稳慎做好房屋拆迁，农业农村部答复：宅基地将有偿使用，你准备好付费了吗？

稳慎做好房屋拆迁，农业农村部答复：宅基地将有偿使用，你准备好付费了吗？

一、农业农村部答复：宅基地将有偿使用，你准备好付费了吗？

宅基地管理自2020年以来已逐步统一由农业农村主管部门负责，农业农村部也就备受农民朋友们关注的宅基地制度改革试点探索相继作出了一系列针对代表、委员提案、建议的答复，不断为这一摸索引路。

2022年8月，农业农村部发布了《关于政协第十三届全国委员会第五次会议第02954号(农业水利类245号)提案答复》，就宅基地自愿有偿退出、有偿使用和集体经营性建设用地入市的衔接等热点问题进行了解析。

律师认为，这份《答复》的最大亮点在于第二部分“关于有偿使用宅基地”。众所周知，农村宅基地是一种带有强烈保障性的集体土地，几十年来都是无偿分配和使用的，不涉及收费、自由交易等问题。

即便要在村集体内部转让，也必须经过村集体的同意才行，而不允许村民之间私相授受。换言之，基于其明确的保障性、福利性，宅基地不可能像城市国有建设用地那样自由交易，也就自然不会拥有所谓的“市场价值”。

不过自2020年9月以来在全国104个县和3个地级市启动的新一轮宅基地制度改革试点，正是要对此寻求突破，让宅基地拥有属于它自己的市场定位，从而实现“要素资源的市场化配置”。

据此，笔者带大家来逐一浏览《答复》的主体内容:

1. 宅基地自愿有偿退出需因地制宜“稳慎”探索。“稳慎”一词是笔者所加，但这一态度是答复原文中清晰表露出来的:

......考虑到宅基地问题涉及农民切身利益和农村社会稳定，我部将指导各地在总结经验的基础上，因地制宜推进宅基地自愿有偿退出探索。

宅基地的自愿有偿退出是解决农村地区“地少”甚至“无地”的有效途径，有了空闲出来的宅基地，集体经营性建设用地入市或者宅基地的重新规划使用才有其基础。

但站在农民的角度看，“自愿有偿退出”还是意味着“失地”，即将自己在村内用于居住的土地拱手让出。对于相当一部分思想、生活方式仍很保守、传统的农民而言，这显然是需要一个接受、理解的过程的。

在法律和政策上均明确鼓励依法自愿有偿退出的同时，也绝不能忽视《土地管理法实施条例》第36条的存在，即收回宅基地的4个禁止。

这也正是律师曾多次提及的，自愿有偿退出宅基地一要农民自愿，二要有偿，绝不允许搞变相的强制、逼迫，或者将有偿变为无偿。

鉴于试点举措都是由县一级政府拟定并执行的，这当中的具体做法可谓是五花八门，有一些确属“创新”，但也有一些则难免涉嫌侵害农民的合法权益。

正是基于上述考虑，农业农村部在《答复》中对宅基地的自愿有偿退出依然口风较紧，应当说这是符合实事求是的原则的。\n\n\n2. 严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

在这一段答复中，农业农村部继续为宅基地和房屋的盘活利用划定底线，重申了对城市居民下乡买房等行为的明令禁止态度。

在近期支持投资者及人才返乡下乡的过程中，解决下乡人员在农村“安家”需求的呼声日益显现。但《答复》中明确，这一需求完全可通过农房租赁、与村民合作共建房屋等形式解决，而并非城市投资者下乡“开发房地产”的理由。

笔者认为，根据《答复》的上述提法，“小产权房”“别墅会馆”等仍不会得到政策的认可，存量的“小产权房”也暂无补证的可能性。

所以，下乡投资是政策鼓励的，但不该触碰的红线万不可触碰。\n\n\n3. 继承所得的农村住宅房屋真的面临付费用地了?《答复》中指出，农房作为个人合法财产可以继承，有关人员通过继承方式取得房屋所有权后可以依法占有和使用宅基地。

随着农民子女的大量进城工作、落户，城镇户籍子女继承农村宅基地上房屋的情况将会越来越普遍，随之而来的就是其宅基地确权登记颁证的问题。

显然，城镇户籍子女很可能已非本集体经济组织成员，继续享有无偿使用村内宅基地的权利难以为其他村民所认同。

于是，很多县市在试点方案中均提出针对这部分宅基地需付费有偿使用，即由城镇户籍居民继承人向村集体交纳一笔费用后，为其办理宅基地使用权的确权登记。如其拒绝交纳费用，则会面临村集体作出的一系列“制裁”措施。

笔者认为，《答复》对这一略显复杂敏感的课题暂持“保留意见”态度，而是仅强调了法律对城镇户籍居民继承农村房屋这一权利的保障。

简言之，即便因使用费用问题发生纠纷，村集体也无权强制收回继承人的宅基地使用权，这是有偿使用探索的底线。

律师认为，需警惕农村地区以改革试点为名人为为城镇户籍子女占有、使用宅基地上房屋设置障碍，试图迫使城镇户籍子女“自愿退出”宅基地的意图。

乡村振兴、城乡融合发展迫切需要游戏规则，而不应在其中“零和博弈”。事实上，前面提到的租赁、合作建房都是“有偿使用”宅基地的一种形式，付费目前也没有被禁止，但在操作执行的细节上，仍亟待国家层面的统一和规范。

4. 闲置宅基地与集体经营性建设用地转换阀门已被开启。阻挠许多村庄发展产业的原因之一就是缺少集体建设用地，有的村甚至因此而连餐馆、超市都没有，买个东西需要跑到邻村去，这显然谈不上什么“招商引资”。

《答复》针对这一现实问题明确强调了闲置宅基地与集体经营性建设用地的转换:

允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市，为创新宅基地与集体经营性建设用地改革联动机制提供了基本遵循。

显然，宅基地自愿有偿退出、依法收回的背后蕴藏着可观的发展空间和利益，这在未来一段时间将成为一把双刃剑。农民自愿，则改革顺利推行;农民不认可、不同意，则改革面临困难。

这样一来，基层村委会和乡镇街道能否严格依法保障农民的知情权、参与权和监督权，不将改革试点搞变味、走形，尤其是不把自愿有偿退出与强制收回甚至拆迁腾退等混同起来，都将是大家需要警惕、重视的重点。

律师要提示农民朋友的是，改革试点绝不是国家征收，不具有行政强制性，更不能动辄上升到“社会公共利益”的高度上去压农民，因为它最多也就和你们村的发展、利益相关。是否自愿有偿退出、付费有偿使用宅基地，是否同意将收回的闲置宅基地转换为集体经营性建设用地去入市，这都需要尊重相应权利人及村民的意见。

农民朋友若搞不清楚其中涉及的利益计算、选择、取舍问题，可及时咨询专业律师，在律师的指导下严格遵循法律和政策的指引去参与推进相关工作，从而将宅基地制度改革这件好事真正办好。

二、农村宅基地法律政策解答

农村宅基地有偿使用费的收费标准根据地方政府规定，不得高于土地出让或出租收益的20%。

同时，对低保、五保等特殊困难群体和贫困户等给予优惠。

在农村宅基地使用中，按照国家相关法规要求，需要缴纳有偿使用费。

这项费用包括基地征用时的补偿金、基地的管理费、以及维护和修缮费用等。

而其收费标准是由地方政府制定并公布的，不能高于土地出让或出租收益的20%。

同时，对于低保、五保等特殊困难群体和贫困户等给予优惠政策，具体的优惠标准也由地方规定。

地方政府应当公示收费标准，并加强监管，确保资金使用透明合规。

什么情况下可以不收取宅基地有偿使用费？宅基地的所有权归集体所有，但属于承包人、集体成员个人的使用权，因此在个人使用的情况下可以不收取有偿使用费。

但若宅基地用于经营性活动或出租等商业用途，则需要缴纳相应的有偿使用费。

关于农村宅基地有偿使用费的收费标准，其实现实操作中被认为是存在较大争议的问题之一。

同时也需呼吁地方政府更多倾听农民的声音，确保政策出台更符合实际情况以及群众需要。

【法律依据】：

《中华人民共和国宅基地条例》第十一条、第十二条规定宅基地所有权归集体所有，对承包人、集体成员个人的使用权，应当缴纳有偿使用费。

有偿使用费的具体标准按照国家、省、自治区、直辖市规定执行。

三、农民宅基地新政策

农民宅基地新政策具体如下：

1、最新农村宅基地政策：

退出三权。

所谓退出三权，是指农民退出房屋所有权、宅基地使用权和土地承包经营权，三权交给政府，农民获得补偿，补偿金可用于养老等。

退出三权可有效利用农村闲置的宅基地，让这些宅基地进入市场交易，变成集体用地。

后面可以进一步开发，促进当地的经济发展；

2、最新农村宅基地政策：

可买卖。

我国农村宅基地是可以自由买卖的，但是需要提醒大家的是，买卖宅基地一定要遵从以下三个原则，否则极易产生买卖纠纷：

（1）使用权主体需要变更登记。

买卖宅基地过程中，除了去房屋管理部门办理产权过户登记手续外，还需要进行宅基地使用权主体变更，否则房屋根本没有发生转移；

（2）宅基地购买者资格受限。

宅基地购买人若是城市居民或者其他农业集体经济组织成员，那么是不符合宅基地买卖的条件的。

这种情况下想要买卖宅基地，需要将户口先迁入本地才可以；

（3）宅基地转让需要遵守一户一宅标准。

3、最新农村宅基地政策。

四大利好：

（1）宅基地申请手续简化：

向村委会上报后政府同意即可获得宅基地；

（2）违章房屋无需拆除：

房屋违章的，只需要缴纳一定金额的费用即可继续使用；

（3）闲置宅基地退出可获得补偿：

即上文说的退出三权；

（4）无宅基地春梦可得到安置：

政府有义务解决无宅基地村民的居住问题。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

四、怎样合法购买农村宅基地

宅基地能在农村组织内部成员之间转让，而不能向非农村组织成员转让。

农村组织内部成员具有农村户籍，符合宅基地的申请条件，宅基地本就属于农村集体的建设土地，集体享有所有权，分给农民使用，农民之间相互转让并不违反法律规定。

农村宅基地买卖的流程：

当农村宅基地符合上述买卖条件后村民可以将自己的宅基地转让给他人，只是在转让时仍需按照相应的程序进行，具体农村宅基地买卖的必要程序为：

1、宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意；

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件；

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：

如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施；

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。

宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；

还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

法律依据：

《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

五、农村宅基地有偿使用费收费标准

农村宅基地有偿使用费的收费标准根据地方政府规定，不得高于土地出让或出租收益的20%。

同时，对低保、五保等特殊困难群体和贫困户等给予优惠。

在农村宅基地使用中，按照国家相关法规要求，需要缴纳有偿使用费。

这项费用包括基地征用时的补偿金、基地的管理费、以及维护和修缮费用等。

而其收费标准是由地方政府制定并公布的，不能高于土地出让或出租收益的20%。

同时，对于低保、五保等特殊困难群体和贫困户等给予优惠政策，具体的优惠标准也由地方规定。

地方政府应当公示收费标准，并加强监管，确保资金使用透明合规。

什么情况下可以不收取宅基地有偿使用费？宅基地的所有权归集体所有，但属于承包人、集体成员个人的使用权，因此在个人使用的情况下可以不收取有偿使用费。

但若宅基地用于经营性活动或出租等商业用途，则需要缴纳相应的有偿使用费。

关于农村宅基地有偿使用费的收费标准，其实现实操作中被认为是存在较大争议的问题之一。

同时也需呼吁地方政府更多倾听农民的声音，确保政策出台更符合实际情况以及群众需要。

【法律依据】：

《中华人民共和国宅基地条例》第十一条、第十二条规定宅基地所有权归集体所有，对承包人、集体成员个人的使用权，应当缴纳有偿使用费。

有偿使用费的具体标准按照国家、省、自治区、直辖市规定执行。

六、农村宅基地有偿使用费怎么算？

一、农村宅基地法律政策解答

乡村居民宅基地法律限定如下：

1、宅基地只能在本村集体内流转。

根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。

宅基地上的房屋能够继承，宅基地既不能买卖，也不能继承，但能够在本村集体内流转，经过土地管理部门依法准许，发放资料。

2、由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。

无论出于什么原由，一旦把户口转走，就失去了对家乡宅基地的继承权，又不能买回去，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。

3、由于乡村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。

因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。

4、根据《民法典》第三百六十二条限定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权的获到，行使和转让，适用土地管理法及国家有关限定。

5、乡村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。

用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。

农户只有使用权，不得买卖、出租和违法转让。

农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。

房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。

出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予准许。

农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超出省、自治区、直辖市限定的准则。

二、乡村宅基地的申请要求有什么

申请要求：

1、因娃儿结婚等原由确需分户，缺少宅基地的

2、外来人口落户，成为本集体经济组织人员，无宅基地的乡村宅基地

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要乔迁的。

乡村村民有下列情形之一的，不予准许使用宅基地:1、年纪不到十八岁的

2、原有宅基地的面积已经达到限定准则或者能够解决分户需要的

3、出卖或者出租村内住房的。

由于各省的限定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行询问后才能确定。

三、宅基地换房政策

所谓宅基地换房，就是农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的住宅，迁入小城镇居住。

用宅基地换房成为了近年来不少城市探索新型城镇化的一大主要途径。

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）的要求“必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，严格控制建设用地增量，努力盘活土地存量，强化节约利用土地，深化改革，健全法制，统筹兼顾，标本兼治，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。

为贯彻实施此《决定》，国土资源部发布了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号），天津、浙江、江苏、安徽等地区为首批改革试点地区。

以天津为例，2005年，天津市小城镇和村庄规模普遍偏小，村庄人均建设用地大，人口密度低，用地不集约，土地利用率不高；

各种设施水平低，公共服务设施和基础设施不完善；

污水垃圾随处排放与堆放现象普遍，影响投资环境和可持续发展；

土地价值难以体现，小城镇建设资金匮乏。

为改变这种状况，同年8月，天津市开始对市郊各镇村进行认真调研和讨论，计划通过宅基地换房的办法探索出一条建设小城镇新思路。

具体方案是在国家政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民意愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集的生态宜居新型小城镇。

成为试点地区后，天津市开始以“宅基地换房”的方式进行示范小城镇建设。

由于当时天津城郊农民的宅基地非常分散，占地比较多。

宅基地集中以后统一建房居住，就能节约出很多土地。

与原先的面积相比，能够节约二分之一至三分之二的土地，大大地提高土地集约化程度。

节约出来的土地，一是用于商品房开发，二是用于示范工业园区建设。

以此为土地增值，并且园区建设可给当地带来更多就业机会。

第三个环节，就是要用好增值收益。

邵宁副主任委员告诉本刊记者，增值收益一部分用于给农民建住房，保障农民按标准置换住房不花钱；

一部分用于解决农民的社会保障问题；

还有一部分用于改善和解决小城镇公共服务配套，如教育、医疗等。

第四个环节在宅基地与承包地占补平衡、保证耕地面积不减少的情况下，促进土地流转，让原先一家一户的分散经营变为规模经营，农民用承包地入股，享受股权分红。

同时，新建住宅区内商业公建设施一部分不出售，以出租收益回补群众。

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文章来源参考：头条-稳慎做好房屋拆迁，农村宅基地有偿使用费收费标准

内容审核：杨国雷律师

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