房屋是否属于土地使用权，民法典房屋产权是否包含土地使用权

在明小编 2026-07-16 15:22:04

卢恩光律师

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房屋是否属于土地使用权，民法典房屋产权是否包含土地使用权

一、民法典房屋产权是否包含土地使用权

房屋产权在民法典中并不直接包含土地所有权，但通常与土地使用权紧密相关。以下是对这一问题的详细分析：

1）土地所有权归属

▷ 根据《中华人民共和国民法典》及相关土地管理法规，我国土地所有权分为国家所有和集体所有两种形式。城市市区的土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。这意味着，个人或单位无法直接取得土地所有权。

2）房屋所有权与土地使用权的关联

▷ 国有土地上的房屋：在购买城市中的商品房时，购房者获得房屋所有权的同时，也获得了该房屋所占用国有土地一定期限的使用权，即住宅建设用地使用权。依据《民法典》第三百五十九条第一款，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。

▷ 集体土地上的房屋：在农村地区，村民自建房屋时，不仅拥有房屋的所有权，还享有该房屋所在宅基地的使用权。根据《民法典》第三百六十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

3）“房地一体”原则

▷ 房屋所有权与土地使用权在实际操作中紧密相连，遵循“房地一体”原则。这包括“房随地走”和“地随房走”两种情况。即转让土地使用权时，土地上的房屋等建筑物及其附属设施一并转让；转让房屋所有权时，该房屋占用范围内的土地使用权也同时转让。

二、民法典中房屋出租属于不动产租赁吗

1、民法典规定房屋出租属于不动产租赁。不动产租赁是指出租、租赁其取得的不动产的行为，房屋所有权人出租的房屋，属于不动产范围之列，双方可以签订租赁合同实施出租。2、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

法律依据

《民法典》第七百零三条、第七百零四条、第七百零七条

一、民法典房屋所有权是否含土地

房屋是在土地是兴建的，所以房屋产权包括土地使用权，而土地使用权是有年限的，例如住宅用地使用权年限是70年。

《中华人民共和国民法典》第三百四十四条【建设用地使用权的定义】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎杨某某等与徐某某3等添附物归属纠纷一审民事判决书

本案为一起分家析产纠纷案件，原告徐某某1、杨某某向本院提出诉讼请求：

1、依法确认位于北京市大兴区自南向北第一排5间归二原告占有和使用。

2、诉讼费由被告承担。

1994年4月被告徐某某2在北京市大兴区黄村镇刘村5号取得集体宅基地使用权（集体土地宅基地使用权证号：

兴集土（籍）字第3614号，长21.4米×宽16.2米，东至胡同，西至屈振廷，北至徐万良，南至街道）。

确认位于北京市大兴区自南向北第一排5间房屋徐某某1、杨某某有权占有和使用，案件受理费525元,由徐某某1、杨某某负担（已交纳）。

✎邱某某与邱某某物权纠纷一审民事判决书

本案为一起物权纠纷案件，原告邱某某向本院提出诉讼请求：

1．判令昌平区x镇x村x号院（集体土地建设用地使用权证号：

xx号）内的北房3间、西房2间归原告居住使用。

2．判令被告承担诉讼费。

事后，邱某某、邱某某为邱某某出具《土地使用更正说明》明确，x村x号院的实际权利人为邱某某。

案件受理费35元，由邱某某负担，已交纳，驳回邱某某的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

※中华人民共和国民法典:第三百六十二条

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

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文章来源参考：政府头条-房屋是否属于土地使用权范围，房屋的土地使用权性质

内容投稿：曹钰文

内容审核：卢恩光律师

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