集体土地房地产赠与合同,不动产新规定 地随房走

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一、不动产新规定 地随房走

“地随房走”是依据我国《民法典》中相关条款所确立的一项原则，主要适用于建筑物、构筑物及其附属设施与建设用地使用权的相互关系。以下是关于“地随房走”法律规定的详细解读：

“地随房走”原则是指，当建筑物、构筑物及其附属设施被转让、互换、出资或赠与时，这些建筑物、构筑物及其附属设施所占用范围内的建设用地使用权也会一并被处分。简而言之，就是房产的交易或变更会导致其下方的土地使用权同时发生变化。

1. 转让情形：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条，当建筑物、构筑物及其附属设施发生转让时，不仅房屋的所有权发生转移，其占用范围内的建设用地使用权也自动转移给新的所有者。

2. 抵押情形：依据《中华人民共和国民法典》第三百九十八条，在乡镇、村企业的厂房等建筑物被抵押的情况下，其占用范围内的建设用地使用权也会被视为一并抵押。这体现了“地随房走”原则在抵押权设立中的应用。

“地随房走”原则是理顺土地与房屋关系的基础规范。它不仅有助于保持房屋的经济效用，还简化了建设用地使用权的结构和层级，使得土地物权与房屋所有权的关系更加清晰。这一原则便于界定权利，促进房地产市场的交易活动。

在农村宅基地的上下文中，“地随房走”原则同样适用。当农户的房屋被出卖或出租后，宅基地的使用权也会随之转移给受让人或承租人。需要注意的是，宅基地的所有权始终属于集体所有，农户仅享有使用权，不得进行买卖、出租和非法转让。

“地随房走”原则是我国土地与房屋法律关系中的重要原则，它确保了土地使用权与房屋所有权的同步变动，为房地产市场的健康发展提供了法律保障。

二、房随地走地随房走房地一体主义的法律规定和条文

关于房随地走、地随房走以及房地一体主义的法律规定，主要体现在《中华人民共和国民法典》的相关条文中，具体阐述如下：

1. 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”这一条款明确了“房随地走”的原则，即当土地使用权发生转让等处分时，土地上的建筑物等也随之一并转让。

2. 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这一条款则体现了“地随房走”的原则，即当建筑物等发生转让等处分时，其占用范围内的土地使用权也随之一并处分。

从上述两个条款可以看出，我国法律在房地产转让问题上采用了房地一体主义的原则。这意味着，在房地产交易中，房屋和其所占用的土地是一个不可分割的整体，必须一同处分。这一原则有助于维护房地产市场的稳定和交易的安全，避免因为房屋和土地分别处分而引发的纠纷。

1. 《中华人民共和国民法典》第三百五十八条还规定了建设用地使用权期限届满前因公共利益需要提前收回土地的情况，以及相应的补偿和出让金退还问题。这一条款虽然与房随地走、地随房走的直接规定不完全一致，但体现了在特殊情况下对房地产一体处分的原则性保护。

2. 需要注意的是，《中华人民共和国土地管理法》等相关法律也对土地的使用和管理进行了规定，但这些规定更多地涉及土地的使用权、宅基地的分配和管理等问题，与房随地走、地随房走的直接法律规定相对独立。因此，在解答本问题时，主要依据的是《中华人民共和国民法典》的相关规定。

房随地走、地随房走以及房地一体主义的法律规定主要体现在《中华人民共和国民法典》的第三百五十六条和第三百五十七条中。这些规定明确了房地产交易中房屋和土地的一体处分原则，为维护房地产市场的稳定和交易的安全提供了法律保障。

三、村集体建设用地可以流转吗

农村集体建设用地使用权可以进行流转，但需满足一定条件。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体建设用地使用权流转需满足以下条件：

1. 土地用途：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

2. 流转方式：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。

3. 同意要求：应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

流转还需符合产业、环保等政策及标准要求，具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，且流转期限需在流转合同约定的使用年限或剩余使用年限内。

虽然农村集体建设用地使用权可以流转，但存在以下限制：

1. 不得用于商品房地产开发建设。

2. 转让、互换、出资、赠与或抵押需遵循相关法律法规，且不得违反土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同的约定。

农村集体经济组织或个人可通过以下方式获取集体建设用地使用权：

1. 乡镇企业用地：农村集体经济组织可与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，并持有关批准文件申请用地。

2. 公共设施和公益事业用地：需经过乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。

3. 农民宅基地：需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

农村集体建设用地使用权在符合一定条件下可以进行流转，包括出让、出租等方式，但需遵循相关法律法规和合同约定。

四、集体土地使用权可以评估

集体土地使用权可以进行评估，且评估过程需遵循严格的法律依据和程序。以下是对集体土地使用权评估的详细解析：

一、评估的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第三百六十一条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。这为集体土地使用权评估提供了基本的法律前提。

2. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：该条款明确了集体经营性建设用地可以依法通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，并签订书面合同。这为集体土地使用权的流转和评估提供了合法性基础。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条：国家实行房地产价格评估制度，要求评估过程遵循公正、公平、公开的原则，并按照国家规定的技术标准和评估程序进行。这一条款为集体土地使用权评估提供了基本的原则和框架。

二、评估的具体操作

1. 明确评估目的与范围：评估前需明确评估的具体目的（如转让、出租、抵押等）及所涉及的土地范围。

2. 收集相关资料：包括土地权属资料、土地利用及规划资料、地理位置与环境资料、市场交易资料等，确保评估依据的准确性和完整性。

3. 选择合适的评估方法：根据土地的具体情况及评估目的，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

4. 现场勘查与核实：评估人员需亲临现场，核实土地的实际状况，确保评估依据的准确性。

5. 撰写评估报告：评估报告应详细记录评估过程、方法和结果，包括标题、文号、目录、致委托人函、评估师声明、评估过程与方法、评估结果及附件等。

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内容来源参考：头条-房随地走地随房走房地一体主义的法律规定和条文,村集体建设用地可以流转吗

内容审核：张海昊律师

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