金长胜律师
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城市土地使用权如何计价，国有土地使用权计价办法
一、国有土地使用权计价办法
国有土地使用权计价办法涉及多个方面，主要包括土地出让金、土地使用费及土地评估价值等。以下是对这些方面的详细解释：
1）土地出让金计价办法
1.出让方式：
▷招标、拍卖、挂牌出让：土地出让金通过市场竞争形成，竞买人报价最高者获得土地使用权，其报价即为应缴土地出让金。
▷ 协议出让：出让金不低于新增建设用地土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费及税费之和，且不低于基准地价的70%。计算公式为：出让金 = 基准地价 × 土地面积 × 出让金比例（≥70%）。
2. 划拨土地使用权转让或改变用途：
▷转让：补缴出让金根据市场评估价与原划拨土地取得成本差价确定。
▷ 改变用途：按新用途市场地价与原用途市场地价差额补缴出让金。
2）土地使用费计价办法
1. 计费依据：
▷土地面积：按照土地的实际占用面积计算。
▷ 土地等级：根据地理位置、经济发展程度等因素划分，等级越高，费用越高。
▷ 土地用途：不同用途的土地有不同的费率标准，商业用地通常最高。
2. 计算方式：
▷公式法：土地使用费 = 土地面积 × 土地等级对应的收费标准 × 修正系数（若有）。
▷ 案例法：以具体地区为例，不同用途的土地有不同的年基准土地使用费标准。
3）土地评估价值计价办法
1. 评估方法：
▷ 市场比较法：适用于土地市场发达地区，通过对比类似土地交易实例估算土地价值。
▷ 收益还原法：适用于有收益的土地，通过预测未来收益并折现到评估时点估算土地价值。
▷ 成本逼近法：适用于新开发土地，通过计算土地开发成本及相关费用估算土地价值。
▷ 剩余法：适用于待开发土地，通过预测开发完成后的不动产总价并扣除相关费用估算土地价值。
2. 评估程序：包括接受委托、收集资料、现场踏勘、分析资料、评估计算、征求意见、出具报告等步骤。
二、土地取得方式有哪几种
法律分析：
土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。
法律依据：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第十八条 应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。可以由出让方与原土地使用权人调整土地使用权出让金后，再办理转让登记手续。
三、关于土地使用权的会计处理方法是什么?
1、关于土地使用权的会计是需要根据土地使用权获得的方式来做出不同的处理，比如说，外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。
2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。 3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。 4、企业持有的准备增值后出售的土地使用权，在企业董事会等做出相关决议时，要将无形资产中的土地使用权转入投资性房地产。 5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值，但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况)
9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“城市土地使用权如何计价，国有土地使用权计价办法”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：政府头条-城市土地使用权如何计价的，城市土地用途
内容投稿：吕文
内容审核：金长胜律师
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