城市更新新规全文发布：腾退搬迁最要紧的，你可千万别误读！

　　2022年11月28日，北京市人大常委会官网全文发布了刚刚通过的《北京市城市更新条例》，这一全新制定的城市更新地方性法规将于2023年3月1日起施行。新规中最引人瞩目的自然还是“留改拆”中有关“拆”的内容，尤其是公房、私房的腾退搬迁。那么，新规之下的腾退搬迁中，最要紧的究竟是什么呢?是不是对更新决定、征收决定不服时去坚决复议、诉讼呢?

　　在明律师首先要开门见山地指出，对更新决定、房屋征收决定的复议、诉讼当然很要紧。

　　在新《条例》规定的程序下，区政府作出上述具有强制性的行政决定，即意味着大部分被腾退人已签订补偿安置协议，涉案城市更新行为已不再是一种“你情我愿”的民事活动，而是因社会公共利益的需要而演变为行政机关“接手”的行政管理行为。

　　盖有区政府城市更新主管部门甚至是区政府公章的决定再不去救济，等待被腾退人的就只能是法院的强制执行裁定。那就意味着补偿安置还是那么多，该腾房就只能腾房了。

　　不过，相较于这一处于整个程序尾声部分的重要环节，在明律师觉得还有比这更要紧的事情值得广大被腾退人去重视。

　　那就是城市更新项目的发起和实施方案的制定过程!

　　新规第2条规定了许多城市更新的具体模式，其中“以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新”显然是最受到老百姓关注的。

　　那么大家可要想明白一点，这里的城市更新项目是怎样启动的呢?是地方政府像征收一样逼着老百姓去腾房、领补偿款吗?当然不是。

　　城市更新相较于房屋征收的最大区别之一，就在于后者是由政府主导发起的，老百姓只能被动接受;而前者则是由咱老百姓自愿、自主发起的。

　　《条例》第7条中规定，不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务……

　　也就是说，物业权利人才是某处房屋、社区是否参与城市更新的决定主体，这与房屋征收、拆除违建等行政行为有着显著的差异。

　　根据新规的内容，以私房所有权人、公房管理单位为代表的物业权利人依法享有向本市各级政府及其有关部门提出更新需求和建议，自行、委托或者与市场主体合作进行更新等权利。

　　同时，物业权利人应当配合有关部门组织开展的城市更新相关现状调查、意愿调查等工作，提供相关资料，执行经本人同意或者业主共同决定报有关部门依法审查通过的实施方案，履行相应的出资义务。

　　而城市更新项目的实施主体，依规也要由物业权利人自行确定或者由业主表决共同确定。

　　换言之，“居民自治”和业主大会、物业管理委员会将在未来的城市更新活动中扮演极其重要的角色。和哪家实施主体合作，拟定怎样的补偿安置标准、项目和方式，都要由物业权利人与实施主体经由协商确定，而不是像征收拆迁那样由政府一股脑的塞给你。

　　补偿安置的条件如何，很大程度上取决于私房所有权人、公房管理单位的协商谈判能力如何，而不是由某公司等实施主体单方面决定的。

　　在这一过程中，自然存在着“少数服从多数”的表决规则。故此，少数不同意更新住户的权益就要靠最后的更新决定或者征收决定去保障。

　　这样一解读大家就明白了，新规下的城市更新项目是“协商腾退”和“强制腾退”的结合体。协商针对的是大多数住户，强制则只限于对极少数住户使用。如果连一定比例的大多数住户都协商不下来，那么项目就不得急于推动，只能继续协商以满足对大多数物业权利人权利的保障。

　　这里需要补充说明一个问题。《条例》第26条规定，物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼;造成实施主体损失的，实施主体可以依法向人民法院请求赔偿。

　　该条是针对房屋腾退搬迁以外的其他城市更新行为的民事救济渠道。譬如实践中矛盾争议较多的老楼加装电梯、整楼更换水气热管线等，一旦有个别居民“反悔”而拒绝配合施工，那么其他居民就有权提起民事诉讼追究其侵权法律责任。

　　而鉴于房屋腾退行为牵涉居民的重大财产权益，需要一户一户去签约、补偿安置和争取配合，故《条例》在27、28条专门为其规定了在个别户不能完成签约时的推进途径，也就是由区政府及其有关部门通过行政管理手段去推进。

　　基于此，在明律师要提示广大潜在的被腾退人的是，城市更新项目启动初期的“业主协商”阶段才是其最要紧的环节。后续大家所关心的补偿安置条件要靠此阶段的谈判去取得，而不是从天上掉下来的馅饼。

　　故此，大家要重视平日里社区的业主大会、业主委员会、物业管理委员会建设，尚未依法组建的要在居民委员会、街道办事处的协调配合下积极予以组建，形成有能力常态化稳定运作的业主议事规则。

　　这样，当城市更新的机会来临时，您所在的社区才有望牢牢抓住更新契机，与市场主体达成双方都能认可的实施方案，从而推动腾退搬迁的顺利进行。单纯指望最后阶段的司法救济程序，是解决不了绝大多数户补偿利益偏低的诉求的。

　　对于尚处于“等待和期望”中的老旧小区居民而言，一定要在项目刚刚启动时就尽早咨询专业律师，争取请律师全程代理业主、公房承租人参与到实施主体、实施方案的确定中去，由专业人士为大家的利益保驾护航。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。