居改非房屋拆迁标准，“住改非”处理方式

居改非房屋拆迁标准，“住改非”处理方式

一、“住改非”处理方式

“住改非”是指将住宅改变为非住宅用途，通常涉及将住宅改为经营性用房的情况。针对这一问题，处理方式主要包括以下几个方面：

一、遵守法律法规和管理规约

依据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。因此，在进行“住改非”之前，必须确保相关行为符合法律法规和管理规约的要求。

二、获得有利害关系业主的同意

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。这意味着，在进行“住改非”之前，需要与可能受到影响的业主进行充分沟通，并获得他们的明确同意。

三、办理相关手续

具体办理“住改非”手续可能因地区而异，但通常包括向相关部门提交申请、提供必要材料和证明文件等步骤。这些手续可能涉及规划、建设、房产等多个部门，因此需要提前了解并遵循当地的具体流程和要求。

四、注意补偿和安置问题

如果“住改非”涉及征收土地或房屋的情况，还需要依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，给予被征收人公平、合理的补偿，并安排被征收人的社会保障费用等。这有助于保障被征收人的合法权益，减少因“住改非”而引发的纠纷和矛盾。

综上所述，“住改非”处理方式需要综合考虑法律法规、管理规约、业主同意以及相关手续等多个方面。在具体操作过程中，建议咨询当地相关部门或专业律师的意见，以确保合法合规地进行“住改非”。

二、“住改非”如何认定

我国的法律早就对居改非做了较为严格的限制，只有在符合法律法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意的前提下，才可以改变房屋的使用性质。

一、房产纠纷起诉会不会冻结房屋

（一）房产纠纷会不会冻结房屋，要看是什么类型的房产纠纷，如果涉及到债权债务的，法院受理申请人申请后，有权冻结涉案的房屋。

（二）《民事诉讼法》第一百零一条规定利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。

申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。

（三）人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；

裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

（四）申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。

二、房产纠纷起诉条件是什么

（一）凡以房产为标的买房、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。

（二）因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；

如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。

（三）单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。

（四）单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。

因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。

（五）因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。

但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。

（六）因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。

（七）有关私房落实政策的案件，如私房改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。

但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。

（八）要求变更自己为公房承租人的，只能与公房管理单位协商解决，不能提起诉讼要求法院判决公房管理单位变更公房承租合同。

三、住改非的法律依据有吗

所谓住改非房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

住改非合法吗

赋予了所有权人对物享有绝对支配权，以实现物尽其用，只要所有权人在行使权利时没有违反法律禁止性规定，且没有侵犯社会公共利益或他人合法权益，就应当予以认可。

目前，我国还没有法律法规规定禁止将住房改作生产经营用房，只是有些地方规定住改非前需征得相邻权人的同意后，方能办理相关生产经营手续。

根据法无明文规定即可为的原则，在不损害他人利益、公共利益和不违反法律、法规强制性或禁止性规定的前提下，住改非是合法的。

一、房屋性质是什么

房产性质，又称房产的属性，通俗的讲法就是不同的房屋通过其性质进行分类。

房屋性质有许多种，在此列举最具有代表性和最常见的几种进行分析：

a．商品房：

指的是由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

b．房改房：

即已购公有住房的改变，指的是城镇职工根据国家和地方政府，依据城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

c．存量房：

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

d．集资房：

由国有企业和用人单位出面组织，并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

e．安居工程住房：

指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给符合要求和条件的、特殊的人群与家庭。

f．经济适用住房：

是指根据国家经济适用住房建设计划建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式。

与商品房相比，经济适用房有三个特征：

经济性、保障性、实用性，其房屋属性更偏重于社会保障性。

g．平价房：

面向城镇中、低收入家庭住房的困难户，通过配售的形式向其供应具有社会保障性质的经济适用住房。

h．解困房：

指的是各级地方政府为解决本地居民中的特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

i．再上市房：

是指职工按房改房政策购买的公有住房、经济适用房再次上市出售的房屋。

j．廉价住房：

指政府和单位向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金低廉的普通住房。

二、住改非拆迁怎么补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》（十六至二十六条）

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：

对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

实践中，由于各地区基本情况不同，在住改非房屋补偿上也出现了不同的做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

四、住改非是什么意思

法律分析：

住改非也叫做住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。

法律依据：

《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》 第三十二条 拆迁的住宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：

(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。

五、居改非违反法律规定吗

我国的法律早就对居改非做了较为严格的限制，只有在符合法律法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意的前提下，才可以改变房屋的使用性质。

一、房产纠纷起诉会不会冻结房屋

（一）房产纠纷会不会冻结房屋，要看是什么类型的房产纠纷，如果涉及到债权债务的，法院受理申请人申请后，有权冻结涉案的房屋。

（二）《民事诉讼法》第一百零一条规定利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。

申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。

（三）人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；

裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

（四）申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。

二、房产纠纷起诉条件是什么

（一）凡以房产为标的买房、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。

（二）因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；

如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。

（三）单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。

（四）单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。

因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。

（五）因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。

但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。

（六）因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。

（七）有关私房落实政策的案件，如私房改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。

但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。

（八）要求变更自己为公房承租人的，只能与公房管理单位协商解决，不能提起诉讼要求法院判决公房管理单位变更公房承租合同。

六、非居住用房改非居住用房合法吗

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿”。

因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。

由于住宅性房屋与非住宅性房屋(经营性用房)具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

“住改非“类型的房屋情况复杂，是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间。

那么具体是如何认定的呢?

第一，被征收房屋的性质是住宅。

第二，被征收房屋在实际上用作经营。

当然如何认定“经营”事实的存在，也有具体要求：

(1)依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。

上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。

当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

(2)完税凭证。

通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

(3)租赁手续。

对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

(4)经营时间。

在实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，则此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。

当公民在购买了房产后也是可以合理的拥有房屋的使用权和所有权的，虽然房屋的性质是属于住宅的类型但是如果在经过邻居的同意后当事人也是可以将房屋改成生产经营用房的，那么房屋管理部门在对住改非类型的房屋进行拆迁后也是会按照住改非的标准来支付征地补偿款。

一、住改非拆迁经济损失应该怎么补偿?

根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：

对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

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文章来源参考：头条-居改非房屋拆迁标准，居改非违反法律规定吗

内容审核：李春禹律师

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