新规解读：农村宅基地总申请不下来？农民得考虑这4件事！

日前，农业农村部发布《农村宅基地管理暂行办法》(征求意见稿)，就在全国范围内统一规范宅基地管理制度迈出了重要的一步。说一千道一万，宅基地管理的前提永远是农民得先申请取得一块宅基地，如果申请都申请不下来，那么关于收回、退出、盘活利用和征收补偿等“后话”也就和农民没啥关系了。

但在咨询中，很多农民都表示自家完全符合申请宅基地建房的条件，但却就是申请不下来，找村里、镇上都没用。那么这究竟是何原因呢?新规拟对宅基地的申请、审批作出怎样的规范呢?

【要点一：儿子成年、结婚就能申请宅基地吗?】

实践中许多农民朋友认为，自家的儿子已年满十八周岁，且已进入谈婚论嫁的阶段，能不去想方设法申请一块新的宅基地确保子女能单独居住吗。

这种想法当然是朴实且可以理解的，但鉴于我国农村地区“人多地少”，宅基地资源紧张的现实，新规拟对子女成年、结婚后申请宅基地的条件做相对严格的限制。

《暂行办法》拟在第15条规定，因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的，农村村民可以以户为单位向行使宅基地所有权的本集体经济组织申请宅基地。

据此，存在子女结婚等需求只是新分配宅基地的条件之一，另一个重要的条件则是“现有宅基地无法满足分户居住需求”。

倘若某农户现有的宅基地上房屋占地面积不大，存在在现有院落内空地上新建房屋或者在现有房屋基础上加盖一层的规划、施工可行性，那么其应当首先通过在现有宅基地上新建、扩建的处理来解决分户居住需求，而不是直接去向村集体申请一块新的宅基地。

事实上，许多农村村民的宅基地上房屋仅盖了一层或者两层，根据一般省、市村民建住宅建筑高度控制在10-15米左右的规划要求，依法加盖到3-4层是完全有可能的。这显然要比新占一块宅基地更加节约土地资源，也更符合公共利益。

【要点二：村集体以各种理由无法表决通过宅基地申请，怎么办?】

农村宅基地申请的最大难点向来不在于乡镇街道的审查批准，而在于村集体、村委会这一关农民就过不去。

某种意义上说，乡镇街道根本不知道你某一户农民谁是谁，对你的家庭状况、用地需求的审查判断也就基本依赖村集体提交的相关决议和材料。

《暂行办法》第16条的规定可谓简明扼要：宅基地申请应当依法经所属的农村集体经济组织成员集体讨论，讨论通过的在本集体范围内公示。公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村民委员会审查盖章后，报乡(镇)政府审核。

根据各地“农村集体经济组织条例”的规定，宅基地的分配使用问题属于成员自治的事项，需要由本集体经济组织成员民主决定。在这种情形下，个案中农户提交的宅基地申请通不过就是很难避免的事情。

毕竟，宅基地资源是极其有限甚至稀缺的，批给你家了别人家儿子结婚时怎么办?人都是有私心的，且任何政策规范都是留有弹性空间的。

此时，在明律师提示提出申请的农民朋友以下3种方法：

1. 依据《村民委员会组织法》第36条的规定向乡镇街道申请责令改正，由基层政府对村委会的不履行审批宅基地职责行为予以监督。若乡镇街道不予答复，可进一步提起行政诉讼追究其行政不作为的法律责任。

2. 拨打所在市12345市民服务热线投诉，“接诉即办”程序会将所反映问题派单给乡镇街道，而12345的电话本身就是督促其依法履职的积极因素。

3. 对应当分配而不分配，甚至导致村民无法保障“户有所居”的，可在专业律师的指导下尝试以村委会、村集体为被告提起民事/行政诉讼。这一权利救济的最终渠道操作起来有相当的专业性要求，农户切勿在没有律师代理的情况下自行盲目提起。

【要点三：考虑自家是否存在“不予审批宅基地”的法定情形】

农民朋友们要清楚的是，申请、审批宅基地建房也有“负面清单”，即有些情形下你再怎么申请乡镇街道都不会把宅基地批给你，即便村里同意也没用。遇到“久申不批”的窘境，大家可以先对照了解一下自家是否存在不予审批宅基地的种种情形。

《暂行办法》第20条拟对此作出如下列举——农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

(一)不符合“一户一宅”规定的;(“一户一宅”原则是指一户至多一宅，而不是一户必定一宅，有户无宅的情况十分普遍)

(二)申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的;(“拆旧”才能“建新”是农村宅基地管理的一项基本原则，一户占有两处宅基地是不合法的)

(三)出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的;(参与宅基地使用权的盘活利用改革即意味着你没有居住使用该处房屋的需求，也就不能再申请新的宅基地)

(四)原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的;(选择货币补偿或者提供公寓式安置房的，也就丧失了再申请宅基地的权利;如坚持要有宅基地院落可尝试主张重新安排宅基地建房选项，但不一定能在每一个项目中得到支持)

(五)不符合分户申请宅基地条件的;

(六)不符合国土空间规划、村庄规划的;(农户和村集体共同看中的土地若在国土空间规划中不是可用于建造住宅的集体建设用地，乡镇街道也不会予以批准)

(七)现有土地资源无法满足分配需求的;

(八)法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。

这里面在明律师认为真正反映农村现实的恰恰是第七项：现有土地资源无法满足分配需求的。翻译过来就是，农户的申请条件完全符合，但该集体经济组织范围内已无地可分，那么在非改革试点地区你显然无法去觊觎别人村的宅基地。

无地可分，自然也就批不下来、申请不下来，这正是困扰农村村民的现实问题。那么确有占地建房需求的村民真的没办法了吗?倒也不至于。至少以下3条路始终都是通的：

1. 所在村划入征收拆迁、合村并居、城中村改造范围，则农民可通过货币补偿或者集中上楼居住等途径解决居住需求。

个案中一些地方不再新审批宅基地，就是因为其已经在规划上被纳入征拆版图，宅基地建房的审批也就自然停滞。

2. 已有宅基地的农户户内人员全部死亡、进城落户、城镇户籍子女继承农村房屋等情形下村集体依法收回或自愿有偿退出的宅基地，应优先保障其他申请者的用地需求。

3. 旧村改造、整村移民搬迁后重新规划布局所产生的新的可分配宅基地，也应当优先保障本集体申请者的用地需求。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，宅基地“三权分置”改革试点下对闲置宅基地和住宅的盘活利用，目的就是要打破农村宅基地相对“固化”的现状，使其在一定管理原则下流动起来。“有”或者“无”在使用权层面上具有相对性，只要大家把握住“农户资格权”，那么就存在取得宅基地各项权益的机会。

随着改革试点的深入，本村没有地，大家完全可以去县域内的其他村“拍卖”竞价得到一块宅基地，这在一些地方已试点多年。思路是不断打开的，我们相信农民朋友们靠地增收致富的心愿一定能够加速实现。

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