拆迁房外墙都是黑色的吗,房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责

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一、房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责

房子交房十几年了外墙脱落，责任归属需分情况讨论：

- 责任主体：全体业主（通过住宅专项维修资金承担）。

- 法律依据：根据《住宅专项维修资金管理办法（2007年版）》第二条，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。外墙作为共用部位，其维修责任在质保期外由全体业主共同承担，费用从住宅专项维修资金中列支。

- 分析说明：若外墙脱落是由于自然老化、长期风化等非人为因素导致，且房屋已超过质保期，则维修责任应由全体业主共同承担。物业服务企业可负责实际操作，但费用需经业主同意后从维修资金中支出。

- 责任主体：相关业主。

- 分析说明：若外墙脱落是由于个别业主私自改动外墙结构、装修等破坏行为导致，则该业主应承担全部维修及赔偿责任。此类行为破坏了建筑的整体结构安全性，违反了物业管理规定。

- 物业未尽管理职责：若物业服务企业未按照合同约定定期检查、维护和保养建筑物外墙，导致外墙脱落造成损害，物业服务企业应承担相应赔偿责任。

- 物业已尽管理职责：若物业服务企业已按合同约定履行了管理职责，且外墙脱落非物业过错导致，则物业不承担责任。

二、房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担

房屋外墙漏水的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据房屋是否在保修期内、外墙的产权归属以及漏水原因来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、保修期内的情况

- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

- 责任主体：若房屋处于保修期内，外墙漏水问题应由开发商负责维修，并承担相关费用。此时，物业无需承担赔偿责任，但应协助业主联系开发商处理。

二、保修期外的情况

- 已缴纳住宅专项维修资金：若房屋已超出保修期，且业主已缴纳住宅专项维修资金，可申请使用该资金进行维修。费用从维修资金账户中支出，维修责任由全体业主共同承担，但实际操作中由物业或相关单位负责具体维修。

- 未缴纳住宅专项维修资金：若未缴纳该资金，维修责任根据物业服务合同约定确定。有约定的，按约定执行；无约定的，由全体业主共同承担维修责任。

- 物业未尽管理职责：若外墙漏水是由于物业未及时修缮公共部分导致，物业需承担相应责任。但若因自然损耗或不可抗力因素（如极端天气）引起，且物业已尽到合理的管理和维护义务，则物业通常不需承担责任。

三、特殊情况

- 业主自身原因：若漏水是由于业主自身原因（如装修时破坏外墙防水层）导致，由业主自行负责维修及承担相关费用。

- 相邻方原因：若漏水是由于相邻业主的不当使用、改造或破坏导致，该相邻业主应承担维修责任及对受损方的损失赔偿责任。

三、楼房外墙脱落维修费是整栋楼出还是部分相邻的业主

楼房外墙脱落维修费的承担问题，需根据具体情况判断，主要涉及保修期内与保修期外两种情形。

一、保修期内

责任主体为开发商。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。若外墙脱落因建筑质量问题导致，且发生在质保期内，开发商应负责免费维修，业主无需承担费用。

二、保修期外

1. 存在住宅专项维修资金的情况

维修费用从维修基金中列支。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条，住宅专项维修资金用于住宅共用部位保修期满后的维修和更新、改造。外墙作为共用部位，其维修费用应由全体业主通过住宅专项维修资金承担。具体流程为：物业服务企业提出使用方案，经业主共同决定后实施，相关部门审核通过后支取资金。

2. 无住宅专项维修资金的情况

维修费用由全体业主分摊。对于未缴纳维修基金的老旧小区，外墙作为公共部分，其维修责任应由全体业主共同承担。业主可通过协商集资维修、申请政府老旧小区改造专项资金或通过业主大会决议采取其他筹资措施解决维修费用问题。

3. 特定情况下的责任归属

若外墙脱落系个别业主不当使用或改造专有部分导致，如擅自拆除承重墙、保温层等，该业主应承担相应责任及赔偿损失。若物业服务企业未尽管理职责，如未及时发现安全隐患、未按规定维护保养等，导致外墙脱落造成损害，物业服务企业也应承担相应赔偿责任。

四、民法典关于房屋外墙归属权的规定

房屋外墙归属权的法律规定

在《中华人民共和国民法典》中，关于房屋外墙的归属权有明确的规定，这些规定确保了业主、物业服务企业及相关责任人的权益得到妥善保护。以下是关于房屋外墙归属权的详细解读：

1.共有部分的定义：

-根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，同时对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑外墙作为建筑物的重要组成部分，明确属于共有部分。

2.共有部分的权利与义务：

-业主不仅享有对共有部分的使用权，还承担相应的管理、维护和修缮义务。这意味着，对于房屋外墙的保养、修缮等事宜，需由全体业主共同决定并承担相关费用。

1.使用规定：

-依据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，如在外墙设置广告牌等，需经过专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并获得四分之三以上的同意。

2.收益归属：

-根据《民法典》第二百八十二条，利用共有部分（包括建筑外墙）产生的收入，在扣除合理成本后，应归全体业主共有。物业服务企业或其他管理人负责经营与管理共有部分，并确保收益的透明与合理分配。

1.物业服务企业的责任：

-依据《民法典》第九百三十九条及第九百四十二条，物业服务企业需按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，包括建筑外墙。物业服务企业有义务进行日常检查与维护，确保外墙的安全性。

2.外墙脱落致害责任：

-根据《民法典》第一千二百五十三条，若建筑外墙发生脱落、坠落造成他人损害，所有人（业主）、管理人（物业服务企业）或使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。这强调了对外墙安全性的持续监控与维护的重要性。

1.费用分摊：

-对于建筑外墙的维修、更新等费用的分摊，有约定的按约定执行；没有约定或约定不明确的，则按照业主专有部分面积所占比例确定。

2.业主行为准则：

-业主应遵守法律、法规及管理规约，不得对建筑外墙进行违法搭建或改造，以免侵犯其他业主的合法权益。如有违反，将依法承担相应的法律责任。

《民法典》对房屋外墙的归属权、使用与收益、安全管理责任等方面均作出了明确规定。在实际操作中，业主、物业服务企业及相关责任人应严格遵循这些规定，确保各方权益得到妥善保护。

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内容来源参考：律临律条-房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担,楼房外墙脱落维修费是整栋楼出还是部分相邻的业主

内容审核：刘清伟律师

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