部计算入房屋建筑面积的。

- 半封闭阳台：对于半封闭的阳台，有一半的阳台面积会计算进房屋建筑面积。

- 露台：露台通常是不计入房屋建筑面积的。

2. 产权证上的面积包括阳台吗：

- 如果阳台（无论是全封闭还是半封闭）在产权证上有明确记载，那么该阳台的面积是会被计算在内的。

- 反之，如果产权证上没有包括阳台，那么阳台面积可能不会被计入建筑面积，而可能被视为赠送面积。

3. 法律依据：

- 虽然直接关于阳台面积计算的详细规定可能并未在提供的法律依据中明确列出，但根据一般房地产测量和产权登记的实践，阳台的面积处理通常遵循上述原则。

- 需要注意的是，具体的面积计算可能还受到地方政策、开发商的销售策略以及购房合同的具体条款等因素的影响。

阳台是否算建筑面积还是赠送面积，并非一成不变，而是需要根据阳台的类型、是否计入产权证以及可能的地方政策或合同条款来综合判断。

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内容来源参考：头条-老旧房屋阳台损坏谁负责,住建厅关于阳台面积计算的规定

内容审核：彭诚律师

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