曹艳飞律师:拆迁户还房计税,拆迁还建房交纳契税吗

拆迁户还房计税,拆迁还建房交纳契税吗,拆迁还房契税政策

一、拆迁还建房交纳契税吗

拆迁还建房是否需要交纳契税，主要取决于补偿方式及具体金额。以下是对此问题的详细分析：

一、契税基本规定

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受者征收的一种税收。根据《中华人民共和国契税法》，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。

二、拆迁还建房契税缴纳情况

1. 房屋产权调换

不缴纳契税的情况：若居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。

缴纳契税的情况：若居民需缴纳房屋产权调换差价，则对差价部分按规定征收契税。例如，拆迁房屋价值80万元，选择的安置房价值100万元，需支付20万元差价，这20万元差价部分需缴纳契税。

2. 货币补偿用于购房

不缴纳契税的情况：若居民因房屋被征收获得货币补偿，并用此补偿款重新购置房屋，且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。

缴纳契税的情况：若居民用拆迁补偿款购房，且购房成交价格超过货币补偿的，对超出部分按规定征收契税。例如，获得拆迁货币补偿120万元，但购买的新房成交价格为150万元，超出补偿款的30万元部分需缴纳契税。

三、特殊情况

若拆迁后通过交换方式取得还迁房，且该交换行为属于土地使用权转让、出售、房屋买卖的范畴，需根据所交换的土地使用权、房屋的价格差额来缴纳契税。若成交价格明显低于市场价格或无正当理由，税务机关有权参照市场价格核定计税依据。

二、拆迁还房超面积土地增值税税政策

拆迁还房超面积部分主要涉及契税、个人所得税及土地增值税等税费的缴纳，具体规定如下：

一、契税

1. 缴纳原则：根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，拆迁还房超面积部分，若被征收人需按照房屋市场价格补缴差价款，该部分差价款应依法缴纳契税。

2. 税率及计算：契税税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%5%的幅度内决定。计算方式为超出部分的购房金额乘以适用税率。

3. 优惠政策：部分地区对拆迁安置房存在契税减免政策，如新购房价款中相当于货币补偿的部分可免征契税，具体以当地政策为准。

二、个人所得税

1. 征税条件：个人因房屋被征收而取得的拆迁补偿款通常免征个人所得税。但若被征收人将安置房转让并取得增值收益，则需就增值部分缴纳个人所得税。

2. 计税方式：应纳税所得额为转让收入减去原房屋价值、合理费用及相关税费后的余额，适用税率通常为20%。

三、土地增值税

1. 征税范围：土地增值税主要针对房地产开发企业转让房地产时取得的增值额征收。对于被拆迁人而言，因国家建设需要征用房地产而取得的拆迁还房，一般免征土地增值税。

2. 特殊情况：若拆迁还房涉及房地产开发企业的视同销售行为，则需按照相关规定确认收入并缴纳土地增值税，但拆迁补偿费作为开发成本可加计扣除。

三、拆迁回迁房税收政策

拆迁回迁房税收政策详解

在拆迁回迁房过程中，涉及多个税种及相应的税收政策优惠。以下是对相关税收优惠政策的详细梳理与分析，旨在帮助被拆迁方和拆迁方更好地理解并应用这些政策。

一、增值税

1. 被拆迁方：依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，因土地使用权被政府收回（含拆迁）取得的拆迁补偿款，免征增值税。这意味着被拆迁方在获得拆迁补偿款时，无需缴纳增值税。

2. 拆迁方：若以货币形式支付拆迁补偿款，通常不涉及增值税；若以自行开发的房屋安置被拆迁户，则按销售不动产缴纳增值税。特定拆迁安置项目可能有增值税优惠或简易计税政策，需依据当地政策执行。例如，某些地区可能对拆迁安置房项目给予增值税即征即退等优惠政策。

二、土地增值税

1. 被拆迁方：因国家建设需要被政府征用或收回的房地产，免征土地增值税。被拆迁方在获得拆迁补偿时，无需就拆迁的房地产缴纳土地增值税。

2. 拆迁方：支付的拆迁补偿款可计入土地成本，在计算土地增值税时按规定扣除，减少增值额和应纳税额。例如，拆迁方在开发房地产项目时，支付的拆迁补偿款可以作为开发成本的一部分，在计算土地增值税时进行扣除，从而降低应纳税额。

三、个人所得税

被拆迁方按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。若取得额外收入（如奖励款），则需根据具体情况判断是否应缴税。例如，被拆迁方获得的搬迁奖励款，如果超出规定标准，可能需要缴纳个人所得税。

四、企业所得税

企业因政策性搬迁发生的搬迁收入和支出，在搬迁期间可暂不计入当期应纳税所得额。搬迁完成后，需对搬迁收入和支出进行汇总清算，计算纳税。例如，企业在搬迁过程中获得的政府补偿款，在搬迁期间可以暂不缴纳企业所得税，待搬迁完成后，再根据实际情况进行汇总清算。

五、契税

1. 被拆迁方：因个人房屋被征收选择货币补偿重新购置房屋，且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；超过部分按规定征收契税。选择房屋产权调换且不缴纳差价的，对新换房屋免征契税；缴纳差价的，对差价部分征收契税。例如，被拆迁方选择货币补偿后购买新房，如果新房价格不超过货币补偿金额，则无需缴纳契税。

2. 拆迁方：承受土地使用权用于房地产开发，并按约定建设保障性住房、回迁房的，需按承受土地使用权的成交价格缴纳契税。

六、印花税

1. 一般情况：拆迁还房过户时，按房屋成交价格的0.05%缴纳印花税。例如，被拆迁方获得回迁房后，在办理过户手续时，需要按照房屋成交价格的0.05%缴纳印花税。

2. 特殊情况：房屋回迁合同视为特殊形式的房屋销售合同，需缴纳印花税。

七、实际操作建议

鉴于拆迁回迁房税收政策优惠的复杂性，建议在实际操作中咨询专业的税务机构或律师。确保满足税收优惠政策条件，充分保障自身权益。同时，关注政策动态，及时调整策略以适应可能的政策变化。

四、财税2016年140号关于还迁房开具增值税发票的计算方式

财税〔2016〕140号文件虽未直接规定还迁房开具增值税发票的具体计算方式，但结合《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等相关规定，可明确还迁房增值税计税依据及发票开具方式。以下是对此问题的详细解答：

1. 视同销售不动产处理：房地产开发企业以自己名义立项开发回迁房，并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。计税依据按以下顺序确定：

有同类销售价格：按最近时期销售同类不动产的平均价格确定。

无同类销售价格：参考当地其他房地产开发企业近期销售的同类不动产平均价格。

无上述两种价格：按组成计税价格确定，公式为：组成计税价格 = 成本×（1 + 成本利润率）。

2. 特殊情况处理：若房地产开发企业以货币形式支付拆迁补偿款，并约定回迁户以市场价格购买新房实现回迁，此时企业销售新房的行为应按销售不动产正常确认销售额，增值税计税依据为实际向回迁户收取的全部价款和价外费用。

房地产开发企业在确认销售额后，应按照销售额和适用税率（一般为9%）计算销项税额，并向被拆迁业主开具增值税发票。

发票开具时，应确保发票内容真实、准确，与实际交易情况相符，包括不动产的详细信息、销售额、税率及税额等。

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内容来源参考：律临头条-拆迁还房超面积土地增值税税政策,拆迁回迁房税收政策

内容审核：曹艳飞律师

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