李娅律师:拆迁户限购宁波,动迁可以破限购吗

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一、动迁可以破限购吗

动迁，即因城市规划、土地开发等原因导致的房屋拆迁与安置，其过程中涉及的房屋称为动迁房。关于动迁是否可以破限购的问题，需要从法律角度进行明确。

动迁并不能直接破除限购政策。具体分析如下：

1. 动迁房的性质与限购政策：

动迁房是因拆迁而获得的安置房，其性质属于保障性住房或安置房，并非普通商品房。

限购政策是政府对房地产市场进行调控的一种手段，旨在限制购房数量，防止房价过快上涨，通常针对的是普通商品房。

动迁房作为特殊性质的房屋，其交易和转让往往受到特定政策的限制，与限购政策针对的普通商品房有所不同。

2. 动迁房的交易规定：

根据相关法律法规，动迁房的交易需要满足一定的条件，如取得房产证、满足一定的居住年限等。

在某些地区，动迁房可能存在一定的交易限制，如五年内不得上市交易等。

这些规定旨在保护被拆迁人的权益，防止动迁房被恶意炒作或用于投机。

3. 限购政策的适用范围：

限购政策通常针对的是普通商品房的购买，对购房者的购房数量进行限制。

动迁房作为特殊性质的房屋，并不在限购政策的直接适用范围之内。

如果动迁房后续转化为普通商品房进行交易，那么其将受到限购政策的限制。

动迁并不能直接破除限购政策。动迁房作为特殊性质的房屋，其交易和转让受到特定政策的限制，与限购政策针对的普通商品房有所区别。因此，在涉及动迁房的交易时，应仔细了解相关政策和规定，确保交易的合法性和有效性。

二、动迁安置房套数计入限购范围吗

动迁安置房套数是否计入限购范围，主要取决于当地的限购政策以及安置房所处的位置。一般来说，如果安置房位于限购区域内，那么其套数很可能会被计入限购范围。

各地的限购政策通常会对购房人的购房资格和购房数量进行限制。这些限制可能包括购房人的户籍、社保缴纳情况、已有房产数量等。因此，如果动迁安置房位于实施了限购政策的区域，那么购房人在购买其他商品住房时，可能会受到已有安置房套数的影响。

安置房的位置是决定其是否计入限购范围的关键因素。如果安置房位于限购区域内，如某些大城市的主城区或热点区域，那么其套数很可能会被计入家庭住房套数，从而影响购房人购买其他商品住房的资格。相反，如果安置房位于非限购区域，如郊区或农村，那么其可能就不会对购房人在限购区域内的购房资格产生影响。

由于各地的限购政策和实际情况存在差异，因此动迁安置房套数是否计入限购范围还需根据当地的具体政策来确定。购房人在购买商品住房前，最好先向当地的相关部门了解清楚相关的限购政策和规定，以避免因不了解政策而造成不必要的麻烦。

三、拆迁户购买拆迁安置房政策

购买拆迁安置房需遵循地区特定政策，涉及交易限制、产权办理、税收及贷款等多方面规定，以下为详细解答：

一、购买资格与限制

1. 被拆迁人优先权：拆迁安置房首要面向因城市更新、基础设施建设等原因被拆迁的家庭或个人出售，他们享有优先购买权。

2. 符合购房条件：购房者需满足当地政府规定的年龄、户籍、收入等条件，部分区域可能还需提供无房证明。

3. 限购措施：部分城市对拆迁安置房实施限购，限制购买数量或面积。

4. 交易对象限制：某些拆迁安置房仅限本集体经济组织成员交易，非成员购买可能面临合同无效风险。例如，集体土地上的安置房原则上只能在本集体经济组织成员内部流转，非成员购买可能面临合同无效的风险。

二、交易限制政策

1. 限制交易时间：为避免市场波动，多数地方规定拆迁安置房在取得房产证或契税完税证明后3至5年内不得上市交易，具体期限依地区而异。例如，多数地区规定，拆迁安置房在取得房屋所有权证后的5年内（有的地区可能以契税完税凭证时间为准）不得上市交易。

2. 特殊规定：如上海规定动迁安置房在取得房地产权证后3年内不得转让、抵押，但继承等非交易行为及政府回购除外。

三、购房流程与产权办理

1. 了解房源信息：通过官方渠道获取房屋位置、户型、面积、价格等信息。

2. 申请购房资格：提交身份证、户口簿、拆迁协议等材料证明购房资格。

3. 选房与签约：参与选房活动，选定房屋后与开发商签订购房合同。合同中应明确约定房产过户时间、交房时间、费用支付方式等关键条款。

4. 支付购房款：可选择一次性或分期付款，具体方式依据合同约定。建议选择资金监管服务，确保购房款安全，待产权过户后支付给卖方。

5. 产权办理：

初始登记：开发商完成建设后需办理初始登记。

分户产权：购房者符合条件后可申请个人产权证书，需提供拆迁安置协议、身份证明、完税证明等，部分地区可能需补缴土地出让金。

四、税收政策

1. 契税优惠：拆迁补偿款用于购置安置房时，成交价格不超过补偿款部分免征契税，超出部分按规定缴纳。

2. 增值税及附加、个人所得税：持有不满一定年限（通常为2年）的拆迁安置房出售时需缴纳增值税及附加；非唯一住房且持有不满5年还需缴纳个税，满五唯一可免征。

五、贷款政策

符合上市交易条件的拆迁安置房一般可申请贷款购买，贷款政策与普通商品房相似，但需注意部分银行可能对拆迁安置房贷款审批更为谨慎。

六、注意事项与建议

1. 详尽了解政策：因地区差异，购房者需深入了解当地政策细节。

2. 核实房源信息：确保房屋质量、位置等符合需求，检查房屋是否存在抵押、查封等权利受限情况，以及家庭内部纠纷。

3. 审慎阅读合同：特别注意房屋质量、交付时间、违约责任等条款。

4. 保留证据：购房过程中保留好所有相关凭证，以备不时之需。

5. 咨询专业意见：在整个交易过程中，建议咨询专业律师，获取针对性法律意见。

四、拆迁安置房外地人可以买吗

外地人是否可以购买拆迁安置房，需根据房屋性质及当地政策综合判断。

1. 已取得完整产权的拆迁安置房：

若拆迁安置房已取得合法的产权证书，包括房产证和土地使用证，且当地政策允许上市交易，则外地人可以购买。

购买时需遵循当地房地产政策，特别是限购政策。例如，某些城市要求非本市户籍居民家庭需满足一定年限的社保或纳税证明才能购房。

2. 未取得完整产权或交易受限的拆迁安置房：

若拆迁安置房未取得产权证书，或当地政策限制交易（如限制转让期限未满），则购买存在较大风险。

此类房屋可能无法及时办理产权过户，导致购房者权益无法保障。若违反政策规定进行交易，可能面临合同无效、房屋被收回等法律风险。

3. 购买建议与风险提示：

了解政策：在购买前，务必详细了解当地关于拆迁安置房交易的政策规定，确认自己是否符合购买条件。

核实产权：要求卖方提供合法的产权证书和相关文件，核实房屋的产权归属和合法性。

谨慎评估：充分考虑购买拆迁安置房可能面临的风险，如法律风险、经济风险和居住风险等。

签订正规合同：通过正规渠道签订买卖合同，并明确双方的权利和义务，必要时可咨询专业律师。

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内容来源参考：律临头条-动迁安置房套数计入限购范围吗,拆迁户购买拆迁安置房政策

内容审核：李娅律师

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