如何降低土地流转成本，土地流转成本高

如何降低土地流转成本，土地流转成本高

一、土地流转成本高

土地流转成本高的问题，需从多个角度进行分析与解答。

1）土地流转成本高的原因

1. 土地类型与质量：优质土地，如地势平坦、土壤肥沃、灌溉条件良好的耕地，流转成本自然较高。相反，土壤条件差、灌溉不便的土地，流转成本则相对较低。

2. 地区经济发展水平：经济发达地区土地资源稀缺，需求旺盛，流转成本普遍较高。而经济欠发达地区，土地流转成本则相对较低。

3. 土地流转期限：长期流转可能因土地增值潜力大，流转成本会有所优惠，但也可能因风险较大而要求逐年递增租金。短期流转则可能因灵活性高而成本相对较低，但也可能因缺乏长期规划而影响土地利用效率。

4. 市场供需关系：土地需求大于供应时，流转成本上升；反之，成本下降。

2）降低土地流转成本的建议

1. 了解市场行情：在流转土地前，充分了解当地土地流转的市场行情和政府发布的指导价格，为合理定价提供依据。

2. 优化土地条件：通过改善土壤质量、完善灌溉设施等方式提升土地质量，从而提高土地流转的吸引力，降低流转成本。

3. 合理确定流转期限：根据双方需求和土地利用规划，合理确定流转期限，避免过长或过短的期限导致成本过高或利用效率低下。

4. 加强政策引导：政府应出台相关政策，如提供补贴、税收优惠等，降低土地流转成本，促进土地资源的合理配置和高效利用。

3）土地流转的法律规定

土地流转必须遵循依法、自愿、有偿的原则，《农村土地承包法》第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。同时，流转双方应签订书面合同，明确双方的权利和义务，确保农地农用，不得改变土地的农业用途。

二、土地承包经营权流转问题有哪些？如何解决

1）土地承包经营权流转存在哪些问题？

1、社会保障体系跟不上，影响农村土地承包经营权流转

现行农村土地承包经营权的流转主要是以农民的自发性流转为主，流转缓慢，既有转出方面的原因，又有转入方面的原因。转出户积极性不高，担心土地流转后丧失土地经营权，缺少就业门路，认为土地在自己手上，就是一种保障。由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民除外出务工取得一部分收入外，主要还是依靠土地收入解决口粮、看病、上学等问题，特别是对于年龄较大的农民，对土地的以来程度更高，对于流转土地存在着后顾之忧。对于转入户来说，农地利用率过低，国家缺乏政策性扶持，让很多转入户产生了畏惧心态。

2、农村土地承包经营权流转机制不完善，服务机构缺乏

我国还没有真正建立起较为完善的农村土地流转市场，在农用地流转价格上还没有形成能反应市场规律的基本价格，转出方往往是分散的农户，在定价上处于不利地位，而且大部分农村土地承包经营权流转还是在本集体经济组织内部进行，市场化程度较低，流转市场不良，中介服务机构缺乏，这些都制约了农村土地承包经营权的长期有效流转，无法真正使农村土地经营权流转盘活起来，形成适度规模，在更大范围内实现土地资源的合理流动、规模化经营和优化配置。

3、农村土地承包经营权流转的方式不充分、过程受限、程序不规范

依照目前的法律规定，对于家庭承包取得的农村土地经营权只能以转包、出租、互换、转让等方式进行流转，不允许其以继承、抵押、入股等方式流转是当前农村土地承包经营权流转不充分的具体表现，法律对其限制主要是基于农村土承包经营权的社会保障性，但这种限制规定是不合理的，既然允许转让，那么应允许抵押、入股，设立抵押、或者允许入股。

2）如何完善土地承包经营权流转制度？

1、统筹城乡发展，建立农村社会保障制度以保流转后顾之忧

现阶段农地承担着一定的社会保障功能无疑有利于国家和社会的稳定，但农地资源承受着不该其承受的社会保障功能会使农地资源的利用率大大降低，国家应积极创造条件，大力发展社会保障事业，以逐步消除农地社会保障功能对农地制度的影响，完善农村的社会保障制度。

2、建立农村土地流转交易市场和农村土地流转服务体系

探索建立以镇级组织为主体的村、镇、县三级土地流转服务综合服务平台，建立农村土地流转交易市场，并形成长效机制。县级建立土地流转信息库，乡镇成立土地流转服务中心，开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务工作，引导村级土地流转。

3、放宽对农村土地承包经营权流转的限制，加强对其流转的管理

从国外先进的立法经验来看，土地承包经营权作为一种用益物权是可以设立抵押，入股的，所以我们应该允许对作为用益物权属性的农村土地承包经营权自由的流转，从而发挥土地资源配置的最大效益。一旦对农村土地承包经营权流转作出限制，则不仅妨碍了土地资源的优化配置，也为发包方不正当干预提供了法律依据，也为行政或者准行政手段配置土地资源留下了太多余地。为保障农村土地承包经营权人的财产权和自主生产权，法律应当允许农村土地承包经营权人完整的流转权，只有这样才能真正促进农村土地市场的发展，更好的发挥土地的经济效益，更大的增加农民的收入，为城镇化发展铺路。

4、完善相关法律法规，明细农村土地承包经营权流转的相关程序

《土地承包法》规定了采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。备案的初衷是为了对土地用途实施监管，保护承包人的合法权益，但实践中并不具有可操作性，从国家开始实施农村土地确权办证后，备案登记制度就可以对抗第三人，可以让国家更好的掌握土地流转的动态及对土地用途实施监管。另外应完善相关法律法规，扩大农村土地承包经营权流转的方式，加大对农村土地承包经营权流转的市场监管，明细化农村土地承包经营权流转的相关程序，以便更好的维护农村土地承包经营权流转的市场秩序。

一、基本概念

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

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文章来源参考：政府头条-如何降低土地流转成本的方法，降低土地增值税的13种办法

内容投稿：邵丹

内容审核：刘德凤律师

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