住建部明确大力支持购买首套住房，这种拆迁2023年要火！

1月6日，住房和城乡建设部部长接受了央视记者的采访，明确提出在2023年将大力支持群众购买第一套住房，合理支持购买第二套住房。房地产市场企稳回升似乎已成定局。那么，房地产市场的再度红火将会对征收拆迁领域产生怎样的直接影响呢?哪一类房屋在2023年面临拆迁、腾退的可能性或将大增呢?

答案当然是城中村、城边村的房屋。开发商要拿地建楼盘，一不会选择位置过于偏远的山区，二难以选择一、二线城市建设已趋于饱和的市中心区域，其首选当然就是辐射各方的城中村、城边村了。

城中村、城边村的拆迁可是一个大课题，必须坚持“个案分析”的原则去具体案情具体分析，不能指望有什么灵丹妙药、锦囊妙计能避免所有补偿安置纠纷。

但其中的一些规律性问题，还是值得广大被拆迁人有所预期的。在明律师谨提示大家以下3个方面：

1. 首先要弄清自家的房屋所占用土地的性质。到底是城市国有土地上的房屋，还是农村集体土地上的房屋，相当一部分被拆迁人自己都弄不清楚。

我们可以从以下几个方面去判断，结论基本上八九不离十：

一是看房屋所处的位置。越靠近城市中心区域的，国有土地的可能性也就越大;

二是看房屋所在地的“基层组织、机关”名称，叫“社区居委会—街道办事处”的更多的是国有土地，集体土地则多叫“村委会—乡镇政府”。不过需要强调的是，“村改居”并不意味着土地性质也随之发生改变，原农村集体土地要想转为国有土地，几乎只有依法征收这一条路。

三是看房屋的取得方式。通过开发商、中介机构购买的只能是国有土地上的房屋，农村集体土地上的房屋是不允许随意买卖的;

四是看房屋权属证书。不动产权证上会明确记载房屋占用的土地性质，是国有还是集体翻开红本一看便知。

五是看涉案村、社区在多年前是否曾有过征地行为。如果多年前村里曾张贴过征收土地公告等当时法律规定的征收文件，那么本属于村集体的土地很可能已经被征收为国有了。那么在多年后对房屋进行拆迁时，房屋显然已属于国有土地上的房屋。

请大家牢记，房屋所占土地的性质不能全听基层组织或者开发商、拆迁办的，咱自己心里得有个数。农村集体土地上房屋的补偿标准一般就是“重置成新”，这可与城市国有土地上适用多年的“周边类似房地产的市场价格”相去甚远。在“定性”上一旦出了错，补偿数额上肯定会大打折扣，大家可不要吃了这方面的亏。

2. 要关注“城中村改造”项目本身的性质，区分和开发商博弈还是和征收方协商。城中村改造这一名词仅反映拆迁改造项目发生的地点特征，但却并不反映其项目性质。

如果是开发商主导的“协议搬迁”项目，被拆迁人拥有较为自由的谈判、博弈空间。谈得妥就拆，谈不妥就得接着谈，任何开发商、村委会都是无权搞强制拆除、逼迫签字这一套的。

而如果是县级政府主导的征收项目，被征收人则需要在法律规定的框架内设定合理的补偿利益预期，既不可“不争、佛系”也不可“狮子大开口”。

在协商沟通中一定要掌握好火候和签约时机，一旦征收方试图走法律途径强制搬迁，我们也必须立即切换到依法救济权利的节奏上去，将谈判桌直接挪到法院里。

请各位牢记，征收项目是有较为明确、系统的程序性规定的，其中给我们救济权利设置了许多“节点”“期限限制”。这些大家一定要多去学习、领悟，切不可在盲目拖延中贻误了战机，落得个被司法强拆的结局。

3. 要关注征拆行为适用的补偿标准和程序，及时捕捉违法点予以打击。“实体”和“程序”必须两手抓、两手都要硬，而不能只考虑其一。

前面提到不同土地性质下的补偿标准存在较大的差距，而“城中村”的地理位置恰好卡在城和村之间，能不能让补偿标准朝着“城”这边滑动，对被拆迁人而言十分值得努力。

一般而言，拆迁方出于节约补偿成本的考虑，会竭尽全力将涉案房屋的补偿标准压在“集体”这一头上，即按“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”去计算。

这就很容易导致被拆迁人原有的面积不大的房屋被拆除后，需要自行贴钱才能买得起开发商提供的安置房。无疑，这是被拆迁人群体所不能接受的。

“城中村的房屋被征收能否参照执行国有土地上房屋征收的补偿标准”是被拆迁村民们普遍关心的问题。这个问题在实践中非常复杂，不同的项目不可一概而论，被拆迁人一定要就自己的房屋去专门咨询专业拆迁律师，切不可盲目用别人家的案例、律师代理意见去套在自己家的房子上。

简单地讲，我们只能说城中村的房屋有可能可以参照执行城市房屋的补偿标准，但这种可能性有多大，不能光看最高法的司法解释中那段晦涩难懂的规定，而是要先去研究案情。

前文提到的那种多年前就已将农村集体土地征收为国有，如今才开始拆迁房屋的情形，是有较大希望能够“参照执行”的。

而在程序层面，被拆迁人只需牢记一点就够用了：征收补偿程序不可“混搭”。要么严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序去作出房屋征收决定，要么严格遵照《土地管理法》及其实施条例规定的程序去取得征地批复，二者不能“叉”在一起并行。

在明律师最后要提示大家的是，无论自家房屋所占土地的性质最终判定为“城”还是“村”，有些步骤都是相通的，譬如调查登记、合法性认定、房地产价格评估等环节。大家一定要盯紧这些共性程序，尽量避免自家的房屋被认定成违建、“无证房屋”从而导致补偿利益在评估开始前即减损。只要我们依靠法律、善用“工具”，2023年的城中村改造项目实质上仍是“换汤不换药”，我们完全有信心有能力获取更加公平、合理的补偿安置。(王小明/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。