拆迁时门窗如何补偿,拆迁时提到的房屋附属物包括什么

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一、拆迁时提到的房屋附属物包括什么

在拆迁过程中，房屋附属物是指附属于房屋主体而存在的各种设施、设备及其他物品，它们对房屋的使用功能、安全性及居住舒适度有着重要影响。具体来说，房屋附属物主要包括以下几类：

一、房屋相关建筑附属物

1. 门窗：包括入户门、房间门、窗户等，无论材质如何，均属房屋建筑结构的一部分。

2. 阳台与雨篷：阳台分封闭式和开放式，雨篷则用于遮挡雨水。

3. 围墙与栅栏：围墙划分空间、保护隐私，栅栏兼具装饰性与防护功能。

4. 其他附属结构：如门楼、室外楼梯、檐廊等，这些结构增加了房屋的使用功能和美观度。

二、生活设施附属物

1. 水电气设施：包括水管、水龙头、电线、插座开关、燃气管道及燃气表等，是房屋正常使用的必需设施。

2. 卫生洁具：如马桶、浴缸、洗手盆等，为居民提供日常洗漱和排泄功能。

3. 供暖及制冷设备：如中央空调系统、暖气片、地暖设施等，提升居住舒适度。

4. 厨房设备：整体橱柜、抽油烟机、炉灶等，若与房屋紧密结合、难以移动，也作为附属物补偿。

三、庭院及其他附属物

1. 庭院设施：如花坛、花池、假山、鱼池、葡萄架、遮阳棚等，美化庭院环境，提升居住品质。

2. 停车设施：如车库、停车位等，是现代住宅不可或缺的一部分。

3. 其他特殊附属物：如厕所、猪圈、牛羊栏、鸡鸭舍等养殖设施，以及仓库、车棚等存储设施，虽非传统意义上的房屋建筑部分，但因其与房屋主体紧密相关，也应视为附属物。

二、房屋拆除残值如何计算

房屋拆除残值的计算是拆迁补偿中的关键环节，它关乎被拆迁人的合法权益。以下是对房屋拆除残值计算的详细解析：

- 房屋残值，指的是房屋在被拆除后，剩余可回收利用的材料、构件或设施等所具有的市场价值。这包括建筑材料价值（如砖块、钢筋、木材）和可回收设施价值（如门窗、卫浴设备）。

1. 成本法：

- 原理：基于重新建造与被拆迁房屋具有同等效用的全新房屋所需的成本，再考虑房屋的折旧情况来计算残值。

- 公式：房屋残值 = 重新购建价格 × 成新率。其中，重新购建价格指在当前条件下重新建造相同房屋所需的费用，成新率则反映了房屋的新旧程度。

2. 市场比较法：

- 原理：通过比较同一供需圈内近期交易的类似房地产实例，修正成交价格后估算被拆迁房屋的残值。

- 操作：选取可比实例，考虑建筑面积、装修情况、房屋结构等因素进行修正，以得出合理的残值。

3. 理论计算法（残值率法）：

- 原理：房屋残值 = 房屋重置成本 × 残值率。残值率指房屋残值与房屋造价的比率，不同结构的房屋残值率不同。

- 房屋建筑结构：不同结构的房屋耐用年限和残值率不同，如钢筋混凝土结构耐用年限长，残值率可能较低。

- 房屋使用年限：使用年限越长，磨损程度越高，残值相对越低。

- 房屋维护状况：维护保养良好的房屋残值相对较高。

- 当地房地产市场行情：市场活跃、房价上升的地区房屋残值相对较高。

三、房屋拆除残值如何计算

房屋拆除残值的计算是拆迁补偿中的关键环节，它关乎被拆迁人的合法权益。以下是对房屋拆除残值计算的详细解析：

- 房屋残值，指的是房屋在被拆除后，剩余可回收利用的材料、构件或设施等所具有的市场价值。这包括建筑材料价值（如砖块、钢筋、木材）和可回收设施价值（如门窗、卫浴设备）。

1. 成本法：

- 原理：基于重新建造与被拆迁房屋具有同等效用的全新房屋所需的成本，再考虑房屋的折旧情况来计算残值。

- 公式：房屋残值 = 重新购建价格 × 成新率。其中，重新购建价格指在当前条件下重新建造相同房屋所需的费用，成新率则反映了房屋的新旧程度。

2. 市场比较法：

- 原理：通过比较同一供需圈内近期交易的类似房地产实例，修正成交价格后估算被拆迁房屋的残值。

- 操作：选取可比实例，考虑建筑面积、装修情况、房屋结构等因素进行修正，以得出合理的残值。

3. 理论计算法（残值率法）：

- 原理：房屋残值 = 房屋重置成本 × 残值率。残值率指房屋残值与房屋造价的比率，不同结构的房屋残值率不同。

- 房屋建筑结构：不同结构的房屋耐用年限和残值率不同，如钢筋混凝土结构耐用年限长，残值率可能较低。

- 房屋使用年限：使用年限越长，磨损程度越高，残值相对越低。

- 房屋维护状况：维护保养良好的房屋残值相对较高。

- 当地房地产市场行情：市场活跃、房价上升的地区房屋残值相对较高。

四、拆除房屋哪些要考虑回收残值

在拆除房屋时，考虑回收残值是一个重要环节，主要涉及以下几个方面：

一、残值的定义与构成

1. 定义：房屋残值指的是房屋被拆除后，剩余可回收利用的材料、构件或设施等所具有的市场价值。

2. 构成：残值主要包括建筑材料价值（如砖块、钢筋、木材等）、可回收设施价值（如门窗、卫浴设备、电线电缆等），以及少数情况下特殊土地的价值。

二、残值的计算与评估

1. 计算方式：残值可通过理论计算法（房屋重置成本×残值率）或市场评估法（由专业评估机构评估确定）来计算。不同结构的房屋残值率不同，如钢筋混凝土结构通常为0%，砖混结构一等为2%，砖木结构一等为6%。

2. 评估要点：评估时应关注评估机构的资质和公正性，以及评估方法的选择，确保评估结果准确反映残值。

三、残值的归属与处理

1. 归属原则：残值的归属主要依据拆迁补偿协议的约定。若协议中明确规定了残值归属，则按约定执行；若未明确约定，通常归被拆迁人所有，但也需考虑公共利益拆迁及特殊附属设施等特殊情况。

2. 处理方式：若残值归被拆迁人所有，被拆迁人有权自行处理并获取经济利益；若归拆迁人所有，则拆迁人负责拆除和整理工作，残值用于降低拆迁成本。

3. 特殊情况：在公共利益拆迁项目中，政府可能出台政策规定房屋残值统一由政府相关部门处理。若房屋存在特殊附属设施，残值归属可能需根据相关合同或规定来确定。

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内容来源参考：头条-房屋拆除残值如何计算,房屋拆除残值如何计算

内容审核：张雪英律师

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