湖北房屋拆迁纠纷，「湖北胜诉案例」京康王涵律师告赢住建局，危房不得随意鉴定！

湖北房屋拆迁纠纷，「湖北胜诉案例」京康王涵律师告赢住建局，危房不得随意鉴定！

一、「湖北胜诉案例」京康王涵律师告赢住建局，危房不得随意鉴定！

专注征地拆迁的 北京京康律师事务所 2023-03-16 09:00 发表于北京收录于合集#征地拆迁443个#史西宁团队470个

在房屋征收过程中，经常存在征收方将房屋称为“危房”而进行拆除的情况，征收方往往会采取手段进行逼迁，“以拆危代拆迁”就是常见的套路之一。那么这种情形具体是什么情况，又该注意哪些事项呢？下面北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师为您讲解相关法律知识。

案情简介

严先生家住湖北省某村，在该村拥有合法房屋一处。2017年其所在村组织征收工作，因对补偿标准不满，严先生未与征收方签订协议。2022年5月18日，当地住建局向严先生下达了一份《危房通知书》，告知严先生房屋系危房，需要5日内进行整体拆除。严先生认为自己的合法权益受到了损害，经过多方打听和了解，严先生委托了北京京康律师事务所史西宁主任和王涵律师帮其依法维权。严先生找到北京京康律师事务所史西宁主任律师团队，史主任在经过的调查取证之后发现本案住建局强拆房屋行为是属于严重违法的行为，于是便接受严先生的委托，将住建局诉至法院。

法院观点

法院认定《城市危险房屋管理规定》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作，被告住建局均不具备强制拆除案涉危险房屋的法定职权，故其在作出《危险房屋解危通知书》后不久即径行对严先生的房屋实施强制拆除行为既无职权依据，也不符合《行政强制法》的程序性规定，应确认其强拆行为违法。

史律师观点

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并做出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

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二、最高院民一庭房产纠纷指导案例选

法律分析:

日前，广州市人民检察院依法对广州农村商业银行股份有限公司原党委书记、董事长王继康（广州市正局级）以涉嫌受贿罪向广州市中级人民法院提起公诉。

案件正在进一步办理中。

法律依据:

《中华人民共和国刑事诉讼法》

第二百一十九条 不服判决的上诉和抗诉的期限为十日，不服裁定的上诉和抗诉的期限为五日，从接到判决书、裁定书的第二日起算。

第二百二十一条 地方各级人民检察院对同级人民法院第一审判决、裁定的抗诉，应当通过原审人民法院提出抗诉书，并且将抗诉书抄送上一级人民检察院。

原审人民法院应当将抗诉书连同案卷、证据移送上一级人民法院，并且将抗诉书副本送交当事人。

上级人民检察院如果认为抗诉不当，可以向同级人民法院撤回抗诉，并且通知下级人民检察院。

三、房屋主体结构不合格赔偿案例

法律分析：

可以要求退房：

(一)房屋主体质量不合格。

我国法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

也就是说，购房者在收房时或入住后认为房屋结构有明显的质量问题，可以请相关机构检验，如果经检验确属主题质量不合格，购买人有权退房并让开发商赔偿损失。

房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，开发商难以拿到《竣工备案表》去交房，所以交房时出现主体质量不合格的情况不多见。

(二)房屋质量导致严重影响使用。

根据我国相关的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。

一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

可见，对于主体结构质量问题，或者问题严重导致影响居住，比如顶层漏雨修了多次还是漏雨不能居住，使用不符质量标准的建筑材料致使隔音效果很差，影响了业主正常居住使用等问题，购房者可以退房。

但是对于墙皮脱落、屋内漏水等由于工程质量而出现的问题，只能要求开发商承担维修责任，但不能因此而要求退房。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

四、自建房质量问题官司

法律分析：

1、自建房出现严重质量问题，一审判决原告需要承担部分责任，一是因为原告有监督责任，二是因为明知对方没有建筑资质。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百六十九条 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

五、王继康公诉结果 法律问题

法律分析:

日前，广州市人民检察院依法对广州农村商业银行股份有限公司原党委书记、董事长王继康（广州市正局级）以涉嫌受贿罪向广州市中级人民法院提起公诉。

案件正在进一步办理中。

法律依据:

《中华人民共和国刑事诉讼法》

第二百一十九条 不服判决的上诉和抗诉的期限为十日，不服裁定的上诉和抗诉的期限为五日，从接到判决书、裁定书的第二日起算。

第二百二十一条 地方各级人民检察院对同级人民法院第一审判决、裁定的抗诉，应当通过原审人民法院提出抗诉书，并且将抗诉书抄送上一级人民检察院。

原审人民法院应当将抗诉书连同案卷、证据移送上一级人民法院，并且将抗诉书副本送交当事人。

上级人民检察院如果认为抗诉不当，可以向同级人民法院撤回抗诉，并且通知下级人民检察院。

六、合法房屋被强拆，臧云律师在西安的胜诉案例

案例问题1：

房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。

支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：

被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：

使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。

夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：

建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书(2017)最高法民终252号

.........

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：

一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；

二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；

三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。

根据国泰纸业公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对新兴公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。

根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。

故工程价款应认定为264101188元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，新兴公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。

国泰纸业公司虽然在答辩意见中认为其不应支付新兴公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。

另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。

除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。

综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：

8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。

根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。

承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务

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文章来源参考：头条-湖北房屋拆迁纠纷，王继康公诉结果 法律问题

内容审核：崔庆日律师

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