王利卡律师:买了北京拆迁户,买房买到拆迁户怎么办

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一、买房买到拆迁户怎么办

买到拆迁户房屋时，应首先明确房屋及交易的具体情况，并依据不同情形采取相应的法律措施以确保自身权益。

一、了解房屋及交易的具体情况

1. 核实拆迁信息：购房者应向当地拆迁管理部门查询房屋的拆迁规划、进度和补偿方案，明确房屋是否已列入拆迁范围及具体拆迁状态。

2. 审查购房合同：仔细检查合同中关于拆迁情况的约定，如卖方披露义务、拆迁处理方式等，确认合同中是否存在对拆迁情况下双方权利义务的明确规定。

二、不同情形下的法律处理策略

1. 卖方故意隐瞒拆迁信息：购房者可与卖方沟通，要求退还购房款并赔偿损失；若协商无果，可依据《民法典》规定向法院提起诉讼，请求撤销合同并索赔。

2. 合同中有相关约定：若合同明确规定了拆迁情况下的处理方式，如补偿比例、退款条件等，双方应按约定履行。

3. 已知房屋要拆迁仍购买：购房者需密切关注拆迁进程，与拆迁方沟通，确保自身在拆迁补偿中的权益，按补偿方案办理手续。

4. 房屋存在权利瑕疵：如抵押、查封等，购房者应要求卖方解决权利瑕疵问题；若无法解决导致权益受损，可依据合同或法律规定追究卖方责任。

三、寻求专业帮助与保留证据

- 咨询律师：在处理拆迁房问题时，建议寻求专业律师的帮助，以审查合同、了解法律法规和政策，进行协商和谈判。

- 保留证据：无论采取何种方式处理，都应保留好相关证据和文件，如购房合同、拆迁信息查询结果、协商记录、诉讼材料等，以便在必要时提供证明和支持。

二、购买拆迁户的房要交增值税吗

购买拆迁户的房是否需要交增值税，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、被拆迁人初次取得拆迁安置房

1. 不缴纳增值税：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

二、被拆迁人转让拆迁安置房

1. 持有时间不足2年：个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。

2. 持有时间2年及以上：

- 在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

- 在北京市、上海市、广州市和深圳市内，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，需以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

三、房地产开发企业销售拆迁安置房

1. 视同销售不动产征收增值税：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

三、通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子确实存在风险，主要包括产权、交易、质量与配套、政策等多方面的风险。以下是对这些风险的详细分析：

一、产权风险

1. 产权不明晰：拆迁安置房的产权可能涉及家庭成员共有，若未经全体共有人同意即进行出售，可能导致合同无效，购房者面临产权纠纷。

2. 无法办理产权证书：拆迁安置房手续复杂，房产证办理时间可能较长，甚至可能因建设手续不全而无法办理，影响购房者权益。

3. 土地性质问题：部分拆迁安置房土地为划拨性质，交易时可能需要补缴土地出让金，且上市交易可能受限。

二、交易风险

1. 卖方违约风险：由于拆迁安置房常需数年才能办理过户，期间房价波动大，卖方可能反悔或要求加价，购房者应通过合同明确违约责任。

2. 一房多卖风险：未办理产权过户前，房屋所有权仍归卖方，存在一房多卖的风险，购房者应通过正规渠道查询房屋权属状态。

3. 合同履行风险：购房过程中可能出现债务纠纷、卖方去世等不确定因素，影响合同履行，购房者应调查卖方资信状况，并在合同中明确违约责任。

三、质量与配套风险

1. 房屋质量问题：拆迁安置房建设标准可能较低，购房者应仔细查看房屋质量报告，进行实地勘查。

2. 配套设施不完善：拆迁安置房小区配套设施可能不足，购房者应考察小区周边交通、教育、医疗等配套设施情况。

四、政策风险

政府政策变化可能影响拆迁安置房的交易条件和税费标准，购房者应关注相关政策动态，确保交易符合最新法规要求。

四、我买了拆迁户的一套回迁房 过渡费给我吗

关于购买拆迁户的回迁房后过渡费是否应给予的问题，首先明确，过渡费是拆迁过程中，因房屋被拆迁导致被拆迁户需要在外租房过渡，由开发商或拆迁部门支付的补偿费。其支付对象通常是被拆迁人或者房屋承租人。

1. 过渡费的性质与目的：

- 过渡费是一种补偿性费用，旨在弥补被拆迁户在拆迁后至新房交付前这段时间内的居住需求。

- 它并非房屋本身的价值补偿，而是对因拆迁造成的临时居住不便的补偿。

2. 过渡费的支付对象：

- 根据相关法律法规及政策，过渡费应支付给被拆迁人或者房屋承租人。

- 在您购买拆迁户的回迁房的情况下，如果拆迁户已经领取了过渡费，那么您作为后续购房者，通常不会再次获得过渡费。

3. 过渡费与房屋买卖的关系：

- 过渡费与房屋的所有权无直接关联，它更多地是基于拆迁行为及由此产生的临时居住需求。

- 当您购买回迁房时，您购买的是房屋的所有权，而非过渡费的权利。

4. 法律依据：

- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

- 此条例明确指出了过渡费（临时安置补偿）的支付对象是被征收人，即原房屋的所有者或承租人。

购买拆迁户的回迁房后，过渡费通常不会转给您。因为过渡费是对原被拆迁户因拆迁导致的临时居住不便的补偿，与房屋后续的买卖行为无直接关联。如果您在购买回迁房时有关于过渡费的特殊约定，应依据双方签订的买卖合同来确定。

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内容来源参考：律临头条-购买拆迁户的房要交增值税吗,通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

内容审核：王利卡律师

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