拆迁房赠予房产税费计算,拆迁安置房赠予给孩子 以后出售房产原值怎么确定

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一、拆迁安置房赠予给孩子 以后出售房产原值怎么确定

拆迁安置房赠予孩子后，出售房产的原值确定主要依据赠与房产的原值计算规则及拆迁房屋价值的确定方法。

1. 直系亲属赠与：房屋原值按赠与人取得该房屋的实际购置成本计算，包括购房款及相关税费。例如，若原购置成本为80万元并含5万元税费，则原值为85万元。

2. 非直系亲属赠与：原值通常按赠与合同标明的价值确定。若标明价值明显低于市场价且无正当理由，税务机关可按市场评估价或其他合理方式确定。

3. 相关税费和费用：赠与过程中产生的税费和费用（如契税、公证费等）也应计入房产原值。

1. 评估方法：拆迁房屋价值评估主要采用市场法、收益法、成本法和假设开发法。市场法通过比较类似房屋交易价格确定；收益法适用于有收益的房屋，通过预测未来净收益折现到估价时点；成本法根据建造房屋所需费用估算；假设开发法针对待开发房屋或土地，预测未来价值后扣除开发成本和税费。

2. 评估程序：评估机构由被征收人协商选定或随机方式确定，评估过程公开透明，评估结果需公示，被征收人有权提出异议并申请复核或鉴定。

出售赠与的拆迁安置房时，原值以赠与时的价值为准，作为计算资本增值税或所得税的成本基础，同时考虑赠与过程中产生的税费和费用。

二、继承和赠予的房产交易有什么区别

继承和赠予的房产交易在法律上有着明显的区别，主要体现在主体、时间、含义以及税收等方面。

1. 主体不同：

继承的主体通常是被继承人的配偶、子女、父母等法定继承人，或根据遗嘱指定的继承人。

赠予的主体则是赠与人自愿选择的受赠人，没有法定顺序限制。

2. 时间与条件不同：

继承的发生必须是在被继承人死亡后，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条：“继承从被继承人死亡时开始。” 并且通常需要存在合法有效的遗嘱或按照法定继承顺序进行。

赠予则可以在任何时候进行，只要赠与人自愿且受赠人接受即可。赠予合同的成立依据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”

3. 含义不同：

房产继承是依照法定程序或遗嘱指定，将被继承人的房屋所有权及其土地使用权转移给继承人的法律行为。

房产赠予则是一方（赠与人）自愿把自己的房屋无偿给予他人（受赠人），他人愿意接受并表示接受赠与的民事法律行为。

4. 税收不同：

房产继承在税收上通常较为优惠，主要费用是继承权公证费用，与房产赠予相比，继承一般不会有营业税、个税以及契税。

房产赠予则根据受赠人与赠与人的关系，税收有所不同。如果是直系亲属间的赠予，只需要缴纳契税；如果是非直系亲属间的赠予，则可能需要缴纳契税、个税等税费，个税的计算方法通常与房屋买卖相同，且可能是房屋价值的全额20%。

继承和赠予的房产交易在主体、时间、含义和税收方面均存在显著差异。在进行房产交易时，应当根据个人情况和法律规定选择合适的方式。

三、房屋买卖交易税的各种税费的具体计算方法

房屋买卖交易税涉及多种税费，具体计算方法如下：

一、买方需缴纳的税费

1. 契税

定义：契税是购房者需支付的一种税，根据房屋面积和购房者的房产拥有情况有所不同。

计算方式：

首套房且面积≤90平方米：契税=房屋总价×1%

首套房且面积\u003e90平方米：契税=房屋总价×1.5%（部分城市可能执行2%的税率）

二套房或非普通住宅（如别墅）：契税=房屋总价×3%

2. 印花税

定义：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证所征收的一种税。

计算方式：印花税=房屋总价×0.05%（目前部分地区已免征个人销售或购买住房的印花税）

3. 其他费用

登记费：住宅类房屋按套收取，每套80元；非住宅类房屋按宗收取，标准不一。

权证印花税：通常为5元/本。

工本费：如因权属发生转移而需要办理新产权证的，需缴纳工本费，一般为10元/证。

二、卖方需缴纳的税费

1. 增值税及其附加税

定义：增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

计算方式：

增值税=房屋总价÷(1+5%)×5%（房屋未满两年出售）

附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以增值税税额为基数，分别按7%、3%和2%的比例征收（具体比例可能因地区而异）。

2. 个人所得税

定义：个人所得税是针对个人所得收入征收的一种税。

计算方式：

一般情况：个人所得税=房屋总价×1%或（房屋总价原购买价相关税费）×20%

满五不唯一的情况：部分城市可能采用核定征收方式，如按房屋总价的1%征收。

3. 土地增值税（特定情况下）

定义：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

计算方式：较为复杂，一般按增值额与扣除项目金额的比例分段累进计算，普通住宅通常免征。

三、特殊类型房屋的税费政策

经济适用房：满五年后可上市交易，但需补缴土地出让金等费用，并可能享受一定的税费减免政策。

继承或赠与的房屋：再次出售时，可能需缴纳较高的个人所得税（如按房屋总价减去合理成本后的20%）。

四、夫妻换房税费如何计算

夫妻换房税费计算主要涉及契税，根据不同情况有所差异。以下是具体分析：

1. 契税免征：根据《中华人民共和国契税法》第六条第四项规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税。因此，若夫妻在婚姻关系存续期间进行房屋互换，且房屋权属发生变更，则无需缴纳契税。

2. 其他费用：除契税外，可能涉及登记费、工本费等，具体数额根据当地规定执行，通常金额不高。

1. 契税计算：离婚后夫妻间换房，若房屋权属发生转移，则不再享受契税免征政策。此时，契税以所互换房屋的价格差额为计税依据。若交换价格相等，则免征契税；若不等价交换，则由支付差价的一方按照差额部分缴纳契税，税率一般为3%\\~5%，具体由地方政府确定。

2. 其他税费：可能涉及增值税、个人所得税等，但根据相关规定，个人销售住房通常享受免税政策，在单纯换房且无货币交易收益的情况下，一般不需缴纳。

若换房行为涉及赠与等非典型交易方式，则税费计算可能更为复杂。例如，赠与方需缴纳契税（部分地区可能按最低税率执行），受赠方在后续转让房产时可能需缴纳个人所得税等。

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内容来源参考：律临律条-继承和赠予的房产交易有什么区别,房屋买卖交易税的各种税费的具体计算方法

内容审核：黄伟律师

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