什么是农村房屋拆迁，农村房屋拆迁，其特点是什么？

什么是农村房屋拆迁，农村房屋拆迁，其特点是什么？

一、农村房屋拆迁，其特点是什么？

农村房屋拆迁的特点主要体现在以下几个方面：

一、土地性质与权属

农村房屋拆迁涉及的土地性质多为集体所有，这与城市国有土地上的房屋拆迁存在显著差异。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，在拆迁过程中，需充分考虑宅基地的特殊性质及其对农村村民生活的保障作用。

二、拆迁补偿与安置

农村房屋拆迁补偿通常包括土地补偿费、房屋补偿费、地上附着物和青苗补偿费等。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。这意味着拆迁补偿应综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位等因素，确保被拆迁农民得到妥善安置。

三、拆迁程序与规范

农村房屋拆迁需遵循严格的法律程序和规范。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并公布调查结果。此外，拆迁过程中还需确保被拆迁农民的知情权、参与权和救济权等合法权益得到充分保障。

综上所述，农村房屋拆迁的特点主要体现在土地性质与权属、拆迁补偿与安置以及拆迁程序与规范等方面。这些特点要求我们在处理农村房屋拆迁问题时，应充分考虑农村实际情况和农民利益诉求，确保拆迁工作的合法性、合理性和公正性。

二、房屋拆迁有哪几种形式？

1、法律依据不同

农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行;

城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行。

2、补偿标准不同

农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，基本只补偿宅基地和地上物等成本重置费，补偿标准较低;

城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿，补偿依据区位、用途和建筑面积。

补偿数额较为合理。

3、拆迁程序不同

农村房屋拆迁_般是由市县国土资源部门进行;

城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。

4、强制执行程序不同

集体土地上房屋强拆(农村房屋强拆)一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后申请法院强制拆除;

而国有土地上房屋强拆(城市房屋强拆)一般是作出征收补偿决定书，由县级以上人民政府申请法院强制拆除。

无论是城市还是乡村的房屋拆迁，原则上都遵循先公示补偿才拆迁的流程，因此在订立拆迁安置补偿协议时，审慎了解有关被拆迁地域的各方

一、城市房屋拆迁补偿和农村房屋拆迁补偿，差别为什么这么大?

1、城市房屋拆迁

城市房屋拆迁一般是因城市建设项目需要。

针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权。

因此，在城市房屋拆迁前会依法收回土地使用权。

国有土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定并组织实施。

一般由住建局房屋征收部门具体实施。

拆迁单位满足一定条件取得拆迁许可证，与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议后，对其房屋进行拆除。

2、农村房屋拆迁

农村房屋的土地是归农村集体所有，在征地拆迁中只有少数项目是因商业开发，一般是国家出于公共利益的需要。

集体土地房屋拆迁必须由国务院、省、

自治区及直辖区作出土地征收的批复，由县级以上地方人民政府公告并组织实施，一般

由国土资源局具体实施。

依照法定程序得到相关部门批准后，需要依法办理集体土地征收手续，将集体所有土地变更为国有土地。

与被征收人商谈好征收补偿款项后对集体土地上建筑物进行拆除。

三、农村房屋拆迁的特点有哪些

农村房屋拆迁主要分为两大类，一类是村民自发性的旧村改造拆迁，另一类是因国家建设需要征用农村集体土地后的房屋拆迁。

从目前来看，存在问题较多的主要还是征地后的房屋拆迁，不但量大面广，而且涉及拆迁补偿、安置等，关系到拆迁户的直接经济利益，处理不好容易引发拆迁上访，牵制领导精力，影响社会稳定。

因此，探讨农村房屋拆迁的特点，把握规律，研究对策，对于加强征地拆迁管理工作，维护社会稳定，确保重点项目顺利开工建设，具有重要的现实意义。

从近几年的工作实践来看，农村房屋拆迁工作主要有以下七个特点：

一、农民对拆迁政策普遍缺乏了解，对房屋补偿和安置要求过高。

大多数农民不了解拆迁、安置政策，心里预期比较高，以为一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一笔可观的赔偿钱，能安置理想的新房。

尤其是对商业性用房的拆迁，被拆迁人对补偿的心理价位更高，因为对他们来说商业性用房是他们的经济命根子、摇钱树，一旦自己的商业性房屋被拆，就是断了他们的经济命脉，所以对房屋补偿的要求非常高，如果达不到目的，就坚决不拆，这一点与城市拆迁初期类似。

二、农村拆迁户中经济贫困者居多，亲群关系复杂。

随着城市化进程的加快，农村青年人外流就业、求学者较多，多数呈现老年村现象，因此其经济相对落后，多数农民经济比较拮据，其中很大一部分人的住房建造年份较早，质量差，可补偿价格低，而安置的新房质量都比较好，不少贫困户就无力承担新旧房屋的差价部分，于是这些贫困拆迁户就成为不刁难的“刁难户”，这已成为农村房屋拆迁中一个比较普遍的问题。

同时由于历史上农村形成的村落聚居习惯，拆迁户之间亲属关系多，情况复杂，个别自然村拆迁中，有亲属关系的拆迁户甚至要占绝大多数，这种特征使拆迁户之间信息交流特别快，容易抱成一团。

三、违章建筑及抢建、抢装现象普遍，部分拆迁户房屋面积超标严重。

分析目前已拆迁的房屋情况，违章建筑和抢占、抢饰房屋数量所占比例较高。

这些违章建筑分别建于80年代末和90年代初，近几年来，一是由于多年来对农村村民私人建房的严格控制，部分农民迫不及待地扩建房屋增加居住面积;二是因城市建设的推进，部分房屋拆迁使被拆迁户得到了较大的利益，认为违章搭建照样能实行拆迁安置，以小投入得到大回报;三是因大造旧村改造的声势所致使部分农民心理过急，致使农村出现了量广面大的抢建、抢搭、抢装饰。

按政策规定这些违章建筑(包括抢装饰)一般不予补偿，但由于涉及拆迁当事人经济利益较大，而且影响量很大，涉及拆迁户面广，在实际处理时，往往不能完全区别对待。

因此，违章建筑是否也应给予赔偿，是否要与合法建筑相区别，怎样区别对待等等一系列问题，就成为农村拆迁工作中非常棘手的问题。

另外，拆迁补偿安置是根据房屋建筑面积实行安置补偿，由于农村所处的地理环境的特殊性，有的拆迁户房多地多，有的房少地多，房屋占有面积大大超过每户法定限额标准面积。

而但在实行迁建安置方式时，一些用地面积超标的拆迁户，往往都想得到原面积的地基，否则就不愿意拆迁，这种情况也给拆迁工作增大了难度。

四、住宅用房与附属用房的界定难，要求分户、扩户增加安置面积现象严重。

房屋拆迁安置中一般以住宅用房作为调产安置的依据，而农民大多数有附属用房，且相当于住宅用房的20-30%，主要用于堆放生产资料以及养猪等，有些住宅用房从结构来说甚至还比不上附属用房，有些原为住宅用房而现作为附属用房使用，拆迁人对住宅用房与附属用房的认定是按使用性质还按房屋标准来划分，对所涉及拆迁户的经济利益出入很大，界定工作确实很困难。

特别是近郊农村拆迁，由于多年来对农民私人建房的严格控制，有相当一部分农民的子女到了法定年龄未审批个人建房，要求拆迁时一并考虑分户、扩户增加安置面积，而且要求安置价格很优惠。

另外对子女未到法定年龄的家庭是否考虑扩户安置面积，对子女已到法定年龄的女社员是否与男社员一视同仁来考虑，已成为农村拆迁中的一个政策盲区。

五、房屋补偿价格与当地实际交易价格相差悬殊。

由于历史的原因，农村居民点往往比较分散。

如我区城乡区域范围内，两端相距达几十公里，一个线型工程的拆迁项目，部分在近郊，部分在山区，同样等级的住宅房屋，在拆迁补偿上，以当地实际可补偿价格测算，靠近近郊的要比山区的多出好几倍。

又如某非线型工程项目拆迁，按有关政策可补偿价格与当地实际交易价格相差近10倍。

针对这种情况，如何予以补偿，如何实施拆迁，存在较大的操作难度，这也是农村拆迁中常常会碰到的一个难题。

六、“移民性房屋拆迁”更是难上加难。

农村房屋拆迁，一般是在拆迁地段附近进行安置，离土不离乡，可称为“非移民性拆迁”。

该类拆迁安置的农民还有一定数量的生产资料，其生活安置无后遗症，当前农村拆迁中较为普遍。

但也有些的农村房屋拆迁在远离城市的山沟沟，一般安置在发达的镇(乡)，他们必须离土又离乡，这种拆迁方式将使他们远离他们留恋的家乡，永远离开土生土长的地方，拆迁后须在新的安置地生活，在那里人生地不熟，生产资料和生活出路都需要另行解决，这种形式的拆迁可称为“移民性拆迁”。

如大中型水利水电工程建设等建设项目的拆迁。

移民性拆迁安置与非移民性拆迁比较，除了同样要进行拆迁房屋安置外，不但要给移民户重新安置生产资料，解决生活出路，而且因条件限制，还要将移民村拼入被挂靠村进行安置对接，但由于移民村大多数经济贫困，移民村要拼入被挂靠后并享受当地村社员待遇，再加上移民后必须改变生产和生活方式，由原来靠山为生改变为平原耕作的劳动方式，其必须解决的问题多，移民工作难度大。

此外，由于农村土地二轮承包30年不变政策基本结束，如果要从农民承包土地中重新调剂出土地来，作为移民户的安置生产用地，谈何容易，所以说“移民性房屋拆迁”是农村拆迁工作中的最难点。

七、安置方式呈现多样化。

农村房屋拆迁安置一般根据每个项目的地段情况确定安置方式。

一般来说有三种方式，第一种是在近郊镇区内，由于规划的限制和土地利用要求，一般多数采用调产安置方式，其特点是安置房屋多数为多层成套住宅，有利于统一规划和节约土地，但安置周期长。

第二种采用迁建安置的模式，即由拆迁人提供安置土地，拆迁户自行建造房屋，一般适用于近郊区外的拆迁安置。

这种方式有利于缩短过渡时间，加快拆迁速度，有利于农民的生产和生活，是农村房屋拆迁中普遍采用的一种。

第三种是根据拆迁户的实际情况和要求，不愿就地安置房屋或迁建安置的，给予一次性货币安置。

该方式对拆迁人来说，有利于政策处理，拆迁速度快，灵活性大，拆迁工作后期矛盾少。

四、农村房屋拆迁前的征兆

农村房屋拆迁前的征兆具体如下：

1、有专业人员进行测绘等前期调查。

在农村房屋拆迁之前，会有一些工作人员对要拆迁的地方进行测量，比如有携带专业装备的陌生人对房屋进行测绘后者使用无人机，相机进行拍摄，或者拿着一张很大的图纸进行标记等等；

2、违章建筑突然要求强制拆除。

农村里面一般都存在着一些违章建筑，但是一直都没有人进行管理，如果突然有工作人员对这些违章建筑提出问题，并且建议拆除的话，很有可能这部分房屋要面临拆迁；

3、限制户口迁入、限制新增以及变更工商。

这种情况一般是为了防止有人利用房屋拆迁赔偿的政策来回变更户口，以此来获得赔偿，当出现这种情况时，就有可能会出现房屋拆迁的情况；

4、部分村民装修房屋。

有部分村民的消息比较灵通，从各种来源提前了解到了村里房屋要拆迁的消息，开始对家里的房屋进行改造，通过这种方法来获得更多的赔偿；

5、工作人员开始入户宣传。

村委会或者街道办的工作人员开始挨家挨户的进行通知和宣传，或者是开始调查居住的人口，房屋面积，家庭情况等相关问题，是为了更好地进行补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

五、农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有

1、法律依据不同

农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行;

城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行。

2、补偿标准不同

农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，基本只补偿宅基地和地上物等成本重置费，补偿标准较低;

城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿，补偿依据区位、用途和建筑面积。

补偿数额较为合理。

3、拆迁程序不同

农村房屋拆迁_般是由市县国土资源部门进行;

城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。

4、强制执行程序不同

集体土地上房屋强拆(农村房屋强拆)一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后申请法院强制拆除;

而国有土地上房屋强拆(城市房屋强拆)一般是作出征收补偿决定书，由县级以上人民政府申请法院强制拆除。

无论是城市还是乡村的房屋拆迁，原则上都遵循先公示补偿才拆迁的流程，因此在订立拆迁安置补偿协议时，审慎了解有关被拆迁地域的各方

一、城市房屋拆迁补偿和农村房屋拆迁补偿，差别为什么这么大?

1、城市房屋拆迁

城市房屋拆迁一般是因城市建设项目需要。

针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权。

因此，在城市房屋拆迁前会依法收回土地使用权。

国有土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定并组织实施。

一般由住建局房屋征收部门具体实施。

拆迁单位满足一定条件取得拆迁许可证，与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议后，对其房屋进行拆除。

2、农村房屋拆迁

农村房屋的土地是归农村集体所有，在征地拆迁中只有少数项目是因商业开发，一般是国家出于公共利益的需要。

集体土地房屋拆迁必须由国务院、省、

自治区及直辖区作出土地征收的批复，由县级以上地方人民政府公告并组织实施，一般

由国土资源局具体实施。

依照法定程序得到相关部门批准后，需要依法办理集体土地征收手续，将集体所有土地变更为国有土地。

与被征收人商谈好征收补偿款项后对集体土地上建筑物进行拆除。

六、房屋拆迁的形式有哪几种

拆迁房的性质有三种情况：

（一）因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房；

（二）因重大市政工程而动迁，政府建造的配套商品房或配购的正规商品房；

（三）因征收农村土地，在集体建设用地上建设的安置房。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十一条被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；

选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

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内容审核：侯森律师

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