刘睿安律师:拆迁户债权优先,拆迁补偿款属于优先债权吗 人民法院

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一、拆迁补偿款属于优先债权吗 人民法院

拆迁补偿款在特定情形下属于优先债权，尤其是在房地产公司破产程序中，拆迁安置补偿款通常被认定为优先债权。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

1. 《全国法院破产审判工作会议纪要》第27条

该条规定，债务人系房地产开发企业，在其破产程序中，消费者购房人的房屋买受人的权利具有特定优先性。拆迁安置补偿权与消费者购房权在性质上具有相似性，都是为了保障居民的基本居住需求。从体系解释和目的解释的角度来看，拆迁安置补偿款也应享有优先受偿的权利。

2. 《中华人民共和国民法典》及相关物权保护规定

被拆迁人对被拆迁房屋原本享有物权，拆迁安置补偿是对其原有物权的补偿。基于物权的优先效力，在破产程序中，拆迁安置补偿款应当优先于普通债权得到清偿。

二、法理分析

1. 生存权保障原则

拆迁安置补偿款关系到被拆迁人的基本生存和居住权益。如果被拆迁人得不到妥善的安置补偿，他们将面临流离失所的风险，这会严重影响社会的稳定和和谐。因此，从保障公民生存权的角度出发，拆迁安置补偿款应当在破产程序中优先受偿。

2. 公平原则

被拆迁人在城市建设和开发过程中做出了牺牲，他们失去了原有的居住场所。为了平衡这种利益关系，法律赋予拆迁安置补偿款优先受偿的地位是公平的体现。与普通债权人相比，被拆迁人处于更弱势的地位，他们的权益更容易受到侵害。通过给予拆迁安置补偿款优先权，可以在一定程度上弥补他们在拆迁过程中所遭受的损失。

三、实践案例支持

在许多房地产公司破产清算或重整案件中，法院都认定拆迁安置补偿款属于优先债权。例如，某房地产公司因资金链断裂进入破产程序，涉及大量被拆迁人。法院在审理过程中，依据相关法律和政策规定，明确将拆迁安置补偿款列为优先受偿的债权，确保被拆迁人能够及时获得相应的补偿，保障了被拆迁人的合法权益，也维护了社会的稳定。

四、不具有优先受偿权的情况

1. 未依法定程序确定的补偿款

如果拆迁补偿款的数额和支付方式等没有经过法定的评估、协商或裁决程序确定，其在法律上可能不具有明确的优先受偿地位。

2. 因自身过错导致权益受损

如果被拆迁人自身存在过错，如故意阻碍拆迁工作、违反相关规定导致补偿款支付延迟或存在争议，其拆迁补偿款的优先受偿权可能会受到影响。

二、抵押物遇到拆迁 债权人如何拿到拆迁收益

抵押物遇到拆迁时，债权人可通过以下方式确保拿到拆迁收益：

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十条，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

- 分析：这意味着，即使抵押物因拆迁而灭失，债权人仍有权就拆迁补偿款优先受偿。

1. 提前清偿债务：若拆迁补偿款足以覆盖债务，抵押人与债权人可协商提前清偿债务，债务消灭后，抵押关系自然解除。

2. 提存补偿款：若无法提前清偿债务，拆迁人应将相当于债权担保部分的补偿款提存至公证机关，视为抵押人已履行对债权人的义务，待债务到期时，债权人可优先受偿。

3. 变更抵押物：若抵押人选择产权调换获得新房产，应与债权人协商，将抵押权转移至新房产上，并重新签订抵押合同，办理新的抵押登记手续。

- 保留证据：抵押人应妥善保管拆迁协议、补偿款证明等相关证据和文件。

- 争议解决：若抵押人、债权人和拆迁人之间就拆迁补偿款的分配、抵押权的实现等问题发生争议，首先应通过协商尝试解决。协商不成时，可根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或无仲裁协议时向人民法院提起诉讼。

三、拆迁安置协议属于债权还是物权

拆迁安置协议本质上更侧重于债权关系，但兼具物权性特征。以下是对此问题的详细分析：

一、拆迁安置协议的债权性体现

1. 合同性质：拆迁安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就拆迁补偿和安置事项达成的合意，属于合同范畴。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同的规定，它约定了双方的权利和义务，并不直接导致物权的设立、变更或消灭。

2. 合同履行与违约责任：协议的履行依赖于双方的共同行为。拆迁人需按约支付补偿款或提供安置用房，被拆迁人则需按时搬迁并交付房屋。若任一方违反协议，需承担违约责任，这体现了债权的相对性。

二、拆迁安置协议的物权性体现

1. 对特定安置房屋的期待权：在产权调换方式中，被拆迁人对协议约定的特定安置房屋享有期待权，这种权利虽未直接取得房屋所有权，但具有对抗第三人的效力，体现了一定的物权属性。

2. 优先取得补偿安置房屋的权利：根据相关司法解释，被拆迁人基于拆迁安置协议所享有的权利，在拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人时，具有优先取得该房屋的权利，这进一步强化了协议的物权性保护。

三、物权性与债权性的综合考量

拆迁安置协议中的物权性主要体现在对被拆迁人特定权益的保护上，而债权性则体现在协议的整体性质和履行方式上。两者相互交织，共同构成了协议的法律性质。在处理相关纠纷时，应综合考虑其物权性和债权性特征，确保公正、合理地解决纠纷。

四、因物权原因发生的补偿款是否具有优先权

因物权原因发生的补偿款是否具有优先权，需根据具体情况和法律规定来判断。

1. 一般原则：在普通的债权债务关系中，各债权人通常按债权比例平等受偿，不存在某一债权人优先于其他债权人受偿的情况。当涉及到物权原因发生的补偿款时，其优先性可能受到特定法律规定的保护。

2. 拆迁补偿款的优先性：以拆迁补偿款为例，为保障被拆迁人的基本生活和合法权益，法律可能赋予其一定的优先受偿地位。在房屋建设工程中，拆迁补偿款作为对被拆迁人原有财产权益的直接补偿，其优先性可能更为靠前。在破产程序中，拆迁补偿款也可能根据具体情况被认定为具有优先保障性质的债权，优先于普通破产债权得到清偿。但需注意，如果被拆迁房屋上设有抵押权等担保物权，拆迁补偿款作为抵押物的代位物，抵押权人对拆迁补偿款享有优先受偿权。

3. 其他物权补偿款的优先性：对于其他因物权原因发生的补偿款，如土地征收补偿款等，其优先性同样取决于具体的法律关系和法定情形。如果法律有特别规定或者当事人之间有特别约定，那么该补偿款可能具有优先受偿权。

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内容来源参考：律临头条-抵押物遇到拆迁 债权人如何拿到拆迁收益,拆迁安置协议属于债权还是物权

内容审核：刘睿安律师

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