曹艳飞律师:秦皇岛新征地拆迁,购买外村集体土地房屋遇到征收 原房东反悔 确认合同无效 但合同中约定拆迁归

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一、购买外村集体土地房屋遇到征收 原房东反悔 确认合同无效 但合同中约定拆迁归

在购买外村集体土地房屋后遇到征收，原房东反悔并试图确认合同无效的情况下，首先需要明确的是，合同一旦成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。即使房屋被征收，合同中关于拆迁归属的约定仍然有效。

1. 合同效力与征收补偿：

- 根据《中华人民共和国民法典》第三百二十七条，因不动产被征收导致用益物权消灭或影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。在此情况下，如果合同中已明确拆迁归属，那么补偿应按照合同约定分配。

- 同时，依据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条，征收集体所有的土地和组织、个人的房屋时，应依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益。

2. 合同无效的情形：

- 合同无效通常基于违法法律法规、政策，或买卖双方不具备合格主体资格，或双方意思表示不真实（如欺诈、胁迫），或合同未按照法定形式签订等（《中华人民共和国民法典》相关规定）。

- 在本案例中，原房东若主张合同无效，需证明合同存在上述无效情形之一。否则，仅凭反悔并不能使合同无效。

3. 违约责任与救济：

- 如果原房东无故反悔，试图违反合同约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

- 进一步地，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

购买外村集体土地房屋后遇到征收，原房东反悔并试图确认合同无效的行为并不当然导致合同无效。双方应首先依据合同约定处理拆迁补偿事宜。若原房东坚持反悔，守约方有权要求其承担违约责任，并赔偿因此造成的损失。

二、农村危房拆除的政策文件

农村危房拆除的政策主要依据的是我国相关法律法规及政府出台的具体政策措施。以下是对农村危房拆除政策的详细解读：

为推进农村危房改造，改善农村居住环境，我国政府出台了农村危房拆除政策。该政策旨在通过拆除危房，消除安全隐患，同时给予危房居民相应的补偿和安置，以保障其基本生活需求。

1. 农村危房拆除的范围主要包括全县乡、镇农户中被确定为整栋危房和局部危房的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户等。

2. 拆除对象需经过严格的鉴定程序，鉴定结果属于危房且无法修缮或修缮价值不高的，方可进行拆除。

1. 补偿标准：被拆除房屋的补偿依据其用途和建筑面积确定，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符，除违章建筑外，应以实际面积为准进行补偿。

2. 安置方式：政府将指导危房居民选择合适的安置方式，包括但不限于提供安置房、给予货币补偿或协助其重建新房等。

3. 特别情况处理：对于征地公告时已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应立即停止建房，具体补偿金额可参照建房批准文件内容或协商议定；对于拆除未超过批准期限的临时建筑，可给予适当补偿；对于违法建筑或超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

1. 危房居民应积极配合政府的拆除工作。如拒不配合或未经批准私自拆除危房，政府将采取行政强制措施，并可能追究其法律责任。

2. 政府在执行拆除政策过程中，应确保拆迁补偿和安置的及时、足额到位，不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

3. 加强对拆迁补偿标准的监督和对危房居民安置工作的指导，确保政策的实施效果。

农村危房拆除政策是我国政府为改善农村居住环境、保障农民居住安全而出台的一项重要政策。在执行过程中，应严格遵守相关法律法规和政策规定，确保政策的顺利实施和农民的合法权益得到有效保障。

三、日照影响赔偿标准

关于日照影响赔偿标准，主要涉及到的是相邻关系中的采光权问题。各地法院对采光权赔偿标准有所不同，但通常遵循一定的计算方法和原则。以下是关于日照影响赔偿标准的详细分析：

1. 面积补偿法：先确定采光权侵害的面积，然后根据公平原则、地方商品房均价、经济发展水平，再参照其他城市的补偿数额，确定每平方米的补偿标准，两项相乘从而得出最终的赔偿数额。

2. 电费补偿法：按照受害方因住房阳光被遮后，以多用的照明、取暖电费为基准来确定赔偿数额。这种方法更侧重于实际损失的补偿。

3. 市场差价法：针对房屋价值的降低，以采光权受侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光权受侵害的赔偿数额。这种方法考虑了房屋因采光权受侵害而导致的价值贬损。

1. 侵权认定：建筑物的采光应保证冬至日午间满窗日照时间不少于一小时，或者全天有效日照时间累计不少于两小时。日照时间的认定，应在冬至日进行实地测量或者委托有关部门进行测算鉴定。若建筑物未达到此标准，则可能构成采光权侵权。

2. 解决方案：城乡建筑物应符合规划要求，合理利用土地，不得影响相邻方的采光。对于已存在的采光权侵权问题，可以通过协商、调解或诉讼等方式解决。在诉讼中，法院将根据具体情况判决侵权方承担相应的赔偿责任。

虽然《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第一千一百七十九条并未直接规定采光权赔偿的具体标准，但它们为采光权侵权的赔偿提供了法律依据。第五百七十七条规定了当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时应承担的违约责任；第一千一百七十九条则规定了侵害他人造成人身损害时应赔偿的具体项目。在采光权侵权案件中，可以参照这些法律规定确定赔偿范围和数额。

日照影响赔偿标准因地区、案件具体情况等因素而异。在处理此类案件时，应综合考虑多种因素，包括采光权侵害的面积、实际损失、房屋价值贬损等，以确定合理的赔偿数额。

四、农村危房拆除法律规定

农村危房拆除的法律规定主要涉及危房的认定、拆迁补偿以及相关政策。以下是详细的解答：

危房要拆迁，必须要经过专业鉴定，确认属于危房后，才可以进行拆迁。这是确保拆迁行为合法性和合理性的基础。

1. 房屋补偿费：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，根据被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2. 周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，根据临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3. 奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

1. 补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

2. 特别情况处理：

- 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。

- 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定。

- 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

- 违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

3. 土地性质考量：在一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。

- 《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

农村危房拆除必须遵循严格的法律规定和政策要求，确保拆迁行为的合法性、合理性和公正性。

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内容来源参考：律临头条-农村危房拆除的政策文件,日照影响赔偿标准

内容审核：曹艳飞律师

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