房屋拆迁辟谣，【隐债辟谣】政府回购安置房是隐债? 居民动迁费买的不算?

房屋拆迁辟谣，【隐债辟谣】政府回购安置房是隐债? 居民动迁费买的不算?

一、【隐债辟谣】政府回购安置房是隐债? 居民动迁费买的不算?

近期主管部门发布了对于新增隐性债务的违规举债行为给予处罚的信息，于是乎，坊间对于违规举债判断就又出现新的谣言了，而且越传越乱:政府回购的安置房是隐性债务，但把拆迁补偿发给被动迁居民去买回迁房就不是隐性债务了。

这个误解的产生原因，可能是来源于混淆了棚改建设、廉租房、保障房三种类型与回迁安置房之间的区别:廉租房、保障房是地方对于困难群体的民政保障措施，棚改建设内容也与此相关，其特点是投资肯定大于收入，差额部分需要财政负担，其工程竣工后如果不付款，自然就形成了隐性债务;回迁安置房是给被拆迁居民的一种拆迁补偿方式，是不是涉及隐性债务，要看购房时付款的时点。

一、判断标准关键在支付时点

我们都知道，新增隐性债务的违规举债行为，必然发生在穿透来看由地方财政承担支出责任的事项中。

但是，一个区域的财政承担支出责任的事项，每年都有几十几百亿，哪些是违规举债，哪些不是违规举债呢?这里面的关键点在于支付时点上，即，滞后支付的财政支出责任，必然属于新增隐性债务的违规举债行为。

从将来时点来看，在还未支付时，还需要考证一下支付责任的必然性，是不是必须支付，或者按照我们这几年来强调的判断要点:支出责任和支出金额是不是固化或相对固化的。

地方财政、固化责任、滞后的支出责任，才必然属于违规举债。

二、按期付款安置房:不违规

一手交钱、一手收房，是天经地义的真理。交付回迁安置房时付款的行为，不是违规举债。我国几十年来，花了几十万亿，都是这么买房子，不是收房时付款，难道是还没有预售许可证时付款么?地方为了自己不违规，就让开发商违规么?

地方在进行回迁安置的相关安排时，不大可能正好就有可供回迁的房源，多数的情况，是就近就便地在附近选择，如果没有合适的，可以跟意向开发商协商采购，在未来的约定时点，由其提供回迁安置房。

另外，虽然对于回迁安置房的采购属性还有争议，但大家比较一致的观点是，由于不属于公益性基础建设内容的组成部分，因此，回迁安置房的采购，不属于政府采购工程。

三、滞后支付动迁款:违规

被拆迁居民用动迁补偿款购买回迁安置房，肯定不是违规举债。居民用什么钱购买任何东西都不是违规举债。因为我们所讨论的违规举债的债务主体，必须也只能是地方政府。

但是，如果地方政府发放的动迁补偿款，不是即时支付，而是滞后支付的，那就是违规举债了，无论随后居民用动迁款买了什么;特别是，当支付时点晚于土地招拍挂时点的情况下，那就不仅是违规举了债，而且还违反了土地管理的相关法规。

比如说，有些地方采取了所谓的“二级补偿一级”的做法，即，在土地出让进入二级开发之后，再用取得的土地出让收入，支付一级开发所需的补偿资金的做法。

“二级补偿一级”的做法，违反了国土部53号令《闲置土地处置办法》中，有关土地出让必备条件之一的“安置补偿落实到位”的要求。

除了避免造成闲置土地，避免拖欠被拆迁人资金和损害被拆迁人利益等出发点之外，禁止“二级补偿一级”的初衷，是打破土地一级开发中搞“空手道”的杠杆无限大模式，限制土地一二级开发总量和速度，是国家对房地产开发行业的一项调控措施。

四、发放动迁款买回迁房?

发放动迁款和建设回迁房，是动迁补偿中的货币安置和实物安置的两种补偿形式，较多的情况下，这两种补偿形式是二选一的，不是既要货币补偿，还要实物安置，地方也不会做计划既支付了货币补偿款，然后再建设回迁安置房给同一个居民。

在某些特殊情况下，比如说某条规定要求只能采取货币补偿形式，就有可能先将动迁补偿款发给居民，然后在居民自愿的情况下，协助组织居民团购房屋，当然要事先约定好;反之也是有可能的，但是不常见。所以说，在某种程度上，我们可以把货币安置和实物安置同一起来。

不过，一如既往的，违规举债的判定，跟选择哪种补偿形式没关系，唯一的标准是财政支付的时点，与对方的交付时点相比，是不是滞后了;或者，是不是必然(固化责任)会滞后支付。

五、隐债判断标准只有谷子地

判定违规举债，只有我们多次提到的“谷子地”原则。也即，造成了:

1.(GU)固化或相对固化的，

2.(ZHI)滞后的支出责任，而且这种支出责任，穿透来看必须是

3.(DI)地方财政终将承担的。

谷子地，是判断是否违规举债的唯一标准，其他如是否列预算、是否公益性、是否有收益、是否市场化、由谁来决策，等等都是干扰项，跟违规举债没一分钱关系，这是初学者必须要绕开的坑。

二、拆迁安置房政府回购

法律分析：

不同地区的不同项目回购标准不同，没有统一的标准。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

三、拆迁安置房回购

法律分析：

拆迁过程中，平均每户拆迁户能分到两套房，很多人往往会空余出一套住房。

与此同时，由于拆迁安置建设周期长，许多新增加的拆迁户又要腾仓很长时间才能分到房。

为此，政府推出了安置房回购新政，以自愿参与的原则，对拆迁户多余的安置房进行回购。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对于农村土地征收规定有所不一样，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、安置房政府回购细则

法律分析：

一、回购范围：

乙方按土地出让合同要求标准建设安臵商业房，政府按约定的为准 ,建成后政府全部回购。

二、回购房单体设计方案报送甲方审查签署确认后，乙方报市规划部门审批，并负责按规划实施。

三、回购价格：

政府回购商业房价格均为 元／平方米，政府回购安臵房之外的建筑面积产权全部归乙方所有。

四、乙方坚持高标准规划、高品位建设安臵房，工程质量必须达到合格标准。

五、乙方的建设项目工程招投标应符合市政府关于招投标的相关规定，由甲方配合在市招投标采购交易中心完善相关的手续。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

五、安置房政府回购价格标准

法律分析：

不同地区的不同项目回购标准不同，没有统一的标准。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

六、安置房何种情况政府收回

法律主观：

购买拆迁安置房需要注意什么1、明确房屋的土地类型及性质要注意是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重，因为此类土地上的房屋，集体组织成员的权益才会受到保护。

如果是非集体组织成员，再拆迁的话可能不会得到任何赔偿。

2、明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象有明确限制。

3、房屋的权利人确定房屋是独有还是共同所有，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，且均应在协议上签字或有授权委托书。

4、相关费用的缴纳这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴。

《土地管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

法律客观：

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。

所以和一般的商品房交易有很大的不同。

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。

按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。

不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。

第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。

主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。

因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。

一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁辟谣，安置房政府回购价格标准

内容审核：邓青锋律师

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