丁春扬律师:2016拆迁补偿新规范,申请危房改造拆迁补偿的步骤和需要准备的材料有哪些 2016年

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一、申请危房改造拆迁补偿的步骤和需要准备的材料有哪些 2016年

申请危房改造拆迁补偿的步骤和所需材料，虽然具体可能因地区政策差异而有所不同，但通常遵循一定的基本流程。以下是基于一般情况和相关法律依据的概述：

1. 资格确认：

- 确认自己是否具备危房改造的申请条件，如拥有当地农业户籍、是房屋产权所有人、且房屋属于农村危房摸底调查统计在册的危房户等。

- 同时，需确认自己属于农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭、其他贫困户中的任意一种类型。

2. 提出申请：

- 向所在村委会或乡镇政府提交危房改造申请，并填写相关申请表。

- 提交申请材料，包括但不限于身份证明、房屋产权证明、家庭经济状况证明、危房鉴定报告等。

3. 审核与勘察：

- 相关部门会对申请材料进行审核，确认申请人的资格和房屋的危险程度。

- 审核通过后，会安排实地勘察，对危房进行详细的评估。

4. 签订协议：

- 如果危房符合改造条件，房屋征收部门会与申请人就补偿方式、补偿金额和支付期限等事项进行协商，并订立补偿协议。

- 补偿协议应明确包括补偿方式（如货币补偿或房屋产权调换）、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积（如选择房屋产权调换）、搬迁费、临时安置费等事项。

5. 实施改造与补偿：

- 签订补偿协议后，相关部门会按照协议约定的时间和方式进行补偿。

- 同时，会组织专业队伍对危房进行改造或拆除重建。

1. 身份证明：申请人的身份证、户口簿等有效身份证明文件。

2. 房屋产权证明：房屋所有权证、土地使用权证等证明房屋产权的文件。

3. 家庭经济状况证明：如低收入证明、贫困证明等，用于证明申请人的家庭经济状况。

4. 危房鉴定报告：由专业机构出具的危房鉴定报告，证明房屋的危险程度。

5. 其他相关材料：根据当地政策要求，可能需要提供的其他相关材料，如改造方案、预算报告等。

请注意，具体的申请步骤和所需材料可能因地区和政策的不同而有所差异。因此，在申请前，建议咨询当地政府或相关部门，以获取最准确的申请指南和材料清单。

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要适用于国有土地上的房屋征收与补偿，但其中关于补偿协议、补偿决定等条款，对于危房改造拆迁补偿也有一定的参考价值。例如，如果房屋征收部门与被征收人在补偿方案上达不成协议，被征收人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼来维护自己的权益。

二、拆迁评估价就以基准日计算吗

拆迁评估价并非仅以基准日计算，而是以房屋征收决定公告之日作为评估时点，结合多种评估方法与市场因素综合确定。以下是对这一问题的详细分析：

一、评估时点的确定

1. 法规依据：

- 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第十条，被征收房屋的价值评估时点明确为房屋征收决定公告之日。

- 法规原文：《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第十条：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

2. 意义：

- 房屋征收决定公告之日标志着征收项目的正式启动，此时的市场价格能相对客观地反映被征收房屋的实际价值。

- 以该时点作为评估基准，有助于确保征收补偿的公平性和合理性，避免因时间差异导致的评估结果失真。

二、评估方法与计算

1. 评估方法：

- 拆迁评估价的计算并非仅以基准日的市场价格为准，而是结合多种评估方法，包括市场法、收益法、成本法等。

- 市场法：将待评估房屋与近期成交的类似房地产进行比较，修正后得出评估价格。

- 收益法：预计房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率折现到估价时点后累加得出评估价格。

- 成本法：计算房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估价格。

2. 计算过程：

- 评估机构会亲自到被拆迁房屋进行实地勘查，收集房屋的面积、结构、装修、区位等相关资料。

- 同时，评估机构会收集当地房地产市场交易数据、政策文件等相关资料，以便更准确地评估房屋价值。

- 根据选定的评估方法和收集的资料进行计算和分析，得出房屋的评估价格。

三、影响评估价的因素

1. 房屋自身因素：

- 包括区位（地段、交通条件、周边配套设施）、面积、用途（住宅、商业、工业等）、建筑结构（砖混结构、框架结构等）和成新率（房屋的新旧程度）。

2. 市场因素：

- 房地产市场供求关系和近期类似房地产的交易价格对评估价有重要影响。

- 评估时点（房屋征收决定公告之日）的市场状况是评估被拆迁房屋价值的基础。

四、异议处理与复核

1. 异议申请：

- 如果被拆迁人对评估结果有异议，有权依法向房地产价格评估机构申请复核评估。

2. 复核与鉴定：

- 对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

- 这一机制有助于确保评估结果的公正性和准确性，维护被拆迁人的合法权益。

三、宅基地卖出去了 拆迁能要回来吗

宅基地卖出去了，拆迁时是否能要回来，这个问题涉及宅基地的买卖和拆迁补偿两个方面的法律规定。

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，宅基地属于农村集体所有，个人只有使用权，没有所有权，因此宅基地不能买卖，但使用权可以依法转让。

2. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这意味着，一旦宅基地使用权转让，原使用权人就失去了再次申请宅基地的权利。

1. 拆迁补偿是基于土地和房屋的所有权或使用权进行的。如果宅基地使用权已经转让，那么拆迁补偿通常会给予当前的使用权人，而不是原使用权人。

2. 在拆迁过程中，如果原使用权人认为自己的权益受到侵害，可以通过法律途径维护自己的权益。但这需要基于具体的拆迁政策和法律法规，以及原使用权人与当前使用权人之间的合同关系来确定。

1. 如果宅基地的买卖行为存在无效或可撤销的情况，如买卖双方未签订书面合同、合同内容违法或违反公序良俗等，那么原使用权人可能有机会要回宅基地。但这需要根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条等相关法律规定来判断。

2. 如果拆迁过程中存在违法行为，如未依法进行拆迁补偿、强制拆迁等，原使用权人也可以依法维护自己的权益。

宅基地卖出去了，拆迁时一般不能要回来。但如果存在特殊情况，如买卖行为无效或拆迁过程违法等，原使用权人可能有机会通过法律途径维护自己的权益。因此，在处理这类问题时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议。

四、宅基地卖出去了 拆迁能要回来吗

宅基地卖出去了，拆迁时是否能要回来，这个问题涉及宅基地的买卖和拆迁补偿两个方面的法律规定。

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，宅基地属于农村集体所有，个人只有使用权，没有所有权，因此宅基地不能买卖，但使用权可以依法转让。

2. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这意味着，一旦宅基地使用权转让，原使用权人就失去了再次申请宅基地的权利。

1. 拆迁补偿是基于土地和房屋的所有权或使用权进行的。如果宅基地使用权已经转让，那么拆迁补偿通常会给予当前的使用权人，而不是原使用权人。

2. 在拆迁过程中，如果原使用权人认为自己的权益受到侵害，可以通过法律途径维护自己的权益。但这需要基于具体的拆迁政策和法律法规，以及原使用权人与当前使用权人之间的合同关系来确定。

1. 如果宅基地的买卖行为存在无效或可撤销的情况，如买卖双方未签订书面合同、合同内容违法或违反公序良俗等，那么原使用权人可能有机会要回宅基地。但这需要根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条等相关法律规定来判断。

2. 如果拆迁过程中存在违法行为，如未依法进行拆迁补偿、强制拆迁等，原使用权人也可以依法维护自己的权益。

宅基地卖出去了，拆迁时一般不能要回来。但如果存在特殊情况，如买卖行为无效或拆迁过程违法等，原使用权人可能有机会通过法律途径维护自己的权益。因此，在处理这类问题时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议。

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内容来源参考：律临头条-拆迁评估价就以基准日计算吗,宅基地卖出去了 拆迁能要回来吗

内容审核：丁春扬律师

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