上海拆迁房交易政策,动迁房是入户5年可卖还是房产证5年可卖

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一、动迁房是入户5年可卖还是房产证5年可卖

动迁房买卖年限的详细解析

动迁房，即拆迁安置房，其买卖年限并非固定，而是受房屋类型、是否取得房产证及地方政策等多重因素影响。以下是对动迁房买卖年限的详细解析：

一、房屋类型与交易年限

1. 因重大市政工程动迁的配套商品房或中低价商品房：

- 这类房屋在取得房地产权证后，通常设有3年的交易限制期。例如，在上海等地，政策明确规定此类房屋在取得所有权后的5年内（部分地区为3年，具体以当地政策为准）不得上市交易，以保障动迁安置工作的稳定与房地产市场秩序。

2. 因房产开发等因素动拆迁的房屋：

- 这类动迁房的交易年限限制因地区而异。部分地方无明确交易时间限制，只要房屋产权明晰且已办理产权证书，即可按普通商品房流程买卖。而另一些地方可能设定如5年等不同的限制期限，需参照当地政策及相关安置协议的约定。

二、房产证取得情况

- 已取得房产证：若动迁房已取得房产证，且无法律规定不得转让的情形（如司法查封等），则可自由买卖，交易流程与普通商品房无异。

- 未取得房产证：若动迁房尚未取得房产证，则一般不能上市交易。购买此类房产存在极大风险，因无法确认房屋真正所有权归属，也无法办理合法产权过户手续。

三、地方政策差异

- 不同地方政府对动迁房的买卖可能有不同的限制性规定，如设定一定年限内不得上市交易，或对交易对象、交易价格有特定要求。因此，在买卖动迁房前，务必了解并遵守当地政策。

二、动迁安置房3年内不得转让是不是拿到房产证的日期算起

动迁安置房3年内不得转让的起始日期，通常并非单纯以拿到房产证的日期算起，而是需综合考虑多个因素。以下是对此问题的详细解答：

1. 限制交易期限：动迁安置房在取得房地产权证（小产证）后的一定期限内（通常为三年，但具体期限可能因地区而异），是限制上市交易的。这一规定旨在稳定房地产市场，保障动迁安置政策的顺利实施。

2. 法规依据：以《上海市动迁安置房管理办法》为例，其第二十三条规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押（除继承等非交易类行为及政府回购外）。

1. 以小产证日期为准：在多数情况下，动迁安置房3年内不得转让的起始日期是以取得房地产权证（小产证）的日期为准。即，从小产证上记载的日期开始计算，满三年后，该房产方可上市交易。

2. 特殊情况下的计算方式：若动迁安置协议签订已满3年，并且同时取得了房地产权证，该房也可上市交易。此时，即使小产证取得未满3年，但以动迁协议签订日期与小产证取得日期中较晚的一个为起始点，满三年后也可交易。

1. 地区差异：不同地区对于动迁安置房交易限制期限的规定可能存在差异。因此，在进行交易前，务必详细咨询当地的房地产交易中心、不动产登记部门或相关的拆迁管理部门，以获取最准确的信息。

2. 交易风险：在限制交易期内进行动迁安置房交易存在较高风险，如政策变动可能导致无法过户、卖方违约等情况发生。因此，建议购房者耐心等待限制期满后再进行交易。

三、税务局对安置房安置的规定

税务局对安置房安置的规定主要涉及税收政策，以下是对相关规定的详细解析：

一、建设环节税收政策

1. 土地使用税：对安置住房建设用地免征城镇土地使用税，减轻开发商税负。

2. 耕地占用税：若建设安置房占用耕地且符合相关规定，可享受耕地占用税的减免优惠。

二、销售环节税收政策

1. 增值税：

- 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按取得的全部价款扣除土地价款后计算销售额并计税，税率为9%（自2019年4月1日起调整）。

- 小规模纳税人销售房地产项目，通常按5%征收率计税，月销售额未超15万元（或季度未超45万元）的小规模纳税人可免征增值税。

- 政府主导的安置项目，如被拆迁户选择房屋产权调换且不支付差价，可视为土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，对其取得的安置房屋不征收增值税。

2. 土地增值税：因国家建设需要征收、收回的房地产免征土地增值税，政府主导的征收安置项目符合条件的也可免征。

3. 印花税：开发商与被拆迁人签订的拆迁补偿协议通常免征印花税。

三、购买环节税收政策

1. 契税：因拆迁重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分则按规定征收。

2. 个人所得税：个人因拆迁取得的拆迁补偿款，暂不征收个人所得税。

四、转让环节（上市交易）税收政策

1. 个人所得税：个人转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房的安置房所得免征个人所得税。不符合上述条件的，需按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

2. 增值税：购买不足2年的住房对外销售，全额按5%征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，在北京、上海、广州、深圳以外的地区免征增值税。

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内容来源参考：头条-动迁安置房3年内不得转让是不是拿到房产证的日期算起,税务局对安置房安置的规定

内容审核：贾燕丽律师

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